4. Организация арендных отношений

В соответствии с Законом Республики Беларусь «Об аренде» «аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями, а также иным имуществом, необхо­димым арендатору для самостоятельного осуществления хозяй­ственной или иной деятельности».Таким образом, арендные отношения отличаются от под­рядных отношений тем, что арендодатель (собственник) переда­ет арендатору на определенный срок и за определенную оплату землю и другие средства производства, а арендатор вправе пол­ностью распоряжаться ими, а также результатом своего труда по своему усмотрению. Арендодатель не имеет права вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора.

Арендные отношения предусматривают соблюдение сле­дующих принципов:арендатор и арендодатель строят свои отношения на до­говорной основе;

достаточно длительные сроки аренды (не менее 5 лет), чтобы арендатор смог воспользоваться плодами своего труда;плата за аренду имущества;

гарантия сохранности условий договора на весь срок аренды;добровольность создания арендных коллективов;полная самостоятельность арендатора в организации про­изводства, распоряжении произведенной продукцией и получен­ным доходом;полная материальная ответственность арендатора за ре­зультаты своей деятельности.Арендные отношения имеют долгую историю. Они сущест­вовали при различных способах производства и разных формах собственности. Но всегда сущность аренды состояла в том, что одна сторона (арендодатель) предоставляет другой (арендатору) средства производства и имущество во временное владение за определенную плату в целях более эффективного их использо­вания. При этом все взаимоотношения между арендодателем и арендатором обязательно строятся на договорной основе исходя из принципа купли-продажи.Арендный коллектив покупает у арендодателя (администра­ции хозяйства) необходимые для производственной деятельно­сти материальные ресурсы по планово-учетным ценам, а произ­веденную продукцию продает по внутрихозяйственным расчет­ным или же государственным закупочным ценам.Планово-учетные цены на используемые коллективом ре­сурсы собственного производства (семена, корма и т.д.) устанав­ливаются на уровне фактической себестоимости, а на покупную продукцию - по стоимости приобретения с учетом расходов на доставку и хранение.Экономическая же сущность внутрихозяйственных расчет­ных цен между арендатором и хозяйством заключается в том, что стоимость валовой продукции состоит из трех частей: мате­риальных затрат, оплаты труда и чистого дохода. Два первых слагаемых здесь полностью зависят от непосредственных ис­полнителей, которые могут воздействовать на их размер. Поэто­му в основу определения внутрихозяйственных расчетных цен и заложены именно эти две части, составляющие себестоимость продукции. В данном случае расчетная цена равна нормативной (перспективной) себестоимости за вычетом суммы планируемой экономии с учетом выплаты премий (до 70% от суммы эконо­мии). Такой подход обосновывается действующим положением о порядке выплаты премии за снижение прямых затрат. Кроме того, на практике имеется и множество других подходов по ре­шению проблемы расчетных цен.В настоящее время в Республике Беларусь имеются разно­образные формы и виды аренды, отличающиеся друг от друга порядком передачи средств производства, сроками, способом установления арендной платы и т.д.Согласно республиканскому закону «Об аренде» можно вы­делить три основные вида аренды:хозяйственная (аренда предприятия);внутрихозяйственная (арендный подряд);внехозяйственная (индивидуальная или групповая). Остановимся на них более подробно.Аренда предприятия предусматривает переход на аренду всего хозяйства в целом. В этом случае решением общего собра­ния (собрания уполномоченных) хозяйства создается организа­ция арендаторов. Ее устав регистрируется в установленном по­рядке в исполкоме районного Совета народных депутатов. Затем подписывается соответствующий договор, и данная организация приобретает статус арендного предприятия с юридическим ли­цом.С момента создания организации арендаторов преодолева­ются элементы сохраняющихся командно-административных методов управления. По договору трудовой коллектив получает в полное владение имущество предприятия в целом и становится его хозяином и собственником производимой продукции.При этом Устав организации арендаторов определяет как минимум три существенных момента:арендный коллектив на срок действия договора выходит из под жесткого контроля вышестоящей ведомственной органи­зации и становится самостоятельным хозяйствующим субъек­том. Он самостоятельно формирует структуру производства, вы­бирает каналы материально-технического обеспечения и реали­зации произведенной продукции, устанавливает пропорции рас­пределения полученного дохода. В качестве инструментов эко­номических отношений с государством остаются только налоги и арендная плата;новое формирование становится не только арендатором имущества арендодателя, но и приобретает возможность создать свою собственность и наращивать ее своим трудом. Чтобы сде­лать каждого члена арендного коллектива совладельцем пред­приятия, формируется долевой фонд. На него по итогам года может зачисляться часть вновь созданной стоимости прироста основных производственных фондов. Средства этого фонда под­лежат распределению меду членами трудового коллектива арендаторов и зачислению на их лицевые счета пропорциональ­но трудовому вкладу. На величину долевого фонда могут начис­ляться дивиденды, размер которых ежегодно устанавливается общим собранием (собранием уполномоченных). Возможны и другие способы присвоения части вновь созданной стоимости (акционирование, выкуп);организация арендаторов по своему статусу весьма близка к производственным кооперативам. В итоге происходит вырав­нивание возможностей государственного и кооперативного сек­торов экономики, что дает возможность решить многие острые современные проблемы (разгосударствление собственности и др.).Из полученной выручки арендный коллектив возмещает ма­териальные затраты, расходы на оплату труда, арендную плату, налоги и прочие платежи. Оставшаяся часть дохода поступает в полное распоряжение коллектива.В сельском хозяйстве республики внутрихозяйственный арендный подряд являлся наиболее распространенным видом аренды. В данном случае земля и имущество используется в за­ранее определенных арендодателем целях: для выполнения пла­на производства сельхозпродукции в установленном количестве, ассортименте и качестве. И только после выполнения договор­ных обязательств (заказа) арендатор имеет право использовать арендуемые средства производства по своему усмотрению и реализовать дополнительно произведенную продукцию по дого­ворным ценам любому потребителю, т.е. он становится полным собственником лишь сверх договорной части продукции. Про­изводственную программу, распорядок рабочего дня, порядок оплаты труда и распределение хозрасчетного дохода арендный коллектив проводит самостоятельно.В качестве хозрасчетного дохода здесь выступает часть вы­ручки минус материальные затраты (при реализации продукции по внутрихозяйственным расчетным ценам - 1 модель аренды) и минус арендные платежи, услуги (при реализации по государ­ственным закупочным ценам - 2 модель).Как показывает опыт, внутрихозяйственные расчетные цены обычно применяют в тех хозяйствах, где имеются существенные резервы для повышения продуктивности полей и ферм, а также снижения себестоимости продукции. В этом случае будет обес­печена взаимная заинтересованность арендных подразделений и хозяйства в росте производства.В то же время в тех сельхозпредприятиях, где уже достигну­та высокая эффективность и стабильность производства сель­хозпродукции и возможности дальнейшего роста явно ограничены, вполне успешно могут применяться в расчетах государст­венные закупочные цены и фиксированные платежи арендной платы.Противопоставлять этих два вида взаиморасчетов не следу­ет, так как в их основе и там и там лежит хозрасчетный доход.В настоящее время сложились три разновидности арендного подряда: индивидуальный (личный), семейный и трудового кол­лектива (бригады, фермы). Это высшая стадия развития коллек­тивного подряда.Внехозяйственная (индивидуальная или групповая) аренда предусматривает функционирование фермерских хозяйств наря­ду с традиционно сложившимися формами хозяйствования.Согласно закону Республики Беларусь «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» гражданам по их желанию для ведения фермерского хозяйства предоставляются земельные участки в пожизненное наследуемое владение или в аренду.Крестьянское хозяйство самостоятельно определяет на­правление своей деятельности, структуру и объем производства. Оно может заниматься любым видом деятельности, незапрещенным действующим законодательством (при сохранении в качестве главного вида деятельности производства сельскохо­зяйственной продукции). То есть, в данном случае арендатор имеет право самостоятельно хозяйствовать на земле, право соб­ственности на посевы, на полученную продукцию и на доходы от ее реализации, возводить производственные и культурно-бытовые объекты, а также решать все другие проблемы, связан­ные с жизнедеятельностью его фермерского хозяйства.Наряду с этим данное крестьянское хозяйство должно вы­полнять и определенные обязанности: эффективно использовать землю в соответствии с ее назначением, повышать плодородие, не допускать ухудшения экологической обстановки, не нару­шать права других земледельцев, своевременно вносить аренд­ную плату и налоги, осуществлять мероприятия по охране зе­мель.Материально-техническое обеспечение их осуществляется целевым назначением. Для этого в снабженческих организациях создаются специальные фонды.В случае необходимости для выполнения производственных работ арендатор может привлекать по договору других граждан. Оплата их труда в этой ситуации осуществляется по соглашению сторон.Оставшимся после уплаты арендной платы, налогов и дру­гих платежей доходом фермер распоряжается по своему усмот­рению.Индивидуальная и групповая формы подтверждают свою жизненность, высокую эффективность. Для семейных коллекти­вов характерны полная взаимозаменяемость и взаимопомощь в работе, высокая степень доверия, участие каждого взрослого члена фермерского хозяйства в решении всех вопросов органи­зации трудовой деятельности.Аренда в обязательном порядке предусматривает заключе­ние договора между арендодателем (собственником средств производства) и арендатором. Последний получает средства производства во временное владение, распоряжение и пользова­ние. Таким образом, в сфере хозяйственных отношений появля­ется новый элемент (договор), гарантирующий права и ответст­венность сторон.Предметом договора аренды является передача во времен­ное и возмездное пользование арендатору средств производства. Арендатор получает право реализации функций владения, рас­поряжения и пользования средствами производства и получен­ным доходом. При этом часть дохода он обязан передавать арендодателю в качестве арендной платы на протяжении всего срока действия договора. Посредством этого увязываются эко­номические интересы обеих сторон. Так, арендодатель получает вознаграждение за предоставление средств производства в арен­ду, а арендатор, расплатившись за полученные права владения, распоряжения и пользования средствами производства, получает хозяйственную самостоятельность и действует с учетом своих экономических интересов.Величина арендной платы и сроки ее выплаты фиксируются в договоре на весь срок его действия и пересмотру не подлежит, за исключением случаев, когда происходят изменения хозяйст­венной ситуации по не зависящим от участников договора при­чинам.Все права и обязанности участников арендных отношений фиксируются в договоре, определяющем основные принципы взаимоотношений арендодателя и арендатора независимо от особенностей организации их хозяйственного взаимодействия.В договоре закрепляется система хозяйственных взаимоот­ношений между сторонами. Это означает закрепление за каж­дым участником определенных функций по принятию хозяйст­венных решений, в т.ч. и обязательств арендатора по выполне­нию планового задания (госзаказа). Иначе говоря, арендатор на­ряду с обычными обязательствами гарантирует выполнение пла­новых заданий арендодателя и реализацию продукции по внут­рихозяйственным расчетным или государственным закупочным ценам.При заключении договора аренды одним из ключевых во­просов является срок его действия, так как аренда означает не только возмездную, но и временную передачу средств производ­ства арендодателя арендатору. Аренда земли должна иметь дол­госрочный характер (от 5 до 50 лет), а других средств производ­ства - на срок их износа.Минимальный срок действия договора аренды устанавлива­ется исходя из времени освоения севооборота, периода обновле­ния системы машин (срока амортизации) и т.д.Арендатор, как правило, заинтересован в заключении дого­вора на длительный срок. Объясняется это следующим:арендатор получает юридическую гарантию хозяйствен­ной самостоятельности, что повышает его заинтересованность в эффективной работе и развитии производства за счет собствен­ного хозяйственного дохода. То есть, чем больше срок действия договора аренды, тем больше у арендатора возможностей к са­мостоятельному развитию;продолжительный срок действия договора аренды побуж­дает арендатора к вложению средств на производственное и со­циальное развитие;при длительном сроке аренды стоимость арендованного имущества возмещается арендной платой за время действия до­говора, т.е. фактически происходит выкуп его у арендодателя.Арендный договор составляется как правило в 4-х экземп­лярах, подписывается обеими сторонами и согласовывается с профсоюзным комитетом.Досрочное расторжение или изменение договора допускает­ся только по соглашению сторон. Споры, возникающие при этом, разрешаются в установленном действующим законода­тельством порядке.