3. Корректировка на условия продажи вводится в случае, если сделка купли-продажи была осуществлена в нетипичных условиях. Например, продавец согласился на снижение цены в связи со сроч­ной продажей, или продавец и покупатель связаны родственными либо деловыми связями (материнская компания - дочернее предприя­тие и т.п.). Выяснение этих обстоятельств довольно сложная зада­ча, однако исключить наличие таких фактов было бы неправильным.

4. Корректировка на дату продажи вводится в том случае, если с момента продажи объекта-аналога прошло значительное время. Тогда необходимо учесть инфляцию (в среднем 1% в месяц). В нашем случае все объекты-аналоги выставлены на продажу в текущем месяце. Следовательно, поправка не вводится.

5. Корректировка на уторговывание.

В качестве аналогов были выбраны цены предложения. Как правило, в процессе реализации объекта происходит снижения первоначальной цены. В данную поправку входит также и риэлторское вознаграждение. По данным риэлторских фирм, реальная цена сделки как правило ниже иены предложения в среднем на 10%.

6.Корректировка на месторасположение Данная корректировка проводится путем сопоставления кадастровой стоимости квадратного метра земельных участков.

В нашем случае, будем использовать соотношение по кадастровой стоимости занимаемого участка:

Кадастровая стоимость оцениваемого земельного участка 9236 руб. за кв. м.

Кадастровая стоимость аналога 1  10030,17 руб. за кв.м.

К=9236/11961*100-100=-22,78%

Аналог 2

К=9236/11997*100-100 = -23%

Аналог 3

К=9236/8000*100-100 = +15,45%

7.Корректировка на физические характеристики (как правило, это корректировки на износ).

В случае, если у сопоставимого объекта уровень износа ниже, (объект в лучшем состоянии, чем объект оценки), цена должна быть снижена на разницу в износе между сопоставимым и оцениваемым объектами. В нашем случае года постройки оцениваемого здания и объектов-аналогов примерно совпадают. Кроме того визуальный осмотр показал, что физический износ зданий так же сопоставим. Поэтому корректировку на физические характеристики не вводим.

8.Корректировка на площадь

Чем больше площадь помещений, тем меньше стоимость 1 кв.м. К объектам-аналогам применялись следующие коэффициенты.

Для объекта-аналога №1 71/95=0,74 (К=1,1);

№2 71/50,2=0,56 (К=1,1);

и №3 71/72,3=0,98 (К=1)

Значение поправок принимается по табл.3

Таблица 3.

Корректировка на различие в общей площади

Отношение площадей	Корректировка
So/Sa	Ко
<0,25	1,25
0,49-0,25	1,2
0,86-0,5	1,1
0,85-1,15	I
1,16-1,5	0,95
>1,5	0,93

3. Доходный подход

Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объекта недвижимости. Применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, а также связанные с объектом оценки расходы.

Доходный подход разделяется на метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.

В работе применяется метод прямой капитализации. Он используется в случае оценки имущества при сохранении стабильных условий использования имущества к постоянной величине дохода в течение длительного периода времени.

В рамках курсовой работы учет возврата капитала проводится по методу Ринга, т.е.по норме отдачи и линейному фонду возмещения, что предполагает возврат капитала равными частями в течение всего срока владения активом, который совпадает с оставшимся сроком экономической жизни объекта.

Рассчитаем коэффициент капитализации для зданий.

Таблица 11

Расчет коэффициента капитализации для зданий

№	Наименование показателя	ед. изм.	Значение	Порядок расчета
1	Безрисковая ставка	%	7,8	см. журнал Эксперт №10
2	Вероятный срок экспонирования на рынке	мес.	3	анализ сроков экспонирования аналогичных объектов
3	Поправка на неликвидность	%	1,95	п.3*п.4/12мес
4	Поправка на риск инвестирования средств в недвижимость	%	6,99	См. расчет в след. табл.
5	Ставка дисконтирования (ставка капитализации)	%	16,74	п1+п3+п4
6	Общий срок экономической жизни улучшений	лет	100	исходя из конструктивных особенностей объекта
7	Фактический возраст улучшений	лет	1	из техпаспорта
8	Эффективный возраст жизни улучшений	лет	1	равен фактическому возрасту при нормальной эксплуатации
9	Оставшийся срок экономической жизни улучшений	лет	99	п.8-п.10
10	Ставка возврата капитала	%	1.0101	100/п9
11	Общая ставка капитализации для улучшений	%	17,75	П5+п10
12	Коэффициент капитализации для здания		0,1775	п11/100%

Расчет премии за риск вложений в объект недвижимости

Факторы риска/премии	1	2	3	4	5		6	7	8	9	10
Систематические риски
Текущая экономическая ситуация в регионе	1
Перспективы развития экономики в регионе		1
Текущее состояние отрасли					1
Перспективы развития отрасли				1
Увеличение числа конкурирующих объектов							1
Несистематические риски
Величина общего износа		1
Месторасположение		1
Транспортная доступность			1
Потенциал доходополучения					1
Количество наблюдений	1	3	1	1	2		1	0	0	0	0
Взвешенный итог	1	6	3	4	10		6	0	0	0	0
Сумма	33
Количество факторов						9
Средневзвешенное значение риска						3,66

Расчет премии, учитывающий риск инвестиционного менеджмента

Факторы риска/премии	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематические риски
Потери при сборе арендной платы					1
Потери от недозагруженности объекта оценки			1
Качество управления		1
Количество наблюдений	0	1	1	0	1	0	0	0	0	0
Взвешенный итог	0	2	3	0	5	0	0	0	0	0
Сумма	10
Количество факторов	3
Средневзвешенное значение риска	3,33

Расчет коэффициента капитализации для земельного участка

№	Наименование показателя	ед изм	значение	Порядок расчета
1	Безрисковая ставка	%	7,8	см. журнал Эксперт №10
2	Вероятный срок экспонирования на рынке	мес	3	анализ сроков экспонирования аналогичных объектов
3	Поправка на неликвидность	%	1,95	п.3*п.4/12мес
4	Поправка за риск вложений в объект недвижимости	%	3.66	См. предыд.табл
5	Риск инвестиционного менеджмента	%	3,33	См. предыд.табл.
6	Ставка дисконтирования (ставка капитализации)	%	16,74	П1+п3+п4+п5
9	Общая ставка капитализации для улучшений	%	16,74	для земли равна ставке дисконтирования
10	Коэффициент капитализации		0,1674	п9/100%

Рассчитаем резервы на замещение.

Таблица 12