Принципы оценки.
Принципы оценки объектов недвижимости — это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости. Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости взаимодействуют три элемента — субъект, объект и рыночная среда, то в данном случае специалистами выделяются три группы принципов (рис. 2).
К конкретному объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов, в то же время не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки, можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Поэтому представленные ниже группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов рынка недвижимости, но не гарантируют реальности такого поведения.
Принципы наиболее эффективного использования объекта недвижимости
Основанные на представлениях пользователя
Связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшениями
Связанные с рыночной средой
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя (полезность, замещение, ожидание), позволяют определить полезность объекта, его приемлемую цену и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.
2. К принципам, связанным с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением, относятся следующие:
остаточной продуктивности земли;
предельной продуктивности (принцип вклада);
возрастающего и уменьшающегося дохода;
сбалансированности;
экономического размера;
экономического разделения.
3. Принципы, связанные с рыночной средой: в зависимости от спроса и предложения, конкуренции, изменения.
Методы оценки
В Российской Федерации используется американская классификация методов оценки недвижимости, в соответствии с которой различают три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный на основе которых определяются различные виды стоимости объекта — рыночная инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т. д. Методы оценки зависят от принятого подхода.
Практический отечественный и зарубежный опыт оценки объектов недвижимости позволяют классифицировать методы оценки в рамках двух групп: массовой и индивидуальной.
Оба вида оценки основаны на одних и тех же экономических принципах и методах, но различаются целями, задачами техникой оценки одних и тех же характеристик объектов недвижимости.
В настоящее время существует несколько десятков методик рыночной оценки объектов недвижимости, которые сгруппированы в три основных подхода: затратный, доходный и сравнительный. Для массовой оценки объектов недвижимости наиболее применим последний, так как этот подход дает весьма точные результаты при определении стоимости. Для объектов коммерческого назначения главным является доходный подход, а соответственно затратный подход наиболее предпочтителен для объектов нового строительства.
Индивидуальная оценка объектов недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов под залог банковского кредита, при внесении вклада в виде объекта недвижимости в уставный капитал, при разделе имущества компаний и частных лиц и т. д.
Массовая оценка недвижимости — это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (например, квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.
Факторы, влияющие на оценку рыночной стоимости объектов недвижимости, подразделяются на объективные, т. е. не зависящие от воли отдельно взятого участника конкретной сделки, и субъективные — факторы, на которые возможно влияние участников сделки.
Объективные факторы, рассматриваемые в оценочной деятельности, в основном являются экономическими определяющими, например средний уровень цен конкретных сделок. А цена каждой конкретной сделки может формироваться под влиянием различных факторов и составляет своего рода случайную величину, колеблющуюся вокруг этого среднего уровня.
Экономические факторы могут быть подразделены на макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок (налоги, пошлины...); уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. В российских условиях в составе группы макроэкономических факторов могут быть также указаны следующие долгосрочные факторы:
• различия в динамике цен на товары и услуги, а также условий оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса;
темпы и масштабы формирования нового социального слоя — среднего класса;
развитие различных схем финансирования объектов недвижимости и др.
Макроэкономические факторы являются инерционными, существенно влияющими на долгосрочную динамику общего уровня цен на объекты недвижимости и на изменение их структуры (т. е. соотношения цен между разными группами аналогичных объектов недвижимости). Но в краткосрочном плане (примерно в рамках одного месяца) их условно можно считать постоянными, а общую конъюнктуру рынка — фиксированной.
Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок. Из них особенно важны те, которые описывают объект сделки (квартиру), местоположение объекта недвижимости, дом и придомовую территорию и т. д.
Критерием для отбора параметров квартиры, которые следует включать в стандартное описание для массовой оценки, служит практика реальных участников рынка недвижимости. Если продавцы и покупатели квартир, а также риелторы и оценщики достаточно часто используют тот или иной параметр объекта недвижимости для определения или обоснования его рыночной стоимости или продажной цены, значит, этот фактор учитывается рынком и должен включаться в первичное описание квартиры для его оценки.
Набор таких параметров медленно изменяется с течением времени.
Основные этапы массовой оценки объектов недвижимости:
1. Постановка задачи при массовой оценке предполагает:
идентификацию объектов недвижимости, которые подлежат оценке. Идентификатором может быть адрес, описание прав или кадастровый номер участка;
уточнение правового статуса объекта недвижимости (какие права оцениваются — собственности, аренды);
согласование целей оценки (например, рыночная стоимость, для целей налогообложении);
согласование даты оценки.
2. Предварительное обследование и анализ объекта недвижимости:
определяется точное местоположение (на месте объект идентифицируется в соответствии с юридическим описанием);
составляется полное описание характеристик объекта недвижимости;
рассматривается и фиксируется локальное окружение объекта;
проводится сбор информации об объекте недвижимости.
3. Сбор данных и анализ рынка.
Сбор данных и его стратегия зависит от поставленной задачи. Независимо от метода, применяемого для оценки, необходимы следующие характеристики объекта: адрес (местоположение), характеристики размеров (квартиры), характеристики качества (тип стен, этажность, возраст, планировка, ориентация окон), характеристика сделки: дата, источник информации и т. п. В дополнении данных из рыночных источников, для сбора характеристик объекта используются регистрационные и учетные документы, а также визуальный осмотр.
Массовый сбор данных по всем объектам, подлежащим переоценке, планируется на основе изучения рынка и источников информации о физических и правовых характеристиках объекта.
Анализ рынка в массовой оценке имеет целью изучение всех факторов спроса и предложения, оказывающих влияние на формирование и динамику цен. Первый этап — качественный анализ и выделение характеристик, которые влияют на цены.
Второй этап — выделение характеристик, по которым можно собрать информацию и определить количественное влияние на цену.
Для получения качественных результатов, анализа необходимо иметь качественную исходную информацию.