Финансовый план
На финансирование капитальных вложений планируется привлечение долгосрочного кредита в размере 156995720 руб. на срок 10 лет.
Сумма кредита определена на основании величины первоначальных инвестиционных затрат в постоянные активы, стоимость которых по предварительному предложению ОАО «BIPL»составляет 156995720 руб.
График привлечения кредита соответствует графику осуществления платежей по проекту в пользу нашей компании. Таким образом, привлечение кредита в размере 156995720 руб. планируется в первом интервале планирования (первый год реализации проекта). Погашение кредита и выплату процентов предполагается осуществлять в течение последующих девяти лет.
Получение указанного кредита планируется осуществить через АКБ «Алмазэргиэнбанк» ОАО от которого на сегодняшний день получено предварительное согласие.
Процентная ставка 8%.
Ежегодный платеж:
IAO=k*i/(1-1/(1+i)n)=156995720*0,08/(1-1/(1+0,08)10)=18 717 593, 5руб.
где, k – сумма кредита;
i – годовая процентная ставка;
n – срок кредита
График выплаты кредита приведено в таблице
Год |
Остаток кредита |
IAO |
Процентн платеж |
Плата по осн.∑долга |
0 |
156995720 |
18717593,5 |
15699572 |
3018021,503 |
1 |
153977698,5 |
18717593,5 |
15397769,85 |
3319823,654 |
2 |
150657874,8 |
18717593,5 |
15065787,48 |
3651806,019 |
3 |
147006068,8 |
18717593,5 |
14700606,88 |
4016986,621 |
4 |
142989082,2 |
18717593,5 |
14298908,22 |
4418685,283 |
5 |
138570396,9 |
18717593,5 |
13857039,69 |
4860553,811 |
6 |
133709843,1 |
18717593,5 |
13370984,31 |
5346609,193 |
7 |
128363233,9 |
18717593,5 |
12836323,39 |
5881270,112 |
8 |
122481963,8 |
18717593,5 |
12248196,38 |
6469397,123 |
9 |
116012566,7 |
18717593,5 |
11601256,67 |
7116336,835 |
10 |
0 |
0 |
0 |
0 |
.
Финансовый план составлен на перспективу 10 лет, исходя из срока погашения кредита и норм амортизации технологического оборудования. Информация для расчета подготовлена по годам.
Программа реализации продукции
Показатели |
Ед.изм. |
2012 |
2013 |
||
мес |
год |
мес |
год |
||
Торговое помещение |
|
|
|
|
|
Обьем реализации в натуральном выражении |
кв.м. |
3 172,90 |
3 172,90 |
3 172,90 |
3 172,90 |
Цена реализации за единицу, прдукции. |
руб. |
1 500,00 |
18 000,00 |
1 657,50 |
19 890,00 |
Потенциальный валовый доход |
руб. |
4 759 350,00 |
57 112 200,00 |
5 259 081,75 |
63 108 981,00 |
Потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов |
руб. |
237 967,50 |
2 855 610,00 |
262 954,09 |
3 155 449,05 |
Действительный валовый доход |
руб. |
4 521 382,50 |
54 256 590,00 |
4 996 127,66 |
59 953 531,95 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
||||||
мес |
год |
мес |
год |
мес |
год |
мес |
год |
||
|
|
|
|
|
|
|
|
||
3 172,90 |
3 172,90 |
3 172,90 |
3 172,90 |
3 172,90 |
3 172,90 |
3 172,90 |
3 172,90 |
||
1 828,22 |
21 938,67 |
2 011,04 |
24 132,54 |
2 204,11 |
26 449,26 |
2 406,88 |
28 882,59 |
||
5 800 767,17 |
69 609 206,04 |
6 380 843,89 |
76 570 126,65 |
6 993 404,90 |
83 920 858,81 |
7 636 798,15 |
91 641 577,82 |
||
290 038,36 |
3 480 460,30 |
319 042,19 |
3 828 506,33 |
349 670,25 |
4 196 042,94 |
381 839,91 |
4 582 078,89 |
||
5 510 728,81 |
66 128 745,74 |
6 061 801,69 |
ё |
6 643 734,66 |
79 724 815,87 |
7 254 958,24 |
87 059 498,92 |
||
2018 |
2019 |
2020 |
2021 |
||||
мес |
год |
мес |
год |
мес |
год |
мес |
год |
|
|
|
|
|
|
|
|
3 172,90 |
3 172,90 |
3 172,90 |
3 172,90 |
3 172,90 |
3 172,90 |
3 172,90 |
3 172,90 |
2 618,69 |
31 424,26 |
2 843,90 |
34 126,75 |
3 074,25 |
36 891,01 |
3 323,27 |
39 879,19 |
8 308 836,39 |
99 706 036,66 |
9 023 396,32 |
108 280 755,82 |
9 754 291,42 |
117 051 497,04 |
10 544 389,02 |
126 532 668,30 |
415 441,82 |
4 985 301,83 |
451 169,82 |
5 414 037,79 |
487 714,57 |
5 852 574,85 |
527 219,45 |
6 326 633,41 |
7 893 394,57 |
94 720 734,83 |
8 572 226,50 |
102 866 718,03 |
9 266 576,85 |
111 198 922,19 |
10 017 169,57 |
120 206 034,88 |
Оценка эффективности инвестиционного проекта
№ |
Показатели |
Годы |
||||||||||||||||||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
|||||||||||||||||
1 |
Доходы за год (руб.) |
54 256 590,00 |
59 953 531,95 |
66 128 745,74 |
72 741 620,31 |
79 724 815,87 |
87 059 498,92 |
94 720 734,83 |
102 866 718,03 |
111 198 922,19 |
120 206 034,88 |
|||||||||||||||
2 |
Расходы на содержание ТЦ за год, всего: |
37 598 447,08 |
39 582 821,69 |
41 733 493,45 |
44 037 566,85 |
46 470 566,17 |
49 027 183,46 |
51 696 926,34 |
54 534 887,28 |
57 439 300,16 |
60 247 217,39 |
|||||||||||||||
3 |
В том числе: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||
4 |
ФОТ |
7 030 000,00 |
7 768 150,00 |
8 568 269,45 |
9 425 096,40 |
10 329 905,65 |
11 280 256,97 |
12 272 919,58 |
13 328 390,67 |
14 407 990,31 |
15 575 037,52 |
|||||||||||||||
5 |
Страховые взносы (ПФР, ФСС, ФФОМС) |
2 109 000,00 |
2 330 445,00 |
2 570 480,84 |
2 827 528,92 |
3 098 971,70 |
3 384 077,09 |
3 681 875,87 |
3 998 517,20 |
4 322 397,09 |
4 672 511,26 |
|||||||||||||||
6 |
Оплата проезда (14 чел.) |
840 000,00 |
928 200,00 |
1 023 804,60 |
1 126 185,06 |
1 234 298,83 |
1 347 854,32 |
1 466 465,50 |
1 592 581,53 |
1 721 580,63 |
1 861 028,67 |
|||||||||||||||
7 |
Амортизационные отчисления на объекты недвижимости. |
3 139 914,40 |
3 469 605,41 |
3 826 974,77 |
4 209 672,25 |
4 613 800,78 |
5 038 270,45 |
5 481 638,25 |
5 953 059,14 |
6 435 256,93 |
6 956 512,75 |
|||||||||||||||
8 |
Оплата кредита |
18717593,5 |
18717594,5 |
18717595,5 |
18717596,5 |
18717597,5 |
18717598,5 |
18717599,5 |
18717600,5 |
18717601,5 |
18717602,5 |
|||||||||||||||
|
Прибыль |
16 658 142,92 |
20 370 710,26 |
24 395 252,29 |
28 704 053,46 |
33 254 249,70 |
38 032 315,46 |
43 023 808,49 |
48 331 830,75 |
53 759 622,03 |
59 958 817,49 |
|||||||||||||||
|
Налог на прибыль |
3 331 628,58 |
4 074 142,05 |
4 879 050,46 |
5 740 810,69 |
6 650 849,94 |
7 606 463,09 |
8 604 761,70 |
9 666 366,15 |
10 751 924,41 |
11 991 763,50 |
|||||||||||||||
|
Чистая прибыль |
13 326 514,34 |
16 296 568,21 |
19 516 201,83 |
22 963 242,77 |
26 603 399,76 |
30 425 852,37 |
34 419 046,80 |
38 665 464,60 |
43 007 697,62 |
47 967 053,99 |
|||||||||||||||
|
Затраты для оценки эффективности инвистиционного проекта |
37 790 161,26 |
40 187 358,33 |
42 785 569,14 |
45 568 705,29 |
48 507 615,33 |
51 595 376,10 |
54 820 049,78 |
58 248 194,28 |
61 755 967,63 |
65 282 468,14 |
|||||||||||||||
|
|
|
|
|
14969480,67 |
16335680,68 |
17538074,08 |
18559466,58 |
19383425,46 |
20018572,78 |
20475360,46 |
20814870,62 |
20968639,27 |
21175412,59 |
||||||||||||
Эффективность инвестиционного проекта рассматривается как категория отражающая соответствие инвестиционного проекта целям и интересам его участников.
Чистый дисконтированный доход(NPV) - накопленный дисконтированный эффект за расчетный период. Чистый дисконтированный доход представляет собой сумму дисконтированных за расчетный период разностей притоков и оттоков, приведенных к одному году:
- при одноразовых инвестициях:
NPV=Σ((Rt-Зt)*η)-K=190 238 983,19-156 995 720=33 243 263,19 руб.
где η – ставка дисконтирования (η=1/(1+ε)t),10%;
Внутренняя норма доходности (IRR)представляет собой ту норму дисконта, при которой достигается безубыточность проекта, означающее, что чистая дисконтированная величина потока затрат равна чистой дисконтированной величине потока доходов:
IRR=i1+(i2-i1)*NPV1/(NPV1-NPV2)=
10%+(14%-10%)*33 243 263,19/(33 243 263,19)=13,83
Индексы доходности характеризуют (относительную) "отдачу проекта" на вложенные в него средства. Они могут рассчитываться как для дисконтированных, так и для недисконтированных денежных потоков.Индекс доходности определяется как отношение суммы дисконтированной разности, результата и затрат к величине дисконтированных капитальных вложений:
- при одноразовых инвестициях:
PI=Σ(CF/(1+i)n)/K=1,21
Дисконтированный срок окупаемости – продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости, где капитальные вложения покрываются суммарной разностью результатов и затрат:
DPP=K/Σ(CF/(1+i)n : t)=8,25
Риски
Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам, присущим финансовому рынку: риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному рискам, бизнес риску. Вместе с тем для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные специфические риски, которые могут необходимо учитывать при оценке недвижимости.
Риски присущие рынку недвижимости, можно разделить на три группы: систематические, несистематические и случайные риски.
Систематические риски определяются такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменение в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, продолжительность делового цикла на рынке недвижимости, демографические характеристики (и тенденции их изменения) по стране в целом и по регионам, тенденции занятости населения, инфляция, изменение процентных ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска.
Несистематические риски – риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов. Риск данного вида может быть диверсифицирован за счет формирования портфеля недвижимости, т.е. за счет распределения капитала между разного типа объектами доходной недвижимости, различия в местоположении объектов и в структуре заемного и привлеченного капитала.
Случайные риски связанны с возможными непредсказуемыми и социальными явлениями и, кроме этого, могут быть связанны с неэффективным управлением объектами недвижимости.
К источникам риска относятся;
1) вид недвижимого имущества (возможное изменений условий предложения и спроса на имущество данного вида безотносительно месторасположения объекта, например избыточное предложение офисных зданий и помещений);
2) возможность изменения соотношения предложения и спроса (из-за цикличности рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном плане, когда предложение объектов недвижимости неэластично);
3) инфляция (реальные денежные потоки доходов от аренды или продажи могут быть ниже предусмотренных договором из-за инфляции, в частности, чем больше срок аренды, тем такой риск больше);
4) местоположение объекта (условия регионального рынка, перспективы социально-экономического развития региона; факторы, в силу которых недвижимость в пределах регионального рынка может стать менее привлекательной);
5) условия арендного договора (арендный риск связан с тем, что арендатор может не заплатить всю арендную плату, предусмотренную арендным договором);
6) условия предоставления кредитов (кредитный риск обусловлен способностью владельца недвижимости обслуживать долговые обязательства);
7) физический износ, устаревание, порча; моральный и экономический износ (риски физического, морального и экономического износа могут снизить доходность недвижимости);
8) возможности и условия реинвестирования (действие источника данного риска противоположно действию инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции);
9) изменения в законодательномрегулировании и налогообложении.