Вопрос 2.

Характеристика затратного подхода и его методов при оценке недвижимости.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода: -  уровень заработной платы; -  величина накладных расходов; -  затраты на оборудование; -  нормы прибыли строителей в данном регионе; -  рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода: 1.  При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 2.  Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: §  технико-экономический анализ стоимости нового строительства; §  обоснование необходимости обновления действующего объекта; §  оценка зданий специального назначения; §  при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка; §  анализ эффективности использования земли; §  решение задач страхования объекта; §  решение задач налогообложения; §  при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода: 1.  Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 2.  Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 3.  Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 4.  Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 5.  Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 6.  Отдельная оценка земельного участка от строений. 7.  Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода (см. рис.3.3): -  Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз). -  Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам). -  Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн): ·  физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; ·  функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; ·  внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

-  Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

-  Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Вопрос 3.

Управление дебиторской задолжностью

Управление дебиторской задолженностью предполагает, прежде всего, контроль за оборачиваемостью средств в расчетах. При этом для кризисных предприятий важна не столько сама продолжительность оборота дебиторском задолженности, сколько то, чтобы она не оказалась длительнее оборота кредиторской задолженности. Ускорение оборачиваемости в принципе рассматривается как положительное явление.

Управление дебиторской задолженностью предполагает отбор покупателей, если у кризисного предприятия есть возможность выбора. Критерии отбора — платежеспособность контрагента и соблюдение им платежной дисциплины. Однако гораздо более реальным рычагом является определение условий оплаты продукции (работ, услуг).

Отдельные покупатели могут рассчитываться на условиях предоплаты. Это является идеальным вариантом и полностью ликвидирует дебиторскую задолженность. Однако требование 100-процентной предоплаты по отношению ко всем покупателям является грубой управленческой ошибкой, так как делает сбыт в сегодняшних условиях невозможным. Поэтому необходимо стимулировать покупателя к скорейшей оплате. Например, можно использовать зарубежный опыт применения расчетной схемы «2/10 чистых 30», что означает получение покупателем 2-процентной скидки с отпускной цены за каждые 10 дней досрочного расчета по отношению к установленному предельному сроку оплаты — 30 дней. Оплата в последний день предельного срока производится по полной отпускной цене, а за пределами этого срока применяются штрафные санкции. Некоторые товары (работы, услуги) имеют сезонный характер потребления. Так, холодильники и холодильные установки покупаются в основном летом. Соответственно в осенне - весенне-зимний период сбыт их затруднителен, а производство осуществляется равномерно. Совершенно очевидно, что в данном случае необходимо устанавливать сезонные скидки и надбавки к ценам.

Перечисленные формы воздействия на покупателя являются функциями отдела маркетинга, а не финансовой службы. Финансовыми способами воздействия на дебиторов являются составление актов сверки задолженности, применение штрафных санкций, предложения о проведении взаимозачетов, продажа задолженности, передача ее налоговым органам для зачета неуплаченных налогов, а также выставление под арест для расчетов с кредиторами.

Управление дебиторской задолженностью включает в себя группировку долгов по «возрасту» и степени уверенности в их погашении. Балансовая группировка предполагает выделение двух групп: долги, которые могут быть погашены в течение 12 месяцев, и долги, которые будут погашены в срок более 12 месяцев. Для оперативного управления такая группировка является слишком укрупненной, поэтому наиболее распространенная классификация предусматривает группировку (в днях): до 30; до 60; до 90; до 120; свыше 120 (Ковалев В. В. Финансовый анализ,— С. 364). По степени надежности дебиторскую задолженность следует разделить на три группы: надежные долги, сомнительные долги и безнадежные долги. Первая группа оставляется на балансе и управляется вышеописанными способами. Под вторую группу создается резерв по сомнительным долгам за счет прибыли до налогообложения. В третью группу долги относятся официально только по истечении установленного законом срока и могут быть списаны на убытки, однако в неофициальном порядке финансовая служба должна сформировать эту группу сразу, как только определится бесперспективность получения долгов. Это нужно для правильного планирования будущих прибылей и убытков.

Для эффективного управления дебиторской задолженностью финансовая служба должна систематически рассчитывать значения так называемых дебиторских коэффициентов и сравнивать их с нормативными или оптимальными для данного предприятия величинами.

Одним из таких коэффициентов является коэффициент погашаемости дебиторской задолженности. Он представляет собой отношение средней дебиторской задолженности по основной деятельности к выручке от реализации продукции, работ и услуг. К дебиторской задолженности от основной деятельности относятся расчеты за продукцию, работы и услуги; расчеты по полученным векселям; выданные авансы. Коэффициент показывает, какая часть дебиторской задолженности остается не погашенной в течение анализируемого периода. Чем меньше значение коэффициента, тем большая часть дебиторской задолженности превращена в реализованную продукцию (работы, услуги).

Существует и обратный коэффициент, называемый оборотом счетов к получению (счета к получению — аналог дебиторской задолженности). Он исчисляется как отношение объема продаж (выручки от реализации) за анализируемый период к сумме счетов к получению (дебиторской задолженности по основной деятельности) за этот же период. Чем выше значение коэффициента, тем больше счетов к получению обращается в реализованную продукцию (работы, услуги).