Тема 5. Рыночный (сравнительный) подход к оценке бизнеса

1. Общая характеристика сравнительного подхода

2. Метод рынка капитала

3. Метод сделок

4. Метод отраслевой специфики

5. Применение сравнительного (рыночного) подхода для оценки недвижимости

6. Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости машин и оборудования

7. Определение итоговой величины стоимости

1 вопрос. Методики сравнительного подхода к определению стоимости оцениваемого объекта базируются на сопоставлении стоимости оцениваемого объекта со стоимостями объектов-аналогов.

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов.

Сравнительный подход реально отражает спрос и предложение на данный объект инвестирования, т.к. цена фактически совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке.

Сравнительный подход имеет ряд недостатков, ограничивающих его использование в оценочной практике:

- базой для расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты. Метод не принимает во внимание перспективы развития объекта оценки в будущем.

- сравнительный подход возможен только при наличии доступной разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому объекту, но и по большому числу похожих объектов, а получение дополнительной информации от объектов-аналогов является сложным процессом.

- оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного обоснования.

Рыночный подход к оценке реализуется тремя мето­дами: методом рынка капитала, методом сделок; мето­дом «отраслевой специфики».

Общая методология рыночного подхода к оценке сводится к следующему:

- объектом оценки является некая закрытая компания или формально открытая компания, чьи акции недостаточно лик­видны (так что нет оснований верить в рыночную стоимость ее акций, получаемую на основе только лишь их котировок, сред­них цен предложения и спроса на акции по несостоявшимся сделкам и/или фактическим ценам сделок с акциями этой ком­пании, которые имели место редко и давно);

- среди открытых компаний с достаточно ликвидными ак­циями отыскивается объект-аналог (ближайший аналог);

- за основу берется рыночная (непосредственно наблюдае­мая на фондовом рынке) стоимость акций объекта-аналога и общего их находящегося в обращении количества (последнее является даваемой самим фондовым рынком рыночной оцен­кой объекта-аналога);

- с учетом различных корректировок на оцениваемый объект переносится соотношение между истинной рыночной ценой объекта-аналога и объявляемыми финансовыми ре­зультатами его деятельности (а также объявляемой структурой его капитала), которые служат главным фактором, определяющим мнение фондового рынка о рыночной стоимости объекта-аналога;

- указанное соотношение умножается на соответствующие показатели текущих финансовых результатов (а также структу­ры капитала) оцениваемого объекта. Тем самым (при предпо­ложении о том, что аналогичные объекты на финансово про­зрачных рынках должны иметь приблизительно одинаковые соотношения объявляемых финансовых результатов и их ры­ночной стоимости) и оценивается предположительная стои­мость рассматриваемой закрытой компании, которая наблюда­лась бы на фондовом рынке, если бы ее акции были на этом рынке размещены и достаточно ликвидны.

Подход несколько завышает стои­мость оцениваемого объекта, так как все же ее акции факти­чески неликвидны, что особенно важно для держателей мелких пакетов акций, которые не имеют достаточно влияния на ме­неджеров компании, чтобы договориться с ними о выкупе ком­панией своих акций в случае, когда акционерам нужно будет перевести свои средства в другой бизнес либо извлечь их из бизнеса для целей потребления.

Важно также, что рыночный подход адекватен оценке объекта как действующего, потому что используемая в нем для оценки объект-аналог является действующим и оценивается фондовым рынком как действующий.

Чем более развит и финансово прозрачен (чем он более опирается на широко публикуемую информацию о компаниях, чьи акции торгуются на нем) фондовый рынок страны, тем бо­лее оценки, получаемые на основе рыночного подхода к оценке, отвечают требованиям стандарта обоснованной ры­ночной стоимости объекта оценки.

2 вопрос. Метод рынка капитала заключается в следующем. Опираясь на прогнозные на момент ожидаемой перепродажи оценки ве­личин чистой (за вычетом задолженности) балансовой стоимо­сти, прибыли или денежного потока (сальдо «реальных денег») рассматриваемого объекта, нужно определить его обосно­ванную рыночную стоимость по аналогии с соотношением в настоящее время этих показателей и цен на акции (фактически продававшиеся в составе многочисленных мелких перепродававших­ся пакетов акций) у сходных (принадлежащих к той же отрасли) объектов. В качестве сходных объектов берутся объекты данной сферы деятельности, чьи акции ликвидны и достаточно надежно котируются на биржевом или внебиржевом фондовом рынке.

Информация об активах, прибылях и производном от них показателе денежного потока по сходным объектам в форме открытых акционерных обществ каким-либо образом публикуется и доступна оценщи­ку. Например, в виде издаваемых открытыми акционерными обществами финансовых отчетов и проспектов эмиссии либо в форме копий финансовых отчетов, которые по запросам обще­ственности открытые акционерные общества по закону обяза­ны предоставлять, пусть и за счет требователей подобной ин­формации.

Очевидно, что подбор объектов-аналогов должен отвечать определенным критериям, чтобы выдерживались те же, что и у оцениваемого объекта, доля профилирующего аналогичного продукта, размер объекта, чтобы сходными были стадия жизненного цикла объекта, рынки сбыта, территориальное местоположение, соотношение собст­венного и заемного капитала и пр.

На базе информации о сходных объектах рассчитываются так называемые мультипликаторы (коэффициенты): «Цена/Чистая балансовая стоимость», «Цена/Прибыль» и «Цена/Денежный поток» (могут даже существовать предприятия, специализи­рующиеся на мониторинге и продаже, в той или иной форме, данных об этих коэффициентах).

Эти мультипликаторы представляют собой взятое за макси­мально возможный (на основании времени, за которое по дан­ным фирмам осуществлялись рыночные котировки) период от­ношение цены акций объектов-аналогов к соответственно их чистой (за вычетом показанной в балансе кредиторской задолженности) балансовой стоимости, прибыли или денежному потоку (в простейшем варианте вы­числяемому на базе объявленной чистой прибыли, произведен­ных амортизационных отчислений, уплаченных налогов с при­были и процентов по долгосрочным кредитам). При этом муль­типликатор «Цена/Прибыль» можно рассчитывать примени­тельно как к балансовой прибыли, так и к прибыли после на­логообложения либо до налогообложения, но после уплаты процентов по долгосрочным кредитам.

Указанные ценовые соотношения могут рассчитываться и так, что текущая цена акций объекта-аналога относится к последнему опубликованному показателю финансовых резуль­татов деятельности объекта-аналога. Более того, если иное не оговорено специально, то именно такой способ соотнесения цены акций объекта-аналога и его финансовых результатов, как правило, и имеется в виду.

Алгоритм метода рынка капитала сводится к следующему.

Ш а г 1. Поиск объекта-аналога проводится в два этапа.

1. Формирование списка объектов — «кандидатов на ана­логичность», в который включаются объекты, специализи­рующиеся на той же продуктовой группе, что и оцениваемый объект, и характеризующиеся долей в общем стоимостном объеме выпуска не меньшей, чем у оцениваемого объекта. На этом этапе, таким образом, в качестве первичного критерия отбора объекта-аналога используется критерий той же отраслевой принадлежности, что и у оцени­ваемого объекта.

2. Отсеивание из сформированного описанного выше спи­ска объектов-аналогов не удовлетворяющих существенным дополнительным критери­ям сопоставимости оцениваемого и аналогичного объектов. К этим критериям относятся: (а) размер объекта; (б) структура капитала (доля заемного капитала); (в) рынки сбыта и закупок; (г) стадия жизненного цикла (продукта, на котором они специализируются); (д) территориальное ме­стоположение (влияющее на транспортные издержки); (е) сте­пень независимости от финансово-промышленных групп (или вхождение в одни и те же группы); (ж) индивидуальные осо­бенности применяемой системы бухгалтерского учета.

Ш а г 2. Наблюдаемая на фондовом рынке стоимость р_ан одной акции объекта-аналога умножается на количество его акций, находящихся в обращении (N_обр), т.е. учитываемых фондовым рынком (находящихся в рыночной игре). Таким об­разом получается истинная рыночная стоимость Ц_ан объекта-аналога:

Ц_ан = р_ан × N_обр,

где N_обр = N – N_вык – N_неразм;

N        — общее количество акций объекта-аналога;

N_вык –– число акций, выкупленных объектом -аналогом;

N_неразм –– количество акций объекта-аналога, выпущенных им, но еще не размещенных на рынке (все указанные данные берутся из публикуемого финансового отчета открытой объекта-аналога).

Ш а г 3. По объекту-аналогу составляются ценовые соот­ношения (ценовые мультипликаторы) типа «Цена/Прибыль», «Цена/Прибыль до процентов и налогов», «Цена/Прибыль до налогов», «Цена/Денежный поток», «Цена/Прибыль до процен­тов и налогов плюс отчисления на износ», «Цена/Балансовая стоимость компании», где «Цена» — это рыночная цена объекта-аналога, совпадающая с показателем Ц_ан. На этом этапе определяются ценообразующие параметры объекта оценки.

При строгом подходе к решению этой задачи используется статистическая обработка (корреляционный анализ) данных из финансовых отчетов и рассчитанных финансово-оперативных ко­эффициентов для выбранной группы объектов-аналогов. Цено­образующие параметры имеют наиболее весомые коэффициенты корреляции между стоимостью объектов и этими параметрами. Для каждого из этих параметров в дальнейшем рассчитывается соответствующий мультипликатор.

Мультипликаторы рассчитываются либо за период, либо на дату оценки.

Наиболее употребляемы для оценки объектов следующие мультипликаторы:

 

Этот мультипликатор позволяет оценить стоимость собствен­ного капитала исходя из чистой прибыли. Обратная величина — ставка дохода на собственный капитал — в наибольшей степени зависит от используемых принципов бухгалтерского учета.

 

Этот мультипликатор позволяет оценить стоимость собствен­ного капитала исходя из фактического денежного потока.

Коэффициенты «цена/чистая прибыль» и «цена/чистый денеж­ный поток» могут быть основаны на расчете прибыли до налого­обложения и выплат по процентам.

 

Этот коэффициент отражает стоимость инвестиционного капи­тала и обычно применяется для оценки объектов, имеющих большую долговременную задолженность.

 

 

Эти мультипликаторы отражают соотношение финансовых показателей на данный момент состояния фондового рынка и могут рассчитываться и анализироваться за три года, так как результаты за один год могут быть нехарактерны.

Применение мультипликаторов к оцениваемому объекту.

Перед применением мультипликаторов производится усреднение их значений М_i, найденных для выбранных аналогов. Рас­считываются либо среднеарифметические, либо средневзвешенные величины этих мультипликаторов М_ср. В результате стоимость оце­ниваемого объекта определяется по следующей формуле:

 

Цена (объекта) = М_ср × Параметр (объекта).

 

В практике оценки при использовании мультипликаторов применяются следующие правила:

Мультипликаторы по сопоставимым объектам должны иметь минимальный разброс величин.

Методики расчета мультипликаторов сопоставимых объектов и финансовых параметров оцениваемого объекта должны со­впадать.

Необходимо учитывать соотношения оценок, полученных различными методами.

Внесение поправок в итоговую стоимость предприятия. К стоимости действующего предприятия, определенной методом рынка капитала и методом сделок, необходимо добавить стоимость не­функционирующих активов (выведенных за баланс неиспользуемых объектов недвижи­мости и законсервированных производственных мощностей).

К рассчитанной стоимости следует до­бавить избыток оборотных средств или вычесть их недостаток. Затем следует вычесть величину поправки, которая учитывает обязатель­ства, связанные с охраной окружающей среды.

Ш а г 4. Вычисляется оценочная стоимость (Ц_ок) рассмат­риваемого объекта оценки, которая представляет­ся как произведение одного из переносимых на него получен­ных для объекта-аналога ценовых соотношений на соответствующую ему базу, т.е. на пока­затель оцениваемого объекта, совпадающий со знаменате­лем используемого по объекту-аналогу ценового соотноше­ния). Например:

 

Ц_ок = Прибыль до процентов и налогов оцениваемого объекта × (Цена объекта-аналога/Прибыль до процентов и налогов объекта-аналога).

 

Общая идея данного метода сводится к тому, что, оценивая сегодняшнюю или прогнозируемую будущую рыночную стои­мость объекта, эту еще не подтвержденную рынком стои­мость оценивают по аналогии с рыночной стоимостью коти­руемых на фондовом рынке аналогичных объектов, по которым уже выявились относительно устойчивые соотношения, характери­зуемые соответствующими мультипликаторами.

Фондовый рынок как бы помогает оценить объект, который сам еще на нем не появился. Очевидно, это возмож­но лишь при условии достаточной степени развитости и ста­бильности самого фондового рынка в части акций фирм кон­кретной отрасли.

Название метода рынка капитала исходит из того, что пред­почтительнее включить в выборку объектов-аналогов пусть и всего лишь один объект, но зато действительно аналогичный оце­ниваемому объекту. Ценовые мультипликаторы в этом мето­де применяются с корректировкой на соотношение их чистой ба­лансовой стоимости, прибылей или денежного потока с величи­ной акционерного капитала у объектов-аналогов (эта корректи­ровка уже содержится в самом значении мультипликатора).

С учетом приведенных выше комментариев оценка текущей или будущей (по истечении прогнозного периода реализации представленного бизнес-плана) стоимости объекта может быть выражена следующими альтернативными простыми фор­мулами, которые предполагают применение реально наблюдае­мых в настоящий момент на фондовом рынке мультипликаторов цены по акциям объектов-аналогов. При этом денежный поток по публикуемым данным объекта-аналога может быть приблизительно установлен на уровне ее чистой прибыли плюс отчисле­ния на износ:

1. Оценочная стоимость объекта = Мультипликатор «Цена /Чистая балансовая стоимость» • Текущая или прогнозная величина чистой балансовой стоимости объекта;

2. Оценочная стоимость объекта = Мультипликатор «Цена/Прибыль» • Текущая или прогнозная величина прибылей объекта;

3. Оценочная стоимость объекта = Мультипликатор «Цена/Денежный поток» • Текущая или прогнозная величина денежного потока объекта.

 

В связи с третьим и четвертым шагами приведенного выше алгоритма следует осуществить несколько существенных обяза­тельных корректировок данных, используемых на этих шагах. Это нужно, чтобы устранить влияние индивидуальных особен­ностей систем бухгалтерского учета оцениваемого объекта и объекта-аналога, искажающее соотношение их цены и пока­зываемых финансовых результатов.

1. Имея доступ к внутренней информации рассматривае­мого объекта, необходимо пересчитать прибыль оценивае­мого объекта в соответствии с тем методом учета товарно-материальных ценностей (методом учета стоимости покупных ресурсов в себестоимости реализованной продукции), который применяется объектом-аналогом для расчета объявляемых им прибылей. Указание используемого им метода должно содер­жаться в публикуемом открытой объектом-аналогом отчете о прибылях и убытках. Например, если оцениваемый объект в своей системе бухгалтерского учета применяет метод LIFO, а объект-аналог — метод скользящей средней, то следует пе­ресчитать прибыль оцениваемого объекта, используемую на шаге 4 алгоритма метода рынка капитала, по методу скользя­щей средней (пересчитав учитываемые затраты на приобрете­ние сырья, материалов, комплектующих изделий и прочих по­купных товаров).

2. Если имеется информация (также из опубликованного балансового отчета объекта-аналога) о том, что объект-аналог по значительной массе своих активов применяет методы амортизации, отличные от методов амортизации оцениваемого объекта, то нужно пересчитать по принятым в объекте-аналоге методам амортизации вычитаемые из прибыли отчис­ления на износ по оцениваемому объекту, внеся таким обра­зом корректировки в прибыль или балансовую стоимость оце­ниваемого объекта, которые служат в качестве базы для ум­ножения на соответствующий ценовой мультипликатор на шаге 4 алгоритма метода рынка капитала.

3. Точно так же следует пересчитать учитываемую на шаге 4 алгоритма прибыль оцениваемого объекта, если системы бух­галтерского учета этого объекта и объекта-аналога отлича­ются по критериям отнесения продукции к проданной в том, что касается зачисления в объем реализованной продукции то­варов, поставленных заказчикам согласно различным базисам поставки (отгруженной или представленной к погрузке продук­ции, прошедшей или не прошедшей таможенную очистку, страхуемой или не страхуемой и т.д.).

4. Эта корректировка делается по данным объекта-аналога. При обнаружении необычно высоких и несопостави­мых с оцениваемым объектом «чрезвычайных расходов» объекта-аналога (например, на преодоление стихийных бед­ствий, которых не было у оцениваемого объекта) необходимо искусственно уменьшить учитываемые операционные издержки объекта-аналога и соответственно увеличить его прибыль, при­нимаемую в расчет ценового мультипликатора «Цена/Прибыль [чистая прибыль]» (а также близких ему соотношений «Цена /Прибыль до процентов и налогов», «Цена/Прибыль до нало­гов», «Цена/Денежный поток») на шаге 3 алгоритма метода рынка капитала.

Основным ценовым соотношением, которое применяется в методе рынка капитала и во всем рыночном подходе, является соотношение «Цена/Прибыль», так как в долгосрочном плане все же именно прибыли (объявляемые) являются главным факто­ром установления той или иной рыночной стоимости публично обращающихся акций.

Получаемые на основе альтернативных ценовых мультипли­каторов результаты оценки рассматриваемой закрытой компа­нии будут несколько различаться, что вполне естественно в си­лу разной тесноты корреляции между фактическими ценой ак­ций сходных с оцениваемым предприятием фирм и их соответ­ственно чистыми балансовыми стоимостями, прибылями, де­нежными потоками (что в свою очередь легко объясняется влиянием факторов, не учтенных при выборе в качестве ана­логов оцениваемому предприятию конкретных сходных фирм). Поэтому итоговая оценка может быть представлена как, на­пример, средневзвешенная (взвешенная на «коэффициент до­верия» оценщика к тому или иному ценовому мультипликато­ру) из указанных трех оценок, с учетом степени доверия оцен­щика к статистике по каждому из используемых мультиплика­торов.

Чтобы заранее исключить из оценки не вызывающие дове­рия ценовые мультипликаторы, можно рассуждать следующим образом:

- если оцениваемый объект и объект-аналог очевид­но несопоставимы по доступу их к кредиту, т.е. по стоимости кредита (кредитной ставке), и налоговому статусу (одна компа­ния имеет налоговые льготы, а другая — нет), то в алгоритме метода рынка капитала имеет смысл использовать ценовой мультипликатор «Цена/Прибыль до процентов и налогов»;

- если из указанных двух факторов в несопоставимости оцениваемого объекта и объекта-аналога сказывается толь­ко их разница в налоговом статусе (когда, например, один объект имеет много филиалов в разных регионах и имеет воз­можность направить свои денежные потоки через филиалы в регионы с низкими местными налогами, а другой этой возмож­ности не имеет), то разумно применить ценовой мультиплика­тор «Цена/Прибыль до налогов».

Названные ценовые мультипликаторы нейтральны по от­ношению к соответственно процентным платежам и налогам. Иначе говоря, они позволяют элиминировать их искажающее влияние на отношение цены объектов и их прибыли.

Наиболее сложный случай для метода рынка капитала, ко­торый им также преодолевается, имеет место тогда, когда оце­ниваемый объект и объект-аналог различаются не только доступной им стоимостью кредита и налоговым статусом, но и долей в совокупном капитале и общей величиной используе­мого ими заемного капитала. В этом случае метод рынка капи­тала должен использовать особенный ценовой мультипликатор, имеющий структуру, которая устраняет влияние на цену ком­пании доли и массы заемного капитала:

Цена объекта-аналога + Заемный капитал объекта-аналога / Прибыль до процентов и налогов

 

Этот мультипликатор на шаге 4 алгоритма метода рынка ка­питала следует умножать на прибыль до процентов и налогов оцениваемой компании. Однако результат такого перемноже­ния покажет не оценочную рыночную стоимость собственного капитала оцениваемого объекта (приблизительную ее цену), а оценочную рыночную стоимость всего инвестированного в оцениваемый объект капитала (что соответствует числителю приведенного ценового мультипликатора в отношении объекта-аналога). Для того чтобы перейти к оценке только собст­венного капитала рассматриваемого объекта (определению его цены), надо из указанного произведения еще вычесть объем совокупного долга (заемный капитал) оцениваемой фирмы.

Определив стоимость всего объекта в целом, всегда можно на ее базе пересчитать ожидаемую будущую рыночную стоимость конкретного пакета акций (пая), который изначаль­но предлагается к покупке венчурному инвестору. При таком пересчете будущая стоимость объекта просто умножается на долю данного инвестора в объекте:

Будущая стоимость пакета акций (пая) = Будущая стоимость  объекта ×  Доля инвестора в объекте.

 

Если метод объекта-аналога подразумевает расчет и ис­пользование мультипликаторов, опирающихся на котируемую цену акций объектов-аналогов, по которым фактически происходили продажи неконтрольных (достаточно мелких) пакетов акций, что является более обыч­ным, то такая разновидность данного метода называется «мето­дом рынка капитала» и предполагает получение оценки стои­мости объекта в расчете на инвестора, приобретающего неконтрольный пакет акций.

В случае, когда методом рынка капитала (на основе имею­щейся рыночной информации по ценам фактически происхо­дивших продаж лишь относительно мелких пакетов акций сходных фирм) все же оказывается необходимым оценить стоимость контрольного пакета акций объекта (венчурные инвесторы, если и согласны на рискованные капиталовложе­ния, зачастую требуют именно контрольного пакета), к полу­ченной выше оценке рекомендуется добавлять «премию за кон­троль». Эта премия обусловливается тем, что имеющему контроль над объектом инвестору легче дезинвестировать свой вложенный в объект капитал и доходы с капитала, юри­дически переданного другому лицу — объекту с собствен­ным балансом. Контролирующий объект инвестор может для этого использовать (волен принимать соответствующие ре­шения) каналы, которые реализуются в нужное ему время как в виде выплаты дивидендов, так и через имущественные транс­ферты (посредством заключения сделок по ценам, отличаю­щимся от рыночных) третьим также контролируемым им ли­цам, ликвидацию объекта с распределением свободного от долгов остатка его имущества, наем на работу с завышенной заработной платой и пр. Размер «премии за контроль», соглас­но международной статистике (отечественной еще не накопле­но), способен достигать 40%.

3 вопрос. Если метод объекта-аналога подразумевает расчет и ис­пользование мультипликаторов, которые рассчитаны по ценам акций в составе фактически продававшихся контрольных паке­тов сходных объектов, то подобная разновидность указанного ме­тода называется методом сделок.

Цена р_ан в алгоритме рынка капитала, если он превращается в метод сделок, может также браться как цена акции объекта-аналога, которая наблюдалась относительно недавно при купле-продаже не контрольных, но настолько крупных пакетов акций объектов-аналогов, что их приобретение давало воз­можность покупателю акций ввести в состав совета директоров этих компаний своих представителей. Метод сделок, таким об­разом, учитывает те сделки с пакетами акций объектов-аналогов, которые характеризуются как сделки слияния и/или поглощения.

Этот метод нацелен на определение стоимости оцениваемого объекта в расчете на приобретение крупных ее долей. Иначе говоря, он дает оценку рассматриваемого объекта глазами его нового хозяина с учетом «премии за контроль», которая со­держится в цене одной акции, если она приобретается в соста­ве крупной доли объекта.

Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при на­личии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Под полезнос­тью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный ме­тод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Этот метод требует базы данных по совершенным сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Оценщик должен выяснить, действовал ли покупатель или продавец в условиях финан­сового давления, являлись ли обе стороны сделки независимыми, обладали ли они типичной для данного рынка информацией, действовали ли экономически рационально, было ли финансирование типичным для рынка. Для анализа сде­лок, произведенных с объектами-аналогами, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.

Сегментирование рынка - процесс разбиения рынка на сегменты (сек­торы), аналогичные по следующим параметрам;

· назначению использования объекта;

· качеству объекта;

· передаваемым юридическим правам и ограничениям;

· инвестиционной мотивации;

· путям финансирования и т.д.

Выбор объектов-аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. Причем следу­ет обратить внимание на следующие моменты:

Характерный для данного сегмента срок экспозиции. Если объект был продан за меньший для стандартного срока экспозиции период, это ско­рее всего свидетельствует о том, что цена была занижена. Напротив, если объект находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том, и в другом случае сделка не является типичной для данного сегмента рынка и не может рассматривать­ся в качестве сравнимой.

Независимость субъектов сделки. Если сделка заключена между го­ловной и дочерней компаниями, то маловероятно, что сделка между ними была совершена по рыночной цене. То же самое относится к сделкам с объек­тами, отягощенными залогом.

Инвестиционная мотивация. Она должна быть одинаковой при осу­ществлении сделок с оцениваемым объектом и объектами-аналогами.

Метод сравнения продаж включает несколько этапов:

Выбор объектов недвижимости - аналогов. Для более объективной оцен­ки необходим анализ не менее 3-5 сопоставимых продаж.

Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.