37

Глава 1.

ЮРИДИЧЕСКОЕ И ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Исторический опыт правового регулирования недвижимости

Правовое понятие недвижимости с практической точки зрения является наиболее важным. Можно не иметь ни малейшего представления об экономическом содержании недвижимости и в то же время быть активным участником (субъектом) отношений, связанных с нею: владеть недвижимостью, покупать и продавать ее, наследовать, передавать в дар и т.д. Эти возможности становятся реальными, благодаря наличию соответствующих правовых норм, содержащих однозначное определение объекта отношений (в нашем случае – недвижимости).

Понятие «недвижимость» в российском законодательстве появилось впервые в указе Петра I от 23 марта 1714 года «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах».

Затем оно было закреплено в Своде Законов Российской Империи в следующей формулировке: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Это общее понятие дополнительно конкретизировалось в отдельных статьях закона (всего статей, относящихся к недвижимости, было 18).

С октября 1917 до 1 января 1995 года юридическое понятие недвижимости в советском и российском законодательстве отсутствовало. Связано это было с тем, что прежние российские законы после октября 1917 года прекратили свое действие, а принятый и введенный в действие с 1 января 1923 года Гражданский кодекс РСФСР понятие недвижимого имущества вообще не включал.

Новый Гражданский кодекс (ГК) РФ (I часть) вступил в действие с 1 января 1995 года. Именно в нем вновь после почти 80-летнего перерыва появилось правовое понятие недвижимости. Ст. 130 ГК РФ определяет недвижимость следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

В ст. 132 ГК РФ содержится детализация этих общих положений применительно к предприятиям: «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью».

1.2. Определяющие факторы недвижимого имущества

Главным критерием, позволяющим классифицировать недвижимость как отличительный от других объект правового регулирования, является ее неразрывная связь с землей.

Связь объекта недвижимости с земельным участком может быть прямой и косвенной (то есть, непосредственной и опосредованной). Так, например, квартиры напрямую не связаны с земельным участком, – они расположены в доме, который, в свою очередь, занимает определенный участок земли. Эту «цепочку» можно и удлинить: комната находится в квартире, которая расположена в доме, занимающем земельный участок, и т.д.

Особая роль земли, как определяющего фактора недвижимого имущества, требует в свою очередь анализа понятия «земельный участок».

Главным свойством, определяющим понятие земельного участка, служит то, что это не просто фрагмент земной поверхности, а такой фрагмент, который однозначно определен на местности и в документах. Благодаря сформированности земельный участок обладает конкретными характеристиками – местоположением, конфигурацией, пространственной ориентацией, размерами, а также правами собственности.

Согласно зарубежному законодательству, земельный участок в объеме представляет собой т-гранную пирамиду с вершиной в геометрическом центре земли, в то же время в соответствии с российским законодательством это т-сторонний многогранник (где m — число сторон земельного участка на поверхности земли).

Следует подчеркнуть, что в российском законодательстве разграничены понятия «земельный участок» и «недра». Главной причиной такого разграничения являются права собственности, – недра в РФ принадлежат исключительно государству, тогда как земельные участки могут находиться в частной собственности.

Важнейшей частью юридического понятия недвижимости является система государственной регистрации объектов недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это означает, что любой объект недвижимости со своими конкретными характеристиками должен не только существовать «в натуре», но и быть зафиксированным документально в соответствии с требованиями, установленными законодательством.

Сам объект, права на него и совершаемые с ним сделки должны пройти государственную регистрацию, то есть быть юридически оформленными. В противном случае объект как бы не существует, а права и сделки с ним являются недействительными.

С учетом вышеизложенного, под недвижимостью понимается объект гражданских прав, отличительными особенностями которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.