1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-ана­логами производятся по двум компонентам:

единицам сравнения;

элементам сравнения.

Применяются следующие единицы сравнения:

цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного назначе­ния, промышленного и жилищного строительства;

цена за 1 м² - в деловых центрах городов, для офисов;

цена за 1 лот - стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки;

цена за фронтальный метр - при коммерческом использовании в горо­дах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его грани­цы по какой-либо улице или шоссе);

цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади заст­ройки и площади земельного участка;

цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах, рестора­нах, театрах - это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках - место парковки одного автомобиля.

Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:

· переданные имущественные права;

· условия финансирования сделки. Могут иметь место различные вари­анты, например финансирование сделки продавцом при предоставлении последним ипотечного кредита;

· условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем;

· время продажи. Оно является одним из основных элементов сравне­ния сопоставимых продаж. Для внесения поправки на время продажи необ­ходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени;

· местоположение;

· физические характеристики объекта недвижимости. Они включают раз­меры, конструктивные элементы, внешний вид и т.д.

2. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.

Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к ха­рактеристикам оцениваемого объекта. Необходимо учитывать, что:

· поправкам не поддаются сегментообразующие характеристики, напри­мер назначение использования объекта;

· не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования, ус­ловия продаж. Желательно в качестве аналогов не использовать объекты, отличающиеся от оцениваемого по этим характеристикам. При отсутствий такой возможности поправки на эти характеристики следует вносить в пер­вую очередь.

Объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосхо­дит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка, если же уступает, то вносится плюсовая поправка.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки де­лятся на:

­    процентные;

­    денежные:

­    относительные;

­    абсолютные.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи ана­лога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Сто­имость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки выглядит сле­дующим образом:

 

где V – стоимость оцениваемого объекта;

(С_ед • К_ед) – цена продажи аналога до учета поправки;

П_пр – величина процентной поправки;

С_ед – цена продажи единицы сравнения;

К_ед – количество единиц сравнения.

Из формулы видно, что процентная поправка может быть отнесена как к цене продажи аналога в целом, так и к цене продажи его единицы сравне­ния. Это свидетельствует о том, что величины процентных поправок не за­висят от количества единиц сравнения. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, время продаж.

Денежные поправки. Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом относительной денежной поправки рассчитывается следующим образом:

 

где П_од – величина относительной денежной поправки.

Относительную денежную поправку удобнее относить к цене продажи единицы сравнения, поэтому общая величина для всего объекта зависит от количества единиц сравнения. Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта и ее величина не зависит от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относятся поправки на дополнительные улучшения, например наличие автостоянки. Поэтому стоимость оценивае­мого объекта с учетом абсолютной денежной поправки выглядит следую­щим образом:

 

где П_ад – величина абсолютной денежной поправки.

 

Практические возможности для использования этого метода предоставляются гораздо реже в силу относительно малой час­тоты сделок с контрольными пакетами и предполагают оценку стоимости предприятия с точки зрения владельца контрольного пакета. В ситуациях, когда именно эта оценка и нужна, добав­ление «премии за контроль» тогда уже излишне. Наоборот, при переходе к оценке неконтрольного пакета (участия меньшинст­ва) от оценки, первоначально полученной методом сделок, не­обходимо уменьшить первоначальную оценку на так называе­мую «скидку за неконтрольный характер пакета». Она, как и «премия за контроль», также может достигать 35—40%.

Метод сделок сводится к тому же алгоритму, что и в методе рынка капитала, с тем различием, что применяемые мультип­ликаторы, как упомянуто выше, вычисляются на основе цен по отслеживаемым на фондовом рынке сделкам с контрольными или просто крупными пакетами акций.

4 вопрос. Метод отраслевой специфики является такой модификацией метода рынка капитала (предусматривая и его алгоритм), в ко­торой ценовым мультипликатором выступает соотношение «Цена/Валовой доход» (то же самое — «Цена/Выручка», «Цена/Объем реализации»),

Соответственно на шагах 3 и 4 алгоритма метода рынка ка­питала используется этот мультипликатор и валовой доход оце­ниваемого объекта в качестве базы, на которую для получения определяемой стоимости данного объекта умножается указан­ный мультипликатор.

Название этого метода показывает, что его применимость ограничена специфическими отраслями — теми, в которых действительно наблюдается достаточно надежная корреляция между рыночной стоимостью объекта с ликвидными акциями и объемом реализации ими продукции (их продажами).

Такими отраслями в основном являются отрасли топливно-сырьевого комплекса, а также прочие конкурентные отрасли с явно выраженным стандартизованным продуктом, где динами­ка прибылей определяется в первую очередь не обновлением продукта, а успехом в поддержании и расширении доли на рынке, количеством продаж стандартизованного продукта. При этом учитываемые прибыли незначительно отличаются от де­нежных потоков объектов отрасли, так как на обновление продукта и на поддержание производственных мощностей ин­вестиции (не учитываемые в анализе текущих прибылей и убытков) осуществляются сравнительно редко.