2. Приватні земельні сервітути

У системі приватних земельних сервітутів виділяються сусід­ські та особисті земельні сервітути, які розрізняються за метою виникнення та своїм правовим змістом. За метою виникнення до сусідських земельних сервітутів належать ті сервітути, завдан­ням яких є усунення чи зменшення недоліків однієї земельної ділянки за рахунок сусідньої (суміжної) земельної ділянки. Отже, сусідський земельний сервітут може належати лише особі, яка є власником чи користувачем земельної ділянки з пев­ним недоліком, який усувається чи мінімізується за рахунок сусідньої (суміжної) земельної ділянки.

Особисті земельні сервітути переслідують мету надання кон­кретній особі, яка з тієї чи іншої причини не може набути права власності на земельну ділянку, максимального обсягу прав на таку земельну ділянку для її сільськогосподарського викори­стання чи забудови.

Сусідські земельні сервітути. Як відомо, кожна земельна ділянка має свої переваги і свої недоліки. Останні пов'язані, як правило, з відсутністю доступу з земельної ділянки до доріг та інших комунікацій, джерел водопостачання тощо. Недоліки розташування земельних ділянок можна компенсувати шляхом надання їх власникам або користувачам певних прав щодо сусідніх земельних ділянок. Отже, мета сусідського земельного сервітуту полягає у тому, щоб надати власникові (користувачеві) однієї земельної ділянки можливість обмеженого користування суміжною (сусідньою) земельною ділянкою з метою усунення не­доліків своєї ділянки.

Право сусідського земельного сервітуту характеризується такими ознаками. По-перше, воно може виникати за наявності принаймні двох суміжних (сусідніх) земельних ділянок, одна з яких має певні недоліки розташування, а за допомогою іншої ділянки ці недоліки можна усунути. Відносини сусідського зе­мельного сервітуту передбачають наявність двох, як правило, суміжних земельних ділянок, з яких одна (обслуговуюча) обслу­говує іншу ділянку, що визнається панівною. В рамках відносин сусідського земельного сервітуту обслуговуюча земельна ділян­ка своїми зручностями, перевагами, природними ресурсами усу­ває недоліки панівної земельної ділянки.

По-друге, право сусідського земельного сервітуту передбачає обмеженість користування чужою земельною ділянкою. Обслу­говування однієї ділянки іншою відбувається не безсистемно, а в межах прав, які надані власникові панівної земельної ділянки щодо користування обслуговуючою ділянкою. Такі права є обме­женими і передбачають користування лише невеликою части­ною обслуговуючої земельної ділянки для чітко зафіксованих потреб. Власник (користувач) панівної земельної ділянки не має статусу користувача обслуговуючої ділянки. Відповідно він не зобов'язаний сплачувати за цю ділянку земельний податок чи орендну плату.

Отже, право сусідського земельного сервітуту — це інститут земельного права, нормами якого регулюються відносини щодо обмеженого користування власником (користувачем) однієї ділянки іншою — суміжною (сусідньою) земельною ділянкою для задоволення власних інтересів, які неможливо задовольнити шляхом використання власної ділянки через недоліки останньої.

Встановлення сусідського земельного сервітуту є обтяжен­ням обслуговуючої земельної ділянки. Об'єктивно встановлення сусідського земельного сервітуту призводить до зменшення кількості можливих варіантів використання обслуговуючої земельної ділянки її власником (користувачем). Разом із тим, встановлення такого сервітуту не повинно призводити до по­збавлення власника обслуговуючої ділянки жодного з його пра-вомочностей — володіння, користування чи розпорядження зем­лею. Суб'єкт права сусідського земельного сервітуту не набуває правомочностей щодо розпорядження чи володіння обслуговую­чою земельною ділянкою. В рамках сусідського земельного сервітуту власник (користувач) панівної земельної ділянки отримує лише правомочність на обмежене користування певною частиною обслуговуючої ділянки.

При встановленні сусідського земельного сервітуту повинні враховуватися інтереси як власника (користувача) панівної земельної ділянки, так і власника (користувача) обслуговуючої ділянки. Це означає, що при виборі способу користування обслу­говуючою ділянкою власником (користувачем) панівної ділянки має бути обраний варіант, за якого власник (користувач) обслуговуючої ділянки матиме якомога більше можливостей для задоволення власних інтересів від використання належної йому ділянки. Іншими словами, встановлення сусідського земельного сервітуту щодо певної земельної ділянки не повинно позбавляти її власника (користувача) можливості володіти та користувати­ся нею. З практичної точки зору це означає, що власник (кори­стувач) ділянки, щодо якої встановлений сусідський земельний сервітут, має право вимагати зміни порядку реалізації земель­ного сервітуту з тим, щоб зменшити обтяження цим сервітутом власної ділянки.

Право сусідського земельного сервітуту в суб'єктивному ро­зумінні — це суб'єктивне право, об'єктом якого є конкретна об­слуговуюча земельна ділянка, а суб'єктом — власник (користу­вач) конкретної панівної ділянки. Тому право сусідського зе­мельного сервітуту не є особистим. Воно тісно пов'язане з двома суміжними (сусідніми) земельними ділянками, і лише в рамках такого зв'язку може належати тій чи іншій особі. Тому при пере­ході права власності або права користування панівною земель­ною ділянкою до нового власника чи користувача до останнього переходить і право на обмежене користування обслуговуючою земельною ділянкою.

Залежно від терміну використання обслуговуючої ділянки власником (користувачем) панівної ділянки сусідські земельні сервітути можуть бути постійними і строковими. До постійних належать сусідські земельні сервітути, при яких одна ділянка постійно обслуговує іншу, підвищуючи її здатність задовольня­ти певні потреби власника (користувача) ділянки. Наприклад, до постійних сусідських земельних сервітутів належить прокла­дення власником (користувачем) панівної ділянки певного лінійного об'єкта через суміжну (обслуговуючу) земельну ділян­ку. Прикладом строкового сусідського земельного сервітуту може бути встановлення власником (користувачем) панівної ділянки будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд на сусідній (об­слуговуючій) ділянці. По завершенню будівництва чи ремонту дія цього сусідського земельного сервітуту припиняється. Слід зазначити, що дія постійного сусідського земельного сервітуту також може бути припинена.

Оскільки сусідський земельний сервітут завжди встанов­люється в інтересах власника (користувача) панівної земельної ділянки, то право сусідського земельного сервітуту є суб'єктив­ним правом виключно особи, яка є власником або користувачем панівної земельної ділянки. З цього випливає, що особа, в інтере­сах якої встановлений сусідський земельний сервітут, не має права на відчуження земельного сервітуту іншій особі шляхом укладення цивільно-правової угоди або іншим способом. Угоди про відчуження сусідського земельного сервітуту є недійсними. Разом із тим, право сусідського земельного сервітуту перехо­дить до іншої особи у випадку набуття нею права власності чи права користування панівною земельною ділянкою.

Встановлення сусідського земельного сервітуту є обтяжен­ням земельної ділянки, щодо якої його встановлено. Тому за за­гальним правилом власник (користувач) такої ділянки має право на отримання від особи, в інтересах якої встановлений сусід­ський земельний сервітут, компенсації за незручності, пов'язані з обтяженням його ділянки сусідським земельним сервітутом. Винятки з цього правила можуть бути встановлені законом.

В ряді випадків встановлення сусідського земельного сервіту­ту може проявлятися не тільки в обтяженні обслуговуючої земельної ділянки, а й супроводжуватися обмеженням прав її власника (користувача) щодо використання ділянки за її цільо­вим призначенням. Якщо встановлення сусідського земельного сервітуту призведе до такого обмеження прав власника (кори­стувача) обслуговуючої земельної ділянки, за якого він зазнає певних збитків, то такі збитки підлягають відшкодуванню влас­никові (користувачеві) обслуговуючої земельної ділянки у пов­ному обсязі. Наприклад, якщо при встановленні такого сервіту­ту, як право проходу через обслуговуючу земельну ділянку, її власник змушений встановити прохід (доріжку) за рахунок ча­стини сільськогосподарських угідь, то він матиме право на від­шкодування збитків у розмірі неотриманого врожаю з тієї части­ни угідь, які використовуватимуться власником (користувачем) панівної земельної ділянки для проходу через обслуговуючу зе­мельну ділянку. Збитки, завдані власникові (користувачеві) обслуговуючої земельної ділянки встановленням сусідського зе­мельного сервітуту, повинні відшкодовуватися особою, в інтере­сах якої він встановлений.

Особисті земельні сервітути. Особистими вважаються при­ватні земельні сервітути, які встановлені на користь конкретної особи — громадянина або юридичної особи. Юридична природа особистих земельних сервітутів полягає в тому, що особам, на ко­ристь яких встановлені такі сервітути, власник земельної ділян­ки передає права володіння та користування, які ця особа може відчужувати на підставі ряду цивільних правочинів без згоди власника. При цьому власник земельної ділянки, щодо якої вста­новлений особистий земельний сервітут, також може здійснюва­ти її відчуження. Однак, набувач права власності на таку ділян­ку не може здійснювати правомочності щодо володіння та кори­стування такою земельною ділянкою аж до припинення дії особистого земельного сервітуту. За законодавством України до особистих земельних сервітутів належать емфітевзис та су-перфіцій.

Емфітевзис. Емфітевзис — це особистий земельний сервітут, який полягає у наданні особі, на користь якої він встановлений, прав володіння та користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Отже, об'єктом емфітевзису мо­жуть бути лише земельні ділянки сільськогосподарського при­значення. Це означає, що землекористувачами за договором емфітевзису можуть бути лише особи, які згідно з ЗК України мають право набувати у власність землі сільськогосподарського призначення. Отже, іноземні громадяни та особи без громадянст­ва можуть набувати емфітевзис у передбачених законом випад­ках (успадкування тощо). Крім того, якщо об'єктом емфітевзису є землі, надані для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, то претенденти на отримання емфітевзису мають відповідати вимогам, встановленим для покупців таких земель. Тобто набути право емфітевзису можуть громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільсько­му господарстві чи займаються веденням товарного сільськогос­подарського виробництва, та юридичні особи України, в установ­чих документах яких передбачено ведення сільськогосподарсь­кого виробництва (ст. 130 ЗК України).

Набуття та здійснення емфітевзису регулюється ЗК України (ст. 102^і і деякими іншими) та главою 33 ЦК України (стат­ті 407-412). Згідно зі ст. 407 ЦК України право користування чу­жою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою (далі — землекористувач). Крім того, цією ж статтею встановлено, що право користування чужою земельною ділян­кою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчу­жуватися і передаватися у порядку спадкування. Однак відчу­ження емфітевзису та передання його у спадщину можливе лише після його виникнення, тобто після укладення між власни­ком земельної ділянки та емфітевтом (землекористувачем) дого­вору про встановлення такого земельного сервітуту.

Строк договору про надання права користування чужою зе­мельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встанов­люється договором. Однак, якщо договір про надання права ко­ристування чужою земельною ділянкою для сільськогоспо­дарських потреб укладено на невизначений строк, кожна зі сторін може відмовитися від договору, попередивши про це дру­гу сторону не менш як за один рік (ст. 408 ЦК України).

Відносини емфітевзису передбачають, що землекористувач (емфітевт) зобов'язаний використовувати земельну ділянку за призначенням, встановленим у договорі. Після укладення дого­вору емфітевзису єдиною правомочністю власника земельної ділянки щодо її використання залишається контроль за викори­станням земельної ділянки землекористувачем за призначен­ням, встановленим у договорі. Однак, це не означає, що сторони за таким договором мають право самостійно встановлювати її цільове призначення. Згідно із ЗК України право встановлення та зміни цільового призначення земельної ділянки є виключним правом відповідних органів влади. Тому при встановленні емфітевзису сторони можуть конкретизувати у договорі цільове призначення земельної ділянки лише в межах встановленого ор­ганами влади її цільового призначення. Наприклад, якщо об'єктом емфітевзису є земельна ділянка сільськогосподарсько­го призначення, надана для ведення товарного сільськогоспо­дарського виробництва, то сторони за договором емфітевзису можуть конкретизувати цільове призначення шляхом уточнен­ня виду сільськогосподарського використання земельної ділян­ки, наприклад, встановивши, що вона має використовуватися лише для садівництва, виноградарства тощо.

Отже, емфітевзис надає землекористувачеві (емфітевту) значну незалежність від власника земельної ділянки. Власник земельної ділянки зобов'язаний не перешкоджати землекори­стувачеві у здійсненні його прав. Проте за умовами емфітевзису землекористувач зобов'язаний сплачувати власникові ділянки плату за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, поря­док та строки її виплати встановлюються договором (ст. 409 ЦК України).

Разом із тим, з моменту набуття статусу емфітевта у землеко­ристувача виникають обов'язки й перед державою. По-перше, він зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом. Зокрема, з виникненням емфітевзису обов'язок сплати земельного податку покладається не на власника земельної ділянки, а на землекори­стувача. По-друге, землекористувач зобов'язаний ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природо­охоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які мо­жуть призвести до погіршення екологічної ситуації (ст. 410 ЦК України). У випадку порушення земельного чи екологічного за­конодавства юридичну відповідальність нестиме землекористу­вач, а не власник земельної ділянки.

Емфітевзис надає землекористувачеві не тільки правомоч­ності щодо володіння та користування земельною ділянкою, а і правомочності щодо її відчуження. Отже, відчуження земельної ділянки, щодо якої встановлений емфітевзис, здійснюється шляхом передачі емфітевтом іншій особі всіх зазначених право-мочностей.

Однак таке відчуження не позбавляє власника земельної ділянки його титулу, а також передбачає можливість повернен­ня йому правомочностей щодо володіння та користування зе­мельною ділянкою. Так, у разі продажу права користування зе­мельною ділянкою власник цієї земельної ділянки має переваж­не перед іншими особами право на його придбання за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах. Для цього закон зобов'язує землекористувача письмово повідомити влас­ника земельної ділянки про продаж права користування нею. Якщо протягом одного місяця власник не надішле письмової зго­ди на купівлю, право користування земельною ділянкою може бути продане іншій особі. Проте у разі продажу землекористува­чем права користування земельною ділянкою для сільськогоспо­дарських потреб іншій особі власник земельної ділянки має пра­во на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), встановлених договором (ст. 411 ЦК України).

Суперфіцій. Суперфіцій — це особистий земельний сервітут, який полягає у наданні особі, на користь якої він встановлений, прав володіння та користування чужою земельною ділянкою для забудови. Оскільки забудова може здійснюватися на земельних ділянках різних категорій земель (промисловості, транспорту, житлової та громадської забудови тощо), об'єктом суперфіцію можуть бути земельні ділянки такого цільового призначення, на яких земельним законодавством дозволяється будівництво жит­лових будинків, господарських будівель та споруд. Отже, влас­ник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-куль­турних, житлових та інших споруд і будівель на умовах супер­фіцію.

Набуття та здійснення суперфіцію регулюється ЗК України (ст. 102^і та деякими іншими) і главою 34 ЦК України (стат­ті 413-417). Згідно зі ст. 415 ЦК України право користування чу­жою земельною ділянкою для забудови встановлюється догово­ром між власником земельної ділянки та особою, яка виявила ба­жання користуватися цією земельною ділянкою з метою будівництва на ній житлового будинку, господарської чи іншої будівлі або споруди (далі — землекористувач).

Як і емфітевзис, суперфіцій встановлюється на основі догово­ру між власником земельної ділянки, призначеної для забудови, та особою, яка має намір побудувати будинок, будівлю чи спору­ду та використовувати побудований об'єкт за призначенням (землекористувач). Передача прав на землю в межах суперфіцію можлива тільки після укладення зазначеного договору, в ре­зультаті чого виникає суперфіцій як право конкретної особи на конкретну земельну ділянку.

Крім того, договором про встановлення суперфіцію визна­чається його правовий зміст, тобто обсяг прав і обов'язків на зе­мельну ділянку, які її власник передає суб'єкту суперфіцію. Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою виключно в обсязі, встановленому договором (ст. 415 ЦК України) та відповідно до вимог земельного та іншого законодав­ства України.

Як і емфітевзис, суперфіцій надає землекористувачеві право­мочності щодо володіння та користування земельною ділянкою. Більше того, договором про встановлення суперфіцію може бути передбачено, що власник земельної ділянки також має право во­лодіти та користуватися нею в певному обсязі, який фіксується в договорі із землекористувачем (ст. 414 ЦК України).

Крім того, до правомочностей, які передаються власником ділянки землекористувачеві в рамках договору про встановлен­ня суперфіцію, входить правомочність щодо її відчуження. Це означає, що землекористувач як суб'єкт права суперфіцію може передавати іншій особі набуті за договором про встановлення су­перфіцію правомочності щодо земельної ділянки (ст. 413 ЦК України).

Землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови (ст. 415 ЦК України). Це означає, що він також має право відчу­жувати такі будівлі (споруди) на підставі цивільних правочинів. Слід звернути увагу на те, що при відчуженні будівлі (споруди), побудованої на земельній ділянці, належній особі на праві су-перфіцію, не застосовуються положення ст. 120 ЗК України, згідно з якими до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призна­чення, у розмірах, встановлених договором. У таких випадках до набувача права власності на будівлю (споруду) переходять лише ті права на земельну ділянку під такою будівлею (спорудою), які були надані суб'єкту суперфіцію за договором про його встанов­лення. Крім того, перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.

Разом із тим, з моменту набуття статусу суб'єкта суперфіцію у землекористувача виникають обов'язки перед державою. По-перше, він зобов'язаний вносити плату за користування зе­мельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом. По-друге, землекористувач зобов'язаний використовувати зе­мельну ділянку відповідно до її цільового призначення (ст. 415 ЦК України).

Власник земельної ділянки, наданої іншій особі для забудови на умовах суперфіцію, зберігає за собою низку прав щодо цієї земельної ділянки. По-перше, він має право на одержання від землекористувача плати за користування нею. По-друге, якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача (ст. 414 ЦК України).

Строк договору про надання права користування чужою зе­мельною ділянкою для забудови законом не визначений і підля­гає встановленню у договорі. Договором право користування чу­жою земельною ділянкою для забудови може бути надане на ви­значений або на невизначений строк (ст. 413 ЦК України).