2. Развитие рынка недвижимости в рф ( взаимосвязь рынка недвижимости и финансовой системы).

Любой человек, который начинает заниматься решением квартирного вопроса, как правило, начинает проводить тщательное изучение рынка недвижимости, читать бесплатные объявления, узнавать цены жилья, интересоваться положениями законодательства, получать рекомендации от родственников и друзей.

Рынок недвижимости в России ежегодно расширяется. Одновременно, во многих районах наблюдается тенденция спада покупок жилых помещений. Если еще недавно сектор недвижимости очень бурно развивался, а цены молниеносно взрастали с каждым днем, то теперь ситуация поменялась. В период кризиса спрос на жилье упал, следом пришла в упадок строительная отрасль, многие объекты вынужденно были заморожены. Подобная картина наблюдалась в Москве, Новосибирске, Омске и многих других городах. Сократилось число желающих подать объявление о покупках и продажах.

Достаточно востребованными сегодня продолжают оставаться однокомнатные квартиры. А вот предложения по малогабаритным и недорогим квартирам значительно сокращается буквально по всей стране. Немало квартир раскупается, даже не попадая на доски объявлений. подать объявление о продаже не успевают владельцы многих дешевых объектов недвижимости. В последнее время значительно возрос потребительский интерес к частному жилью, включая загородные дома и коттеджи. Бесплатные объявления о покупках такой недвижимости ежедневно пополняют многочисленные рекламные доски в глобальной сети и в печатных средствах информации.

Объявление о приобретении элитного жилья немало желающих во всех регионах страны. Сегодня идет снижение стоимости недвижимого имущества. По прогнозам специалистов прежние позиции в ближайшем времени, по всей вероятности, не возвратятся. Для продавцов такая перспектива является проблематичной, а для покупателей – благоприятной. Именно поэтому многие стремятся подать объявление о покупке жилья и участков. Сегодня существуют большие возможности разместить объявление на многочисленных ресурсах в глобальной сети и виртуальных досках объявлений.

Рынок российской недвижимости располагает инвестиционным жильем, но оно не фигурируют в каталогах компаний по недвижимости, как первичные или вторичные объекты. Это оказывает определенное влияние на политику цен. А если они и выйдут на рынок, то по относительно невысокой стоимости. Такие выводы делают специалисты. На сегодняшний день выгодным вариантом для владельцев такого имущества является аренда. Поэтому увеличилось количество желающих  о сдаче в аренду элитного жилья, престижных коттеджей, крупногабаритных квартир. Тенденция такая существует во многих крупных центрах России.

До окончательного и полного восстановления положения на рынке недвижимости еще достаточно далеко. Пока реальными позициями для этого рынок не располагает. Средний уровень заработной платы не дает возможности населению страны быть до конца платежеспособными.

По мнению экспертов, возможно, вырастет число желающих разместить объявление о покупках недвижимости с отменой визового режима в Европу. Со свободным приездом иностранцев и приобретением ими домов, должны возрасти ценовые пороги на недвижимое имущество. Кроме этого, в качестве фактора, от которого зависит российский рынок недвижимости, рассматриваются предполагаемые налоги на недвижимость. Его введение предположительно в будущем году может значительно повлиять на положение рынка, покупки и продажи жилых помещений. Соответственно будет увеличиваться количество людей, желающих дать объявление и рассмотреть имеющиеся варианты.  На сегодня новые условия соответственно диктуют и новые отношения к клиентуре. А на рынке особенно часто рассматриваются и оцениваются варианты и проекты, когда оптимально соотносятся стоимость объектов недвижимости с качеством построек.

Рынок недвижимости представляет собой систему разнообразных рыночных механизмов, которые работают для того, чтобы создавать, передавать, использовать и финансировать объекты недвижимости. В общий рынок недвижимости входят локальные, региональные и другие подразделения, которые имеют существенные отличия в цене, рисках, в эффективности вкладов и т. д.

Для специализированного осуществления операций на рынке недвижимости работают такие участники рынка, как профессиональные субъекты. К профессиональным участникам рынка недвижимости относятся риэлторы, юридические компании, некоммерческие объединения специалистов, рекламные и страховые агентства, а также банки и другие учреждения. Риэлторы, к примеру, занимаются сделками с объектами недвижимости третьих лиц. Это может происходить либо на основании договора, либо по доверенности.

Для коммерческих организаций существует возможность совершать все виды деятельности, кроме тех, которые запрещены законом. Чтобы совершать сделки с недвижимостью, им даже не нужно иметь лицензию на такой вид деятельности.

Что касается некоммерческих организаций, то они также могут производить операции с недвижимостью. Но здесь есть один нюанс. Такую деятельность можно проводить только в том случае, если она реализует цели и задачи работы организации, указанные в уставе, а также, если прибыль от нее не идет в карман участникам данной организации. Такие организации проводят брокерскую, строительную, страховую и консультативную деятельность, оценку недвижимости и кредитование по ипотеке. К некоммерческим профессиональным объединениям относят региональные ассоциации риэлторов, объединения ипотечных банков и другие организации.

Ассоциации риэлторов работают с целью сформировать профессиональный рынок недвижимости, а также скоординировать деятельность всех участников этого обширного рынка на правовой и этической основе. Задачи, которые решаются такими ассоциациями, включают в себя проведение обучения специалистов, экспертизу проектов законов и распоряжений, относящихся к сфере недвижимости, консультации для клиентов (заказчиков) и другие функции.

Итак, для того, чтобы качественно и компетентно проводить операции на рынке недвижимости, существуют специализированные компании, которые и являются профессиональными участниками этого рынка.

Взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости.

Недвижимость является финансовым активом, т.к. создается трудом человека и вложениями капитала. Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и , соответственно, часто возникающей необходимостью привлечения заемных средств и т.п. Поэтому рынок недвижимости является одним из секторов финансового рынка.

Финансовый рынок - это сложная экономическая система, включающая совокупность институтов и процедур, направленных на осуществление взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых документов.

Прежде всего под этим рынком подразумевается сфера проявления экономических отношений по поводу распределения созданной стоимости и ее реализации путем обмена денег на финансовые активы.

Финансовые активы - это денежные средства и инвестиционные ценности, которые являются инструментом образования этих средств: деньги, депозиты, ценные бумаги, недвижимость, ссудный капитал и др.

Основные особенности российского рынка недвижимости Таблица №1

Особенности	Факторы	Результат
Различия рынков недвижимости по регионам	Разные природные, экономические условия и позиции местных органов власти различных регионов	Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на аналогичные объекты в различных регионах
Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения	Падение уровня реальных доходов населения, слабое развитие механизма ипотечного кредитования	Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости относительно других товаров, снижение объемов нового строительства, слабое развитие рынка недвижимости в целом
Недостаточная информированность участников	Сокрытие фактических цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры	Дополнительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объеме
Неравномерность развития сегментов рынка	Различия в ликвидности и законодательстве для разных типов недвижимости	Рынок земли практически не развит
Невозможность точных прогнозов тенденций развития	Экономическая и политическая нестабильность	Затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная активность, слабо развита система ипотечного кредитования
Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному	Строительство большинства объектов в период директивного управления экономикой	Необходимость при оценке недвижимости и анализе инвестиционных проектов основываться не на текущем, а на возможном наиболее эффективном варианте использования объектов

Основные функции финансового рынка:

- признание потребительской стоимости финансового актива путем его реализации;

- организация процесса реализации финансового актива через создание соответствующих финансовых институтов;

- финансовое обеспечение процесса инвестирования и потребления созданием условий накопления капитала и взятия его в долг;

- воздействие на денежное обращение в результате создания условий для непрерывного движения денег.

В целом финансовый рынок - это система отдельных самостоятельных рынков. В его состав входят: рынок недвижимости, денежный и валютный рынки, рынок ценных бумаг, рынок драгоценных металлов и камней, страховой рынок и рынок ссудных капиталов.

Все рынки взаимосвязаны: один и тот же финансовый актив может быть товаром на нескольких рынках. Рынок недвижимости - одна из наиболее значимых составляющих частей финансового рынка. Часть финансового рынка, на которой перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости, называется рынком ипотечного капитала. В Западной Европе около 70% всех кредитов выдается под залог недвижимости, при этом на рынке жилья - более 90%. В России система ипотечного кредитования менее развита.

В сегодняшних условиях экономической нестабильности в России заемные средства очень дорогие, внутренние ресурсы финансового рынка ориентированы прежде всего на кредитование экспортно-импортных операций, валютных сделок и операций с высокодоходными ценными бумагами. Риск вложений в недвижимость очень высок из-за ее низкой ликвидности, длительности срока окупаемости вложенных средств. Вызванная этими причинами ограниченность инвестиционных ресурсов обусловила процесс свертывания строительства практически во всех отраслях экономики.

В этих условиях государство может управлять процессом активизации инвестиций на рынке недвижимости, способствуя привлечению средств в реконструкцию и создание основных фондов. С целью стимулирования потребления и инвестиционных процессов правительство может снизить налоги и ставку процента, вмешавшись в финансовые рынки. Но в настоящее время рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы, вследствие чего они становятся очень дорогими. К тому же затраты инвестора существенно увеличиваются из-за высоких налогов.

Существует тесная взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости: рост вложений в недвижимость оживляет рынок недвижимости, падение - сворачивает. Экономическая нестабильность сдерживает и российских, и зарубежных кредиторов и инвесторов. Для активизации финансирования инвестиций в недвижимость необходима государственная поддержка.