Глава 3. Основы и особенности оценки автомобиля для целей залог

3.1 Сущность оценки под залог

Состояние сегодняшней экономики достаточно сложное, поэтому неудивительно, что кредиты под залог – это самый распространенный вид банковских услуг. Кредит под залог может предоставляться и физическим, и юридическим лицам. Сумма предоставленного банком кредита напрямую связана с номинальной или рыночной стоимостью предоставляемого залога, поэтому оценка залога – это важный этап работы банковской кредитной системы.

Оценка залога проводится для различных банковских организаций, которые предоставляют услуги кредитования юридическим и физическим лицам. Но часто бывают такие ситуации, когда оценка залога не может проводиться без участия независимого оценщика. Такими случаями являются: передача имущества в залог, при кредитовании физических лиц (ипотека), при инвентаризации средств банка.

Объектом залога может быть любое движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги и так далее. Оценка залога проводится по-разному, в зависимости от объекта оценки.

Оценка для целей залога – это достаточно ответственный процесс, от которого во многом зависит дальнейшая работа банковской организации. Так, неправильная оценка для целей залога может привести к достаточно неприятным ситуациям, и для банка, и для должника, и для оценщика, который проводил эту оценку.

Методика оценки залога достаточно сложна, это многоэтапный процесс, требующий большого опыта и внимания. Ведь обычно размер выдаваемого банком кредита больше, чем предоставляемый залог, ив случае неуплаты кредита очень важно знать точную стоимость предоставленного залога. Требуется собрать максимальное количество информации об объекте, изучить рынок, выяснить оптимальные схемы применения данного залога в случае неуплаты кредита.

Как правило, в качестве залога выступает недвижимость, часто жилая (квартиры, дома), автомобили, и другое дорогостоящее имущество. Самым распространенным вариантом, все- таки, является недвижимость, поэтому оценка залога недвижимости – это приоритетное направление деятельности всех оценочных компаний.

Если оценка недвижимости по заданию банков отличается от методик, используемых для других пользователей, важно знать, в чем состоят эти отличия. В данном случае речь идет о недвижимости, используемой под вполне конкретную задачу – в качестве объекта залога кредита, т. к. именно с этой целью банки в основном заказывают оценочные услуги. Потребности банка предопределяют важнейшие элементы в методике оценки. Некоторые из них представлены в таблице ниже и сопровождены комментариями относительно того, какую именно информацию следует включать в заключение.

Если результаты оценки рыночной стоимости недвижимости необходимы банку для принятия решения об ее использовании под залог предоставляемого кредита, параметры оценки должны быть направлены на то, чтобы повысить уверенность банка в реальности суммы, на которую он может рассчитывать при продаже объекта. От результатов оценки до используемых подходов и характеристик заключения – все должно быть подчинено задаче определения цены, за которую банк может реализовать права собственности на объект.

Важные для банков элементы оценки
Вопросы, интересующие банк	Действия оценщика
Объект недвижимости
Нынешнее состояние объекта	Рекомендуемые улучшения могут оказаться нереализуемыми или же не принесут ожидаемого результата с точки зрения изменения стоимости
Продолжающееся использование объекта	Оценивается только такое использование объекта, под которое банк предоставляет кредит
Подходы к оценке
Затратный подход	Не всегда является надежным показателем меновой стоимости
Сравнительный подход	Эффективен при наличии достаточного массива достоверных данных
Доходный подход	Использует показатель доходов после уплаты налогов для оценки имеющихся средств погашения долга
Стоимость по результатам оценки
Срок действия	Устойчивость оценочной стоимости к изменениям является важным показателем
Срок реализации объекта	Срок, в течение которого объект может быть реализован по оцененной стоимости, имеет для банка первостепенное значение

Для того чтобы повысить шансы на то, что реализация залогового объекта принесет ожидаемые средства, состояние объекта на момент оценки и возможной продажи должно быть одинаковым. Это означает, что оценщик не должен учитывать условные параметры или характеристики, которые не будут присутствовать в объекте на момент продажи, или же изменения и улучшения объекта, которые юридически не могут быть переданы потенциальному покупателю. (Пример: объект недвижимости после перепланировки, не соответствующий экспликации и поэтажному плану, хранящимся в бюро технической инвентаризации (БТИ), не может быть передан покупателю без существенных дополнительных обязательств по его изменению или повторной паспортизации.)

Иногда банки приглашают независимых оценщиков для оценки объектов недвижимости, нынешнее использование которых не отвечает критериям наилучшего и наиболее эффективного. Для того чтобы стоимость объекта соответствовала экспертной оценке, его назначение необходимо изменить, а это может потребовать значительных временных затрат, не учитываемых в оценке.

Важно понимать, что банки как заимодавцы вправе определять требования к методике оценки объектов недвижимости, используемых под обеспечение кредитов. Требования банков могут разниться: например, отдельные банки, проводящие агрессивную политику, менее требовательны к оценке. Другие, напротив, более осторожны, и их требования носят предметный характер (иногда даже указываются отдельные параметры – уровень арендной платы или процент скидки, – по которым необходимо представить заключение). В этом случае исходные принципы оценки меняются, используется не «рыночная», а «инвестиционная стоимость». Кроме этого, оценщик может взять за отправную точку «стоимость обеспечения кредита».