Глава 34

ПРАВО КОРИСТУВАННЯ ЧУЖОЮ ЗЕМЕЛЬНОЮ ДІЛЯНКОЮ ДЛЯ ЗАБУДОВИ

Вказаний вид речового права на чуже майно, так само як і емфітевзис, сфор­мувався у класичний період римського права. Superficies-super faciem означає «все створене над поверхнею землі». Суперфіцій римського права прийнято визначати як довгострокове, відчужуване і таке, що успадковується, право ко­ристування чужою землею для забудови. Право власності на будівлю визнава­лося за власником землі виходячи з принципу semper superficiem solo cedere — все, що знаходиться на землі і пов'язане з нею, належить власникові землі. Су-перфіціарію належало лише право на користування будівлею впродовж стро­ку суперфіціарного договору.

Право забудови (суперфіцій) у головних своїх рисах було запозичене ще в радянське цивільне право, в тому числі у цивільне право УРСР, з римського права, з німецького права в його інтерпретації цивільним правом Російської імперії і регламентувалося відповідними статтями (статті 71-84) ЦК 1922 p. Проте, зберігаючи риси суперфіцію, право забудови, запропоноване ЦК 1922 p., поступалось останньому внаслідок істотного обмеження прав забудов­ника і можливістю укласти договір лише щодо державної землі з відповідними органами державної влади. Оскільки речовий характер забудови не відповідав загальним тенденціям розвитку радянського цивільного законодавства, в якому речові права поступово були зведені лише до права власності, право за­будови було незабаром скасоване на підставі Указу Президії ВР СРСР «Про право громадян на купівлю та будівництво індивідуальних житлових будинків» від 26 серпня 1948 р.

Зміни, що відбулися протягом останніх часів у політичному та економічно­му житті України, мали своїм наслідком ускладнення системи майнових відно­син і відповідне створення системи речових прав у цивільному законодавстві на приватноправових засадах. Все це зумовило можливість рецепції одного з інститутів римського права суперфіцію, але з відповідною модернізацією його положень.

Стаття 413. Підстави виникнення права користування чужою земельною ділянкою для забудови

1. Власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, жит­лових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту.

2. Право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, може бути відчужене землекористувачем або передаватися у порядку спадкування.

3. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк.

У пункті 1 коментованої статті по суті розкриваються положення норм ЦК, що визначають право власника розпоряджатися належними йому речами (п. 1 ст. 317, п. 1 ст. 319 ЦК). Проте право надавати свою землю іншим особам є не суперфіцієм, а одним із повноважень, що входять до правомочності власника розпоряджатися належним йому майном.

Слід звернути увагу, що прямого визначення суперфіцію глава 34 ЦК не містить. Його сутність розкривається шляхом визначення прав учасників цих відносин.

Суперфіцій у сучасному цивільному праві України являє собою відчужува­не і таке, що успадковується, право користування чужою землею для забудови. Проте не виявляється можливим однозначно визначити суперфіцій як строкове право, оскільки закон надає сторонам можливість встановити су­перфіцій як на будь-який строк, що може бути і невеликим, так і взагалі не встановлювати строку дії даного права. Обмежень щодо тривалості дії су­перфіцію чинне законодавство не передбачає.

Суперфіцій виникає на підставі правочину — договору або заповіту.

Проте для виникнення суперфіцію у конкретного спадкоємця необхідно прийняти спадщину. Акт прийняття спадщини — це односторонній правочин.

Тобто підставою виникнення суперфіцію є певні юридичні факти — дії. Сто­рони мають право врегулювати у договорі свої відносини, які не врегульовані актами цивільного законодавства, або відступити від положень актів цивільно­го законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд (пункти 2-3 ст. 6 ЦК). Вимоги щодо заповіту передбачені у главі 85 ЦК. Договір і заповіт у даному разі призводять до виникнення певного речового права.

Речовий характер суперфіцію можна встановити не лише з урахуванням йо­го місця в системі норм ЦК, а й на підставі аналізу його правової сутності. Зо­крема, перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг прав власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою. Тобто діє принцип, згідно з яким речове право слідує за речами, щодо яких воно встановлено (принцип слідування). Суперфіціарію надається абсолютний захист його права. Згідно зі ст. 396 ЦК положення про захист пра­ва власності (статті 386-394 ЦК) поширюються також на суперфіцій. При цьо­му захист надається від порушень не лише з боку третіх осіб, а й з боку власни­ка землі.

Відчужуваність суперфіцію означає, що він може бути переданий су-перфіціарієм іншій особі за будь-яким цивільним договором з відчуження май­на — купівлі-продажу, міни, дарування. Цей договір може бути оплатним або безоплатним. Відносини щодо відчуження суперфіцію виникають між су-пефіціарієм-відчужувачем і набувачем суперфіцію. Відчужується саме право користування, а не право власності на землю. Проте положення, що містяться у нормах глави 34 ЦК, не розкривають зміст права суперфіціарія щодо відчу­ження суперфіцію, а також не визначають права власника землі у цьому випад­ку. Вважаємо, що існують підстави для використання за аналогією положень ст. 411 ЦК, в якій розкривається зміст права землекористувача на відчуження при емфітевзисі.

Суперфіцій відрізняється від емфітевзису за призначенням, оскільки земля надається суперфіціарію лише для забудови.

При встановленні суперфіцію слід враховувати передбачений земельним законодавством поділ земель України на категорії та їх правовий режим (розділ II ЗК). Порядок використання земель житлової та громадської забудо­ви здійснюється на підставі законів України «Про основи містобудування», «Про планування і забудову територій», «Про охорону земель» від 19 червня 2003 p. № 962-IV Згідно зі ст. 43 Закону України «Про охорону земель» розміщення і будівництво об'єктів житлово-комунального, промислового, транспортного, іншого призначення здійснюються відповідно до затверджених у встановленому порядку містобудівної документації та проектів цих об'єктів.

Забудова земельних ділянок, що надаються для містобудівних потреб, здійснюється після виникнення права власності чи користування, у тому числі на умовах оренди, земельною ділянкою, у порядку, передбаченому законом. Визначення територій і вибір земель для містобудівних потреб та споруджен­ня конкретних об'єктів здійснюються на підставі затвердженої містобудівної документації, документації із землеустрою, схем планування територій пере­важно на землях несільськогосподарського призначення.

При здійсненні містобудівної діяльності передбачаються заходи щодо відповідної охорони земель, наданих під забудову.

Стаття 414. Права та обов'язки власника земельної ділянки, наданої для забудови