§ 4. Экономический раздел

Общий объем текстовой части пояснительной записки — 20—30 страниц, графическая часть — 3—4 листа. Данный раздел дипломного проекта должен состоять из двух частей. В составе первой части — общей для всех основных вариантов тем проекта — должно быть предусмотрено маркетинговое исследование сегмента рынка, к которому относится объект (комплекс объектов) недвижимости. При проведении анализа рынка акцент должен быть сделан на тех показателях, которые используются во второй части раздела экономической экспертизы с учетом темы дипломного проекта.

Маркетинговое исследование рынка недвижимости должно охватывать временной интервал продолжительностью не менее трех лет, предшествующих периоду работы над дипломным проектом. Объем исследования определяется масштабом сегмента рынка недвижимости, к которому относится исследуемый объект. В составе анализа рынка должны быть представлены данные о рынке купли-продажи объектов и их аренды. Данные по объекту исследования должны быть представлены в сопоставимых ценах.

Исследование должно отразить:

• классификацию недвижимости в составе сегмента рынка, к которому относится исследуемый объект, с целью более точного определения его типа;

• основные количественные и качественные показатели рынка (емкость, соотношение спроса и предложения, объемы нового строительства и другие);

• взаимосвязь показателей рынка недвижимости с показателями социально-экономического развития региона;

• типичные условия финансирования сделок с недвижимостью и т. д.

Рекомендуется основные данные проведенного анализа представить как в составе пояснительной записки, так и в графической части дипломного проекта.

Вторая часть экономической экспертизы выполняется по выбору студента в соответствии с темой и объектом, представленном в дипломном проекте. В качестве основных направлений могут рассматриваться:

1. Расчет и анализ основных показателей инвестиционного проекта (новое строительство, реконструкция или модернизация существующего объекта).

2. Финансовый анализ деятельности девелоперской компании, обеспечивающей привлечение инвестиций в строительство объекта и управление ими.

3. Определение стоимости имущества, включая оценку стоимости объекта недвижимости или оценку девелоперской компании как бизнеса для различных вариантов реализации проекта.

Варианты необходимых расчетов по всем рекомендуемым направлениям представлены ниже.

4.1. Методы оценки и расчет показателей

экономической эффективности инвестиционного проекта

Для того чтобы понять, насколько эффективен рассматриваемый проект и стоит ли инвестировать в него средства, необходимо сравнить инвестиционные показатели с данными других проектов. Возможно, они окажутся более привлекательными и быстрее вернут вложенные в них средства, а главное — приобретут в будущем более высокую стоимость.

Показатели эффективности инвестиций позволяют определить эффективность вложения средств в тот или иной проект.

При анализе инвестиционных проектов используются следующие показатели эффективности инвестиций:

• дисконтированный период (срок) окупаемости (DBP, discounted payback period);

• чистый дисконтированный (приведенный) доход, чистая приведенная стоимость (NPV, net present value);

• индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности (PI, profitability index);

• внутренняя норма рентабельности (IRR, internal rate of return).

Так как инвестиционные процессы имеют дело с денежными потоками, растянутыми во времени, смысл инвестиций — увеличение объема денег через вложение, с возвратом их в будущем с прибылью. Поэтому при разработке инвестиционных проектов анализируется стоимость денег во времени с учетом возможностей их приумножения. Данное изменение стоимости денег учитывается путем дисконтирования денежных потоков и показателей эффективности.

Дисконтирование — это процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости. При анализе инвестиционных проектов важно определить ставку дисконтирования.

Существующие различные подходы позволяют за ставку дисконтирования принимать:

• уровень инфляции;

• банковские депозиты или вложения в ценные бумаги;

• номинальную ставку доходности;

• среднюю взвешенную стоимость капитала;

• стоимость собственного капитала проекта;

• ставку уровня риска проектов-аналогов.

Коэффициент дисконтирования определяется как

где k — коэффициент дисконтирования для n-го периода; n — общее количество периодов времени (включая период вложения); r — ставка дисконтирования (норма доходности вложения).

Расчет основных показателей экономической эффективности инвестиционных проектов производится на основе прогноза поступлений (денежных притоков) и платежей (денежных оттоков) проекта, который строится из следующих данных.

Поступления:

• от сбыта строительной продукции;

• от других видов деятельности;

• от реализации активов;

• доходы по банковским вкладам;

• сумма инвестиций (займа).

Платежи:

• прямые производственные издержки (кроме амортизации);

• затраты на заработную плату;

• выплаты на другие виды деятельности;

• общие издержки;

• налоги;

• затраты на приобретение активов;

• выплаты процентов по займам;

• банковские вклады и др.

Выбор периода расчета зависит от специфики проекта. В первый год прогноз движения денежных средств рассчитывается помесячно. Второй год расчет идет поквартально. С третьего года расчет осуществляется за год.

Определяется разница между притоком и оттоком денежных средств в каждом периоде, которая называется чистым потоком денег. Показатель NV — это итоговое значение нарастающего чистого денежного потока. С помощью дисконтирования приводятся разновременные экономические показатели к какому-либо одному моменту времени, обычно к начальному.

Ставка дисконтирования влияет только на расчет показателей эффективности. Все остальные показатели, связанные с финансовой отчетностью не зависят от данной ставки. Дисконтированный нарастающий чистый денежный поток итоговым значением дает показатель NPV.

Метод анализа и оценки инвестиций исходит из двух предпосылок:

1. любая фирма стремится к максимизации своей ценности (увеличение своей стоимости);

2. разновременные затраты имеют неодинаковую стоимость (необходимо привести затраты и поступления к одному моменту времени).

Дисконтированный период окупаемости (DPB) — это продолжительность наименьшего периода, по истечении которого текущий чистый дисконтированный доход становится и в дальнейшем остается неотрицательным:

где I — начальные инвестиции; CF — чистый денежный поток (сальдо); k — ставка дисконтирования.

Этот показатель дает реалистическую оценку периода окупаемости.

Метод определения чистой текущей стоимости (NPV):

где CF_t — сальдо потока денежных средств от всех видов деятельности (операционная, инвестиционная, финансовая, то есть поступления минус затраты); I₀ — первоначальное вложение средств (первоначальные инвестиции); k — ставка дисконтирования; t — период времени.

Если вложение средств осуществляется не единовременно, а по частям на протяжении периода реализации проекта, то формула расчета примет вид

где I_t — инвестиционные затраты в период t.

Если чистая текущая стоимость проекта будет положительна, то проект является приемлемым, так как вложенные инвестиции окупятся и преумножатся.

Рентабельность инвестиций (PI) — показатель, позволяющий определить, в какой мере возрастает ценность фирмы в расчете на 1 рубль инвестиций:

Для случая разновременных инвестиций формула расчета имеет вид

Если показатель NPV > 0 и PI > 1, то такой проект приемлем (эффективен).

Внутренняя норма прибыли (IRR) представляет собой уровень окупаемости средств, направленных на цели инвестирования (то есть это такое значение ставки дисконтирования, при котором поступления от проекта будут равны затратам по нему — NPV = 0).

Формула расчета следующая:

т. е. IRR = К при NPV = 0.

4.2. Выбор источников финансирования

Для осуществления инвестиционного проекта необходимы финансовые средства. Исходя из индивидуальных особенностей проекта, факторов, влияющих на него, различают следующие виды финансирования в зависимости от источников: самофинансирование, финансирование из привлеченных или заемных средств, смешанное финансирование.

При реализации стратегии финансирования могут применяться в сочетании различные финансовые инструменты, предоставляющие собой средства из различных источников:

• продажа доли финансовому инвестору;

• продажа доли стратегическому инвестору;

• банковское кредитование;

• публичное предложение ценных бумаг (IPO);

• закрытое размещение ценных бумаг;

• коммерческий (товарный) кредит;

• государственный (инвестиционный налоговый) кредит;

• проектное финансирование;

• лизинг;

• франчайзинг;

• факторинг;

• государственное финансирование;

• выпуск векселя;

• взаимозачет, бартер и др.

4.3. Финансовый анализ девелоперской компании

Девелопмент — способ развития недвижимости. Это любая предпринимательская деятельность, связанная с новым строительством, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.

Девелопментом занимаются компании, которые инвестируют средства и/или руководят данным процессом.

С целью определения возможности осуществления девелоперской компанией (заказчиком-застройщиком) вложений в объект недвижимости, являющийся предметом исследования дипломного проекта, рекомендуется проанализировать ее финансовое состояние.

Могут использоваться следующие методы финансового анализа деятельности предприятий:

• анализ бухгалтерской отчетности;

• горизонтальный анализ;

• вертикальный анализ;

• трендовый анализ;

• сравнительный анализ;

• факторный анализ;

• коэффициентный анализ.

Анализ бухгалтерской отчетности представляет собой изучение абсолютных показателей, представленных в этой отчетности. В процессе анализа определяются состав имущества предприятия, его финансовые вложения, источники финансирования собственного капитала, оцениваются связи с поставщиками и покупателями, определяется размер и источники заемных средств, оценивается объем выручки от реализации продукции (работ, услуг) и размер прибыли.

Для проведения анализа финансового состояния организаций и предприятий используются следующие формы финансовой отчетности:

• бухгалтерский баланс (форма № 1);

• отчет о прибылях и убытках (форма № 2);

• отчет о движении денежных средств (форма № 4);

• приложение к бухгалтерскому балансу (форма № 5).

Горизонтальный анализ — это оценка темпов роста (снижения) показателей бухгалтерской отчетности за рассматриваемый период. Он помогает оценить темпы роста (снижения) каждой из групп средств предприятия и их источников.

Вертикальный (структурный) анализ дает возможность проанализировать целое через элементы, составляющее это целое и используется для оценки результатов работы предприятия. Исходным материалом является бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках.

Данный вид анализа позволяет определить удельный вес каждой статьи в общем итоге, определить структуру средств и их источников, а также произошедшие в них изменения. Проводят его в целях выявления удельного веса отдельных статей баланса в общем итоговом показателе и последующего сравнения результата с данными предыдущего периода.

Трендовый анализ представляет собой расчет относительных отклонений показателей отчетности за ряд периодов (квартал, лет) от уровня базисного периода, что позволяет осуществлять прогнозный анализ.

Сравнительный (пространственный) анализ проводится на основе внутрихозяйственного сравнения как отдельных показателей предприятия, так и общих показателей деятельности аналогичных организаций.

Факторный анализ изучает влияние отдельных факторов на результативный показатель с помощью детерминированных или вероятностных методов исследования.

Коэффициентный анализ дает возможность оценить состояние предприятия по отдельным группам показателей (ликвидности, платежеспособности, деловой активности, структуры капитала, рентабельности, рыночной стоимости собственного капитала). Сравнение коэффициентов сводится к изучению уровней и динамики относительных показателей финансового состояния. В процессе анализа их значения сравниваются с базисными величинами, изучается их динамика за отчетный период и за ряд смежных отчетных периодов (прил. 4.1).

Для оценки текущей платежеспособности и устойчивости предприятия проводят анализ движения денежных средств. В соответствии с особенностями формирования бухгалтерской отчетности движение денежных средств должно характеризовать изменения в финансовом положении предприятия по трем основным направлениям: текущей, инвестиционной и финансовой деятельности.

Текущая деятельность — основная уставная деятельность предприятия, связанная с получением выручки от продажи, уплатой по счетам поставщиков, авансами, расчетами с бюджетом, выплатой заработной платы, получением или выплатой процентов по кредитам и займам.

Инвестиционная деятельность направлена на приобретение или реализацию, создание долгосрочных активов, поступление дивидендов, процентов.

Финансовая деятельность связана с поступлением денежных средств вследствие получения кредитов и займов, финансовых вложений, погашением задолженности по полученным ранее кредитам, выплатой дивидендов.

Для оценки результатов деятельности предприятия наиболее важное значение имеют показатели:

1. Выручка от реализации товаров (продукции, работ, услуг) — учетный доход от обычной и иных видов деятельности за данный период;

2. Прибыль — разность между учетными доходами и начисленными расходами на производство и сбыт продукции;

3. Поток денежных средств (их приток и отток).

Данные показатели представлены в формах бухгалтерской отчетности.

Полученные расчетные коэффициенты и финансово-экономические показатели финансового состояния за определенный временной период, представленные в прил. 4.1, 4.2, позволяют определить вариант финансовой политики рассматриваемого предприятия для инвестиционного проекта объекта недвижимости.

4.4. Стоимостная оценка объекта недвижимости

Проведение оценки стоимости объекта недвижимости может быть связано со следующими вариантами исследований, представленных в составе дипломного проекта:

1. Проектирование нового объекта — определение стоимости готового строительного объекта с учетом конкретного варианта его использования после завершения строительства.

2. Реконструкция существующего объекта — оценка стоимости объекта до и после проведения реконструкции с возможным сравнением стоимости недвижимости в результате предусмотренного в дипломном проекте изменения варианта использования объекта после завершения реконструкции.

3. Управление эксплуатацией действующего объекта — оценка может проводиться для различных вариантов использования единого объекта недвижимости с обоснованием варианта наиболее эффективного использования.

4. Выбор варианта застройки свободного земельного участка — оценка рыночной стоимости земельного участка может основываться на анализе его наиболее эффективного использования с сопоставлением различных способов застройки участка и обоснованием в составе дипломного проекта наилучшего варианта нового строительства.

5. Анализ деятельности девелоперской компании, компании-застройщика и других субъектов предпринимательской деятельности — оценка стоимости бизнеса для различных управленческих целей.

Описание процесса оценки должно соответствовать действующему законодательству Российской Федерации в сфере оценочной деятельности. Также терминология, применяющаяся при описании расчета стоимости объекта, должна соответствовать стандартам оценки, обязательным к применению на территории Российской Федерации.

Если в составе дипломного проекта предусмотрено определение стоимости имущества, то в структуру соответствующей главы рекомендуется включить следующие подразделы:

1. Описание основных характеристик оцениваемого объекта.

2. Обоснование применения подходов и методов оценки.

3. Описание процесса оценки имущества.

4. Общее заключение о результатах расчета стоимости объекта.

Описание основных характеристик оцениваемого объекта должно включать указание на объем оцениваемых прав по объекту недвижимости, основные геометрические параметры объекта (площади здания и земельного участка, строительный объем здания и т. д.), технические характеристики (состав и состояние основных строительных конструкций объекта и его инженерных коммуникаций), особенности окружения (описание района расположения объекта и окружающих его зданий и сооружений) и т. д. Описание может быть представлено как в табличном, так и в текстовом формате.

Анализ рынка, к которому относится объект оценки, должен содержать выдержки из первой части раздела экономической экспертизы, отражающие текущий уровень цен на аналогичную недвижимость и прогноз изменения цен купли-продажи и аренды. Также в этом разделе может быть представлен анализ наиболее эффективного использования оцениваемого объекта (для земельного участка, как свободного, так и застроенного). Данные раздела могут быть представлены в графическом и табличном виде. Основные сведения, использующиеся для проведения расчетов стоимости имущества, могут быть описаны в составе пояснительной записки дипломного проекта и, прежде всего, должны включать величину среднерыночных цен купли-продажи и ставок арендной платы для рассматриваемых помещений.

Обоснование применения подходов и методов оценки представляет собой описание понятий затратного, доходного и сравнительного подходов и содержит обоснование применения конкретных методов расчета стоимости объекта оценки с учетом исходных данных по объекту и информации о среднерыночных показателях по соответствующему сегменту рынка недвижимости. Содержание раздела включает текстовую описательную часть. В составе его выводов может быть указано, какие подходы и методы оценки будут применены для расчета стоимости имущества в составе дипломного проекта.

Описание процесса оценки имущества должно отражать суть проводимых расчетов с использованием конкретных методов оценки. Все расчеты необходимо представлять в табличной форме. Структура таблиц определяется в зависимости от применяемых методов расчета. Если в дипломном проекте предусмотрено определение стоимости объекта для двух и более вариантов (например, до и после реконструкции объекта или для использования объекта в качестве бизнес-центра и гостиницы), то расчеты по каждому варианту должны быть описаны по отдельности.

Общее заключение о результатах расчета стоимости объекта содержит описание процедуры согласования результатов при использовании двух и более методов оценки. Если для определения стоимости был применен только один метод, то в разделе указывается полученный результат и область его применения с учетом темы дипломного проекта.

Примерные формы таблиц для описания расчета стоимости доходоприносящего объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями представлены в прил. 4.3.