4. Построение, спецификация и калибровка оценочной модели.

Посторонние оценочной модели начинается с определения некоторой зависи­мости (функции) цены от параметров квартиры, приближенно описывающей рыночную ситуацию. Будучи один раз сформулированной, эта зависимость мо­жет многократно применяться для различных квартир. Подставив в эту зависи­мость определенный набор значений параметров конкретной квартиры и выполнив соответствующие вычисления, на выходе оценщик получает конкретное значение рыночной стоимости этой квартиры. Определение формы этой зависи­мости требует высокой квалификации разработчиков и весьма трудоемко, но ее использование для оценки конкретной квартиры очень просто, доступно практи­чески каждому и занимает очень мало времени, особенно если это делается на компьютере. В этом, собственно говоря, и выражается суть массовой оценки не­движимости.

Спецификация модели представляет собой процесс ее построения на основе экономической теории, теории оценки и рыночного анализа. Спецификация включает выбор используемых переменных спроса и предложения и определение их взаимосвязей и соотношений со стоимостью.

Калибровка модели — это процесс адаптации формул массовой оценки к текущему состоянию рынка с расчетом неизвестных параметров модели, например поправок при сравнения продаж. При калибровке модели определяются количе­ственные соотношения, т. е. вводится коэффициент (цена или процентная по­правка) для каждой независимой переменной, например цена в долларах квад­ратного метра жилой площади.¹

Независимые переменные, присвоенные коэффициенты и баллы значимости выбираются с помощью экспертного анализа, основанного на умозаключении специалистов.

Конечным результатом является формула, в левой части которой располагается рыночная стоимость объекта на конкретный момент времени, в правой — факторы, определяющие эту стоимость.² Содержание самой формулы определяется в большей степени методом оценки.

5. Контроль качества и уточнение результатов оценки.

Оценки, полученные по моделям, сравниваются с реальными ценами продаж данного рынка, и производится анализ коэффициентов. Для уточнения модели оценщик проводит анализ с выездом непосредственно на объект. Главный критерий — соответствие модельных результатов реалиям рынка.

Любая модель - это лишь упрощенное представление реального рынка, которое не претендует на стопроцентное соответствие ценам рынка. Существуют два основных источника погрешности рынка. Это качество информации, которая может включать как нерыночные сделки, так и не полностью описанные (может быть выкинута или утрачена часть важной информации). Поэтому модель, хорошо работающая на исходной базе данных, может давать выбросы при оценке ре­альных объектов в 5%. Второй источник ошибок — неверное предложение, заложенное в структуру модели.

Обобщая сказанное выше, важно подчеркнуть еще раз один методический момент: при оценке должны учитываться реалии современного рынка, а не представления специалистов о «правильном» ценообразовании, даже если эти представления вполне разумны, а рынок — не вполне рационален.