3.4. Согласование результатов

Итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле:

V=V₁*Q₂ + V₁*Q₂ + V₃*Q₃

где V – рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V₁, V₂, V₃– стоимость объекта, определенная с использованием затратного, сравнительного и доходного подходов соответственно, руб.;

Q₁, Q₂, Q₃ – средневзвешенное значение достоверности значения рыночной стоимости полученной каждым из подходов.

Таким образом, по мнению оценщиков, преимущества и недостатки применённых подходов для целей данной оценки могут быть выражены через нижеприведённые значения весов значимости каждого подхода. Итоговые веса значимости каждого подхода оценки составили:

1. Затратный подход — 0,25

2. Сравнительный подход – 0,4833

3. Доходный подход – 0,2667

Эти веса будут применены при определении итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Расчет удельных весов значимости методов

Таблица 15

№ п/п	Критерии	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
1	Достоверность информации	25	60	15
2	Полнота информации	30	40	30
3	Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	15	70	15
4	Способность учитывать конъюнктуру рынка	30	50	20
5	Способность учитывать местоположение	20	30	50
6	Допущения принятые в расчетах	30	40	30
7	Сумма баллов	150	290	160
8	Удельные весовые показатели, %	25	48,33	26,67

V₁=2 572 382,51 руб.

V₂=3 304 779 руб.

V₃=1 759 978,5руб.

V=0.25* 2 572 382,51 + 0.4833*3 304 779 + 0.2667*1 759 978,5= 2 709 628,8 руб.

Итоговая стоимость объекта 2 709 628,8 руб.

в т.ч. стоимость земельного участка 1 339 783 руб.

Раздел 4. Перечень использованных при проведении оценки данных

При проведении оценки использовались:

1. Сборники УПВС

2. Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 24 декабря 2010 г. N 478 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель по г.Казани"

3. Положение о порядке определения размеров арендной платы за земли несельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности и его приложение.

4. Результаты кадастровой оценки по г. Казани

5. Решение представительного органа муниципального образования города Казани от 23 января 2011 г. N 2-3 «О земельном налоге»

6. Постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных ко­эффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек»

7. Письмо от 6 сентября 1990 г. N 14-Д «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве»

8. Ведомственные строительные нормы «Правила оценки физического износа жилых зданий» от 1987-07-01

9. «Экономика недвижимости, часть 2, организация и проведение осмотра объекта недвижимости», И. С. Сабиров, А. А. Кульков, Е. М. Монетова – Казань: КГАСУ, 2006

10. «Экономика недвижимости, часть 3, методы оценки объектов недвижимости», И. С. Сабиров – Казань: КГАСУ, 2008

11. Сборники укрупненных данных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, Нормативные усредненные сроки службы основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования зданий; Методическое положение об оценке объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Республики Татарстан и в собственности акционерных обществ, созданных в процессе приватизации государственного имущества, вклад государства в уставном капитале которых составляет 50 и более процентов.

12. Методические указания для выполнения курсовой работы по экономике недвижимости для студентов специальности 060800, Казань-2004

13. Интернет: Tatned.ru, tatstate.ru.; kadastr.tu,; rosreester.ru; tatre.ru.; kazned.ru

Приложения

Приложение 1

СБОРНИК № 33

УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ ТОРГОВЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ ДЛЯ ПЕРЕОЦЕНКИ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ

Утвержден Министерством торговли СССР по согласованию с Госстроем СССР 20 мая 1970 г.

Отдел 1. МАГАЗИНЫ

МАГАЗИНЫ ПРОДОВОЛЬСТВЕННЫЕ, ПРОМТОВАРНЫЕ И СМЕШАННОЙ ТОРГОВЛИ ОДНОЭТАЖНЫЕ

Характеристика зданий

Здания без подвала, с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бутобетонные. Стены кирпичные. Перегородки кирпичные и деревянные. Чердачные перекрытия железобетонные. Полы цементные, мозаичные и плиточные. Кровля рулонная. Отделка повышенного качества. Отопление центральное. Водопровод, канализация. Вентиляция и электроосвещение.

Группа капитальности I.

Восстановительная стоимость 1 куб. м здания в руб.

Таблица 4

Территориальные Объем зданий куб. м до

пояса 500 1000 2500 6000

а б в г

1 46,5 36,4 31,2 23,7

2 49,3 38,6 33,1 25,1

3 52,1 40,8 34,9 26,5

4 54,9 43,0 36,8 28,0

5 58,1 45,0 39,0 29,6

6 96,7 75,7 64,9 49,3

7 118,6 92,8 79,6 60,4

8 120,9 94,6 81,1 61,6

9 130,2 101,9 87,4 66,4

Примечание. При замене центрального отопления печным восстановительную стоимость 1 куб. м здания увеличивать:

а) при объеме здания до 1000 куб. м

для 1-5-го поясов на 0,4 руб.

для 6-8-го поясов на 0,6 руб.;

б) при объеме здания до 5000 куб. м

для 1-5-го поясов на 0,2 руб.

для 6-9-го поясов на 0,3 руб.

Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах

(к табл. 4)

Наименование конструктивных элементов а б в г

Фундаменты 6 6 6 6

Стены и перегородки 22 17 15 10

Перекрытия 14 14 13 10

Крыши 5 12 12 18

Полы 3 7 7 8

Проемы 9 16 14 19

Отделочные работы 4 3 2 3

Внутренние санитарно-технические и 28 15 23 20

электротехнические устройства

Прочие работы 9 10 8 6

Итого 100 100 100 100