37. Использование компьютерной модели здания на этапе эксплуатации

На этапе эксплуатации объекта производится:

управление объектом на базе интегрированной информационной системы (постоянное обновление КМЗ);

организация системы сбора и обработки статистических данных о надежности строительных конструкций и систем инженерного оборудования;

контроль технического состояния строительных конструкций, инженерных систем и самого здания в целом;

организация системы технического обслуживания и ремонтов (ТО и Р) здания.

39.Использование компьютерной модели здания на этапе проектирования.

На этапе эскизного проектирования разрабатывается компьютерная модель здания (КМЗ), в которой заложены предварительные значения ПЭК для будущего объекта строительства. Прорабатываются различные варианты объемно-планировочных и конструктивных решений. На основании данных КМЗ производится:

определение стоимости строительства методом суммирования по видам работ;

оценка различных вариантов архитектурно-планировочных решений с учетом последующих затрат на весь период эксплуатации;

определение последовательности возведения объекта (календарный план, организационно-технологические схемы);

оценка уровня надежности здания (время безаварийной службы строительных элементов в процессе эксплуатации);

перспективное планирование ремонтов здания (календарный график проведения ремонтов здания для выбранного архитектурно-планировочного решения здания).

40. Методы и приемы комплексного ценового зонирования территории населенных пунктов для дифференциации ставок земельного налога.

На основании закона "О плате за землю" установленная средняя ставка налога на земли городов, рабочих, курортных и дачных поселков, находящиеся в городской (поселковой) черте, дифференцируется по зонам различной градостроительной ценности территории. Зоной градостроительной ценности территории является часть земель поселения с фиксированными границами, на которую распространяют действие повышающего или понижающего коэффициента (коэффициента дифференциации) к средней ставке земельного налога. Все землевладельцы, землепользователи и арендаторы участков земель в границах зоны градостроительной ценности используют этот коэффициент при расчете налоговых платежей за свой участок земли. Указанный коэффициент используют также при установлении нормативной (стартовой) цены земли в пределах зоны градостроительной ценности. Ценовое зонирование начинается с анализа территории поселения и сбора исходных данных (в большинстве своем это те же данные, что используются проектировщиками при составлении опорного плана при разработке генерального плана или проекта планировки). Затем на топоплан поселения масштаба 1:10 000 или 1:25 000 (в зависимости от крупности населенного пункта) наносится утвержденная городская (поселковая) черта. В границах городской (поселковой) черты выделяются земли (территории) различного функционального использования или назначения, различной этажности и плотности застройки: земли общего пользования, включая земли, занятые лесами, водными объектами; земли жилой застройки независимо от ее типа; земли, занятые предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи и другими землепользователями сферы производства; земли, используемые для сельскохозяйственного производства; земли охранных, исторических зон, зон регулирования застройки; земли санитарно-защитных зон и т. д. Территория поселения покрывается, как мозаикой, оценочными (планировочными) участками. Принципами определения границ оценочных участков может быть следующее положение Строительных норм и правил (СНиП 2.07.01-89, Приложение 4): "...границы... определяются... с учетом... плотности инженерных и транспортных магистральных сетей, насыщенности общественными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей". Границами оценочных участков принимаются: естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т. д.); границы земель, занятых крупными инженерными сооружениями (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы); границы (заборы) предприятий (промышленного, складского, коммунального и прочего производственного и непроизводственного назначения); границы сельскохозяйственных и лесных угодий; границы жилых территорий, застроенных однотипными домами малоэтажной усадебной жилой застройки с приусадебными и приквартирными участками, малоэтажной жилой застройки без приусадебных участков, многоэтажной секционной (3-5,6-9,10-12 этажей) и т. п. жилой застройки. Выделяются также садоводческие товарищества и кооперативы, территории их дифференцируются на оценочные участки по условиям транспортной доступности. Производственные территории (зоны) дифференцируются на оценочные участки по удаленности от основных транспортных магистралей и жилых массивов.

Методы зонирования

Коэффициент роста средней ставки земельного налога за счет статуса города, развития социально-культурного потенциала, устанавливаемый таблицей 3 Приложения № 2 применяется ко всем городам с указанной в таблице численностью населения. Поскольку чёткого, законно установленного критерия определения статуса города нет, то считается, что данный коэффициент применяется для всех городов, в которых имеются средние и высшие учебные заведения, научно-исследовательские центры, театры, концертные залы и остальные социально-культурные объекты. Если управляться таковыми критериями, то естественно к хоть какому городу применим указанный коэффициент.

Далее следует остановиться на порядке дифференциации средних ставок земельного налога органами местного самоуправления. Средние ставки земельного налога в согласовании со ст. 8 Закона РФ «О плате за землю» обязаны дифференцироваться по зонам различной градостроительной ценности органами местного самоуправления. Нужно отметить, что законно установленного порядка деления местности населенного пункта на зоны различной градостроительной ценности не имеется. В комментарии к Закону РФ "О плате за землю" под редакцией А.А. Ялбулганова указано, что "зонирование местности по градостроительной ценности делается с учетом следующих факторов: положение; доступность к центру города (поселка), местам трудовой деятельности, объектам общественного и культурно-бытового обслуживания населения; уровень развития инженерной инфраструктуры и благоустройства местности; уровень развития сферы общественного и культурно-бытового обслуживания населения; эстетическая, историческая ценность стройки и ландшафтная ценность местности; состояние окружающей среды; инженерно-геологические условия стройки и степень подверженности местности действию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера; рекреационная ценность местности и остальные. При этом разница меж территориальными зонами составляет не менее 5 процентов от среднегородской ставки". В тоже время Земельный кодекс РФ в ст. 85 Установлен другой порядок зонирования местности поселений по так называемому целевому использованию и определяется 9 зон различного целевого назначения. Причем, границы территориальных зон обязаны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка лишь к одной зоне. Разделение территорий городов на зоны делается Нормативными актами органов местного самоуправления на базе без помощи других разработанных методик, учитывающих бальную и стоимостную оценку социально-экономической и градостроительной ценности города, кадастровую цена земельных участков. В федеральном законодательстве пока не содержится нормативных предписаний о порядке расчета - на базе средней ставки земельного налога, дифференцированных по местоположению и зонам различной градостроительной ценности местности. Как указано в Постановлении Конституционного суда от 08.10.1997г. № 13-П "Нельзя считать допустимым такое положение вещей, когда дифференцированные ставки могут устанавливаться органами местного самоуправления и гос власти практически произвольно, так как в силу разных методик расчетов средней ставки земельного налога сама эта ставка лишается какого-или смысла. Понятие средней ставки просит единообразного истолкования, что предполагает разработку единых правил расчета на её базе дифференцированных ставок земельного налога".