4.2. Методы определения полной стоимости воспроизводства или замещения

Оценщики в своей практике используют разнообразные методы определения ПСВ и ПСЗ. Наиболее часто применяемыми методами являются:

• метод количественного анализа;

• метод разбивки по компонентам;

• метод сравнительной единицы;

• метод «50 х 50».

Метод количественного анализа. При использовании данного метода производится детальный подсчет всех издержек на сооружение составных частей нового здания, косвенных издержек, а также других расходов.

Для реализации этого метода первоначально составляется количественный перечень всех материалов и оборудования, а также производится расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента. К рассчитанным затратам добавляются косвенные и накладные расходы, а также прибыль подрядчика.

К прямым затратам относятся затраты на материалы, энергию, транспортные расходы и рабочую силу, к косвенным затратам – накладные расходы, прибыль подрядчика, страховка, процентные выплаты по кредиту, гонорар архитекторов, проектировщиков, затраты на подготовку технико-экономического обоснования, отвод земли и т.п.

Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий, требующий специальных знаний в области строительства вообще и в сметном деле в частности. Учитывая, что большинство оценщиков не имеет базового строительного образования, целесообразно для подобной работы привлекать квалифицированных сметчиков.

Метод разбивки по компонентам. Этот метод предусматривает исполь-зование показателей затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку.

ПРИМЕР. Затраты на кладку 1 м² стены из керамического кирпича на конец 1996 г. составляют 561 тыс. руб., в том числе 28 тыс. руб. накладные расходы, и включают:

стоимость материалов	487 000 руб.
зарплата рабочих-строителей	22 000 руб.
эксплуатация машин (в том числе зарплата машиниста)	10 000 руб.
накладные расходы и плановые накопления	42 000 руб.

Следовательно, если известен объем стен оцениваемого здания, например 120 м³, то можно определить стоимость на 1 января 1997 г.

561 000 руб. х 120 м³ =67 320 000 руб.

Метод разбивки по компонентам в определенном смысле можно рассматривать как модификацию метода количественного анализа. В России исходную информацию для применения этого метода можно найти в периодически издаваемых межрегиональных информационно-аналитических бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве».

Метод сравнительной единицы. Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении. Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 стояночное место в гараже, 1 посадочное место в кафе, 1 м³ строительного объема и т.п.) оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения.

В России очень часто для определения восстановительной стоимости единицы объема используют сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений для переоценки основных фондов, которые разработаны в 1970-1972 гг. отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств и предназначены для переоценки основных фондов по состоянию на 1 января 1972 г. Всего разработано 37 сборников УПВС зданий и сооружений различных отраслей народного хозяйства, в которых приведены значения стоимости 1 м³ (1 м²) различных зданий и сооружений и поправочные коэффициенты.

УПВС включают:

• все прямые затраты;

• накладные расходы и сметную прибыль;

• общеплощадочные расходы на подготовку и освоение участка;

• затраты на временные здания и сооружения;

• затраты на производство работ в зимнее время;

• прочие работы и затраты.

В состав оценочных таблиц входят следующие показатели:

1) группа капитальности;

2) характеристика конструкций зданий и элементов их благоустройства;

3) стоимость единицы строительных работ за 1 м³ (1 м²);

4) необходимые примечания, поправочные коэффициенты надбавки и уменьшения, связанные с наличием или отсутствием в оцениваемом здании того или иного вида благоустройства;

5) удельные веса стоимости отдельных конструктивных элементов в процентах.

Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания с применением УПВС определяется по формуле:

,

где В – восстановительная стоимость единицы измерения (1 м³) объекта в базисном уровне цен на 01.01.69 г. Подбор соответствующего показателя по сборнику производится в зависимости от назначения и конструкции здания или сооружения, материала фундамента, стен, перекрытия, колонн, каркаса здания, пола, этажности, наружной и внутренней отделки здания и др.;

V_СТР – строительный объем здания;

К_i –  поправочные коэффициенты, учитывающие отличие конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса;

И₁ –  индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84 г. с учетом территориального коэффициента. Основание – Поста-новление Госстроя СССР №94 от 11.05.83 г. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сметных расчетов (сводных смет) строек»;

И₂ –  индекс перехода от цен на 01.01.84 г. к текущим ценам.

ПРИМЕР. Требуется переоценить в Краснодаре двухэтажный деревянный, брусчатый дом объемом 1800 м³, на бутовых столбах, с простой отделкой. Дом имеет печное отопление, водопровод, канализацию, электроосвещение, радио. Полезная высота потолков – 2,8 м, средняя жилая площадь квартиры – 30 м².

Дата переоценки – 01.10.99 г.

Согласно методике пользования сборником УПВС, приведенной в технической части сборника № 28 УПВС, восстановительная стоимость определяется в следующей последовательности:

а) в соответствующей таблице с учетом объема здания и территори-ального пояса отыскивается цена 1 м³.

Для нашего дома согласно табл. 13 сборника № 28 УПВС для второго территориального пояса равен 27,1 руб./м³, но так как Краснодар относится к III климатическому району, то к УПВС применяется понижающий коэффициент, и стоимость 1 м³ дома составит: 27,1х0,94=25,5 руб.;

б) к УПВС применяются также следующие надбавки и повышающие коэффициенты из примечаний к табл. 13 сборника № 28 УПВС:

• дом имеет печное отопление, надбавка равна 4,6%, что соответствует повышающему коэффициенту 1,046;

• дом имеет полезную высоту комнат 2,8 м, поэтому вводится повышающий коэффициент 1,02;

• средний размер жилой площади 30 м², поэтому вводится повышающий коэффициент 1,05.

Общий повышающий коэффициент к восстановительной стоимости составит: 1,046х1,02х1,05=1,12;

в) полная восстановительная стоимость 1 м³ дома равна 25,5х1,12= 28,6 руб.;

г) в доме отсутствует ряд благоустройств, учтенных в цене табл. 13 сборника № 28 УПВС, в связи с чем к полной восстановительной стоимости применяются следующие уменьшающие поправки (в процентах):

• центральное отопление 5,8

• телефон 0,4

Итого 6,2

Уменьшающей поправке 6,2% соответствует понижающий коэффициент: (100 – 6,2) : 100=0,938.

В доме отсутствуют помещения кухонь, поэтому вводится понижающий коэффициент – 0,85.

Общий понижающий коэффициент составляет: 0,938х0,85=0,8;

е) стоимость 1 м³ оцениваемого дома составит: 28,6х0,8=22,9 руб.;

ж) полная восстановительная стоимость дома в ценах на 01.01.69 г. равна:

и) полная восстановительная стоимость дома на дату оценки равна: 41 220х1,27х15,3 = 801 тыс.руб., где 1,27 – индекс пересчета сметных цен от 1969 к 1984 году с учетом территориального коэффициента; 15,3 – индекс перехода от цен 1984 года к уровню цен на дату оценки.

Метод «50 х 50». При оценке объектов индивидуального строительства, коттеджей и других объектов, сооружаемых с использованием импортных и других дорогостоящих материалов, сложилась практика определения их стоимости в пропорции: 50% – трудовые затраты, 50% – материальные затраты. Исчисление всех затрат производится в иностранной валюте с последующим переводом в рублевый эквивалент. Стоимость материалов определяется на основе их биржевых цен.