Вопрос 3.

Характеристика доходного подхода и его методов при оценке недвижимости. Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что стоимость недвижимости равна тек-ей стоимости будущего дохода

Основными принципами этого подхода явл.принципы ожидания и замещения.

В соотв-ии с принципом ожидания на современную ст-ть недвиж-ти влияет ожидание тех будущих доходов, которые она может принести.

Алгоритм расчета: 1.оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнит-х объектов. Анализ доходов включает в себя анализ динамики рынка, влияние конкуренции и инфляции, фактор ценообразования.

2.оценка потерь от неполной загрузки (сдача в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов). Рассчитанная величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3.расчет издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактич издержек по его поддержанию в раб состоянии.расчетная величина издержек вычитается из действительного валового дохода.

4.полученный чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта различными методами:

1.-капитализации доходов(или методом прямой капитализации)

2.-дисконтированных ден потоков

1 метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта с помощью коэф-та капитализации.

Ст=Д/К, где Сттекущ стоимость будущих доходов, Д-прогнозируемый доход, К-коэф-т капитализации.

Данный метод оценки используется когда поток будущего дохода стабилен. Чтобы определить стоимость объекта по методу прямой капитализации, необходимо:

А)определить чистый доход от от использования объекта.

Б)определить чистый доход от продажи объекта

В)рассчитать коэф-т капитализации применительно к данному доходу

2.дисконтированных ден потоков способность объекта недвижимости приносить периодический доход считается основным показателем при оценке стоимости полных прав собственности на недвижимость, т.е. используется формула капитализации V=I/R/ Основной принцип доходного подхода – принцип ожидания, так как рын. стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды.

Дисконтирование будущих доходов - это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом.

Вопрос 4.

Цели и методы проведения анализа финансового состояния должника в различных процедурах банкротства. Источники информации для проведения финансового анализа.

Основной целью ФА является получение небольшого числа ключевых параметров, дающих объективную и точную картину финансового состояния предприятия, тенденцию изменения фин.показателей, возможность восстановления платежеспособности. 6 осн. методов ФА: горизонтальный (сравнение каждой позиции отчетности с предыдущим периодом, вертикальный (определение структуры итоговых фин.показателей с выявлением их влияния на результат в целом), трендовый (сравнение каждой позиции с рядом предшествующ. периодов, опред.. осн.. тенденцию динамики показателя) анализ относительных показателей коэффициентов ликвидности, платежеспособность, прибыльность пли рентабельность, эффективность использования Активов, рыночная активность, финансовая устойчивость, определение точки безубыточности, сравнительный, факторный. Основные формы отчетности: Баланс и Отчет о финансовых результатах (Ф.2 Отчет о прибылях и убытках).

ВНЕШНЕЕ УПРАВЛЕНИЕ:

Велика роль анализа в работе внешнего управляющего. В соответствии с требованиями ст.106 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не позднее одного месяца с момента своего назначения он обязан разработать план внешнего управления, который должен предусматривать меры по восстановлению платежеспособности должника. При составлении этого плана необходимо провести тщательный анализ финансово-экономического состояния предприятия-должника, его финансовой, хозяйственной и инвестиционной деятельности, положения на товарных и иных рынках.

ФИНАНСОВОЕ ОЗДОРОВЛЕНИЕ:

В соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) При введении арбитражным судом процедуры финансового оздоровления утверждается административный управляющий, в обязанности которого входит осуществление контроля за ходом выполнения плана финансового оздоровления, за своевременным исполнением должником текущих требований кредиторов, за своевременностью и полнотой перечисления денежных средств на погашение требований кредиторов. В связи с этим административный управляющий обязан проводить тщательный систематический анализ финансового состояния, направленный на разработку рекомендаций по повышению финансовой устойчивости и платежеспособности предприятия-должника, определению возможности безубыточной деятельности должника.

Целью анализа финансового состояния в процедуре финансового оздоровления является подготовка плана финансового оздоровления, контроль за выполнением плана финансового оздоровления и графика погашения задолженности, а также в случае необходимости подготовка предложения об обращении в суд с ходатайством о прекращении процедуры финансового оздоровления (внешнего управления) и переходе к конкурсному производству.

НАБЛЮДЕНИЕ:

Цель процедуры наблюдения – обеспечить прежде всего сохранность имущества должника. Временный управляющий обязан, помимо этого, проводить анализ финансового состояния должника. В связи с этим временному управляющему необходимо проанализировать состав и структуру имущества должника, а также структуру дебиторской и кредиторской задолженности.

Кроме того анализ финансового состояния должника проводится в целях определения стоимости принадлежащего должнику имущества для покрытия судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим, а также в целях определениявозможности или невозможности восстановления платежеспособности должника.

КОНКУРСНОЕ ПРОИЗВОДСТВО:

При проведении финансового анализа арбитражный управляющий должен руководствоваться принципами полноты и достоверности,

В документах, содержащих анализ финансового состояния должника, указываются:

- наименование, местонахождение, коды отраслевой принадяежностн должника;

- коэффициенты финансово-хозяйственной деятельности должника и показатели, рассчитанные поквартально не менее чем за 2-летний период, предшествующий возбуждению производства по делу о несостоятельности (банкротстве), а также за период проведения процедур банкротства в отношении должника, и динамика их изменения;

- причины утраты платежеспособности с учетом динамики изменения коэффициентов финансово-хозяйственной деятельности;

- результаты анализа хозяйственной, инвестиционной и финансовой деятельности должника,

-результаты анализа активов и пассивов должника;

- результаты анализа возможности безубыточной деятельности должника

- вывод о возможности (невозможности) восстановления платежеспособности должника;

- вывод о целесообразности введения соответствующей процедуры банкротства;

- вывод о возможности (невозможности) покрытия судебных расходов и расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему.

Финансовый анализ проводится на основании:

а) статистической отчетности, бухгалтерской и налоговой отчетности, регистров бухгалтерского и налогового учета, а также (при наличии) материалов аудиторской проверки и отчетов оценщиков;

б) учредительных документов, протоколов общих собраний участников организации, заседаний совета директоров, реестра акционеров, договоров, планов, смет, калькуляций;

в) положения об учетной политике, в том числе учетной политике для целей налогообложения, рабочего плана счетов бухгалтерского учета, схем документооборота и организационной и производственной структур;

г) отчетности филиалов, дочерних и зависимых хозяйственных обществ, структурных подразделений;

д) материалов налоговых проверок и судебных процессов;

е) нормативных правовых актов, регламентирующих деятельность должника

Билет 2.