3.1.3. Расчет стоимости земли методом остатка

Стоимость земли методом остатка приведена в доходном подходе.

При расчете была получена стоимость 1 кв.м 6530,11 руб.

3.1.4. Согласование результатов

Таблица 8

Согласование результатов

Метод расчета	Стоимость 1 кв.м, руб.
Метод сравнимых продаж	20594,55
Метод остатка для земли	6530,11

Итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле:

V=V₁*Q₂ + V₁*Q₂

где V – рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V₁, V₂, – стоимость объекта, определенная с использованием затратного, сравнительного и доходного подходов соответственно, руб.;

Q₁, Q₂, – средневзвешенное значение достоверности значения рыночной стоимости полученной каждым из подходов.

Таким образом, по мнению оценщиков, преимущества и недостатки применённых подходов для целей данной оценки могут быть выражены через нижеприведённые значения весов значимости каждого подхода. Итоговые веса значимости каждого подхода оценки составили:

1. Доходный подход — 0,725

2. Сравнительный подход – 0,275

Эти веса будут применены при определении итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Таблица 9

Расчет удельных весов значимости методов

№ п/п	Критерии	Метод остатка для земли	Метод сравнимых продаж
1	Достоверность информации	45	55
2	Полнота информации	70	30
3	Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	80	20
4	Способность учитывать конъюнктуру рынка	90	10
5	Способность учитывать местоположение	65	35
6	Допущения принятые в расчетах	85	15
7	Сумма баллов	435	165
8	Удельные весовые показатели, %	0,725	0,275

V=0,725*6530,11+0,275*20594,55=13397,83руб./кв.м.

Стоимость всего участка 13397,83*100=1 339 783руб.

3.2.Сравнительный подход

Данный метод основан на сравнении оцениваемого объекта с другими аналогичными объектами, сделки по купле-продаже которых были осуществлены в относительно близкий период времени от установленной даты оценки рассматриваемого объекта. Применение данного подхода должно быть ограничено, как правило, следующими условиями: количество найденных сопоставимых продаж должно быть не менее 3-х, продажи были осуществлены в срок не более 6-ти месяцев до даты оценки, местоположение объектов продаж должно быть сопоставимым по социально-экономическим характеристикам и численности населения

Применение метода оценки с точки зрения сопоставимых продаж предполагает следующую последовательность его выполнения:

1. Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, сопостави­мых с оцениваемым объектом.

2. Сбор и проверка данных о сделках по купле-продаже объек­тов, избранных в качестве сопоставимых с объектом оценки.

3. Анализ и сравнение полученных данных; проведение на этой основе корректировок цен по каждому сравниваемому объекту, исходя из выявленных различий.

4. Согласование корректировок цен по каждому сопоставимому объекту и установление стоимости оцениваемого объекта.

Анализ данных, внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов должен осуществляться по двум направлениям: элементам сравне­ния и единицам сравнения.

Рассматриваемый объект имеет выгодное местоположение, так как находиться в непосредственной близи от главной транспортной магистрали города. Следовательно, имеет хорошие подъездные пути, что делает объект привлекательным для инвесторов, что делает объект более дорогостоящим.

Расчет

Внесение поправок в цены сопоставимых объектов производятся в следующей последовательности:

1) осуществляется корректировка цен по элементам сравнения:

- в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

- во вторую очередь - корректировки, относящиеся непосредственно к объекту оценки, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату , полученному после корректировок в первой группе в любом порядке.

2) проводится корректировка на различие в единицах сравне­ния.

При этом каждая последующая корректировка должна осущест­вляться на основе результата предыдущей корректировки.

Окончательное решение о величине стоимости, определенной методом сравнения продаж, принимается на основе анализа скорректированных цен продаж сопоставимых объектов. Рекомендуется принять цену того сопоставимого объекта, у которого наименьшая алгебраическая сумма корректировок. Объекты аналоги:

1)

Адрес	Адоратского,36а
Общая площадь, кв.м	95 кв.м
Цена продажи, т.р.	5 600

2)

Адрес	Лаврентьева,9
Общая площадь, кв.м	126
Цена продажи, т.р.	10 000

3)

Адрес	пос. Дербышки
Общая площадь	72,3 кв.м
Цена продажи, т.р.	4 000

Расчет стоимости объекта на основе внесения поправок

в цены сопоставимых объектов по элементам и единицам сравнения

Таблица 10

Показатель	Порядок расчета поправок		Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты
			А0	А1	А2	А3
Цена продажи, тыс.руб.				5600	10 000	4 000
Площадь здания, кв.м.			71	95	126	72,3
Цена продажи за м2, руб.				58947,37	79365,08	55325,03
Передаваемые имущественные права				собственно сть	собственно сть	собственность
Площадь земельного участка, кв.м.			100	115	152	102
Условия финансирования			типичные	типичные	типичные	типичные
Условия продажи			рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Дата сделки/продажи			Май 2012	Май 2012	Май 2012	Май 2012
Месторасположение			Проспект Победы	улица Адоратского	улица Лаврентьева	поселок Дербышки
Кадастровая стоимость земельного участка, руб/кв.м			9236	11961	11997	8000
Год постройки			2011	2008	2005	2000
Группа капитальности			I	I	I	I
	Внесение поправок в цены сопоставимых объектов
Виды поправок		А0		А1	А2	А3
Поправка на торг				10%	10%	10%
Скорректированная стоимость, тыс.руб				5040	9000	3600
Поправка на передаваемые имущественные права				0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, тыс руб				5040	9000	3600
Поправка на условия финансирования				0%	0%	0%
Скорректированная стоимость,тыс руб				5040	9000	3600
Поправка на условия продажи				0%	0%	0%
Скорректированная стоимость,тыс руб				5040	9000	3600
Поправка на дату продажи,%				0%	0%	0%
Скорректированная стоимость,тыс руб.				5040	9000	3600
Поправка на месторасположение				-22,78%	-23%	+15,45
Скорректированная стоимость, руб.				4132000	6930000	4156200
Площадь ЗУ, м2		100		115	152	102
Стоимость ЗУ на м2, руб.		20594,55		20594,55	20594,55	20594,55
Поправка на стоимость ЗУ руб		2059455		2368373,3	3130371,6	2100644
Скорректированная стоимость, руб.				1763627	3799628,4	2055556
Стоимость м2 площади помещений, руб.				18564,5	30155,8	28431
Поправка на площадь помещений				1,1	1,1	1
Скорректированная стоимость, руб.				20421	33171,4	28431
Поправка на износ, %				3,2	3,2	3,2
Скорректированная стоимость, руб				19767,5	32110	27521
Валовая коррекция				39180	47255	27804
Рейтинговая оценка				5	2	3
Вес при согласовании,%				50	20	30
Вклад в итоговую стоимость, руб				9883,8	9451	8341,2
Откорректированная стоимость 1м2, руб	взвешанная	27676
Скорректированная стоимость, руб		1964996

Итоговая стоимость объекта оценки 1 964 996

1 964 996+1 339 783= 3 304 779 рублей

Особенность корректировок по отдельным элементам сравнения

1. Корректировка на состав передаваемых прав собственности.

При продаже объекта недвижимости, в котором помещения сданы в аренду (продажа собс­твенности вместе с существующими арендными договорами), возникает необходимость в корректировке цены на права собственности. Такое положение должно учитываться, если арендная плата по договору отличается от сложившейся на рынке величины арендной платы. Ве­личину корректировки на права собственности определяют либо на основе прямой капитализации разницы между рыночной и договорной арендной платой, либо путем дисконтирования этой разницы в тече­ние оставшегося срока аренды по договору.

2. Корректировка на условия финансирования, как правило, проводится в том случае, если установлено, что при заключении договора купли-продажи продавец представил рассрочку по оплате всей или части суммы, т.е. кредитовал покупателя. В этом случае стоимость данного объекта должна быть выше исходя из процентной безрисковой банковской ставки и условий погашения кредита.