
- •Дисциплина
- •Введение
- •Раздел 1. Основные факты и выводы
- •1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки.
- •1. 2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов
- •1.3. Итоговая рыночная стоимость объекта оценки.
- •Раздел 2. Анализ рынка торговой недвижимости г. Казань.
- •Раздел 3. Описание процесса оценки
- •Затратный подход
- •Дефектная ведомость
- •Оценка физического износа внутренних инженерных систем
- •Расчет физического износа здания
- •3.1.2. Расчет стоимости земли методом сопоставимых продаж
- •3.1.3. Расчет стоимости земли методом остатка
- •3.1.4. Согласование результатов
- •Доходный подход — 0,725
- •Сравнительный подход – 0,275
- •3.2.Сравнительный подход
- •Корректировка на уторговывание.
- •8.Корректировка на площадь
- •Доходный подход
- •Расчет резервов на замещение
- •3.4. Согласование результатов
- •1. Затратный подход — 0,25
- •2. Сравнительный подход – 0,4833
- •3. Доходный подход – 0,2667
- •Расчет удельных весов значимости методов
- •Раздел 4. Перечень использованных при проведении оценки данных
- •Приложение 2 Нормативные усредненные сроки службы основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования зданий
- •Фундаменты свайные столбчатые каменные, бетонные и железобетонные
- •Стены из крупноразмерных блоков и однослойных несущих панелей
- •Перекрытия из сборных и монолитных сплошных плит
- •Полы из керамических плиток
- •Двери металлические
- •Облицовка керамическими плитками
- •Окраска водными составами
3.1.3. Расчет стоимости земли методом остатка
Стоимость земли методом остатка приведена в доходном подходе.
При расчете была получена стоимость 1 кв.м 6530,11 руб.
3.1.4. Согласование результатов
Таблица 8
Согласование результатов
Метод расчета |
Стоимость 1 кв.м, руб. |
Метод сравнимых продаж |
20594,55 |
Метод остатка для земли |
6530,11 |
Итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле:
V=V1*Q2 + V1*Q2
где V – рыночная стоимость объекта оценки, руб.;
V1, V2, – стоимость объекта, определенная с использованием затратного, сравнительного и доходного подходов соответственно, руб.;
Q1, Q2, – средневзвешенное значение достоверности значения рыночной стоимости полученной каждым из подходов.
Таким образом, по мнению оценщиков, преимущества и недостатки применённых подходов для целей данной оценки могут быть выражены через нижеприведённые значения весов значимости каждого подхода. Итоговые веса значимости каждого подхода оценки составили:
Доходный подход — 0,725
Сравнительный подход – 0,275
Эти веса будут применены при определении итоговой рыночной стоимости объекта оценки.
Таблица 9
Расчет удельных весов значимости методов
№ п/п |
Критерии |
Метод остатка для земли |
Метод сравнимых продаж |
1 |
Достоверность информации |
45 |
55 |
2 |
Полнота информации |
70 |
30 |
3 |
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца |
80 |
20 |
4 |
Способность учитывать конъюнктуру рынка |
90 |
10 |
5 |
Способность учитывать местоположение |
65 |
35 |
6 |
Допущения принятые в расчетах |
85 |
15 |
7 |
Сумма баллов |
435 |
165 |
8 |
Удельные весовые показатели, % |
0,725 |
0,275 |
V=0,725*6530,11+0,275*20594,55=13397,83руб./кв.м.
Стоимость всего участка 13397,83*100=1 339 783руб.
3.2.Сравнительный подход
Данный метод основан на сравнении оцениваемого объекта с другими аналогичными объектами, сделки по купле-продаже которых были осуществлены в относительно близкий период времени от установленной даты оценки рассматриваемого объекта. Применение данного подхода должно быть ограничено, как правило, следующими условиями: количество найденных сопоставимых продаж должно быть не менее 3-х, продажи были осуществлены в срок не более 6-ти месяцев до даты оценки, местоположение объектов продаж должно быть сопоставимым по социально-экономическим характеристикам и численности населения
Применение метода оценки с точки зрения сопоставимых продаж предполагает следующую последовательность его выполнения:
1. Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом.
2. Сбор и проверка данных о сделках по купле-продаже объектов, избранных в качестве сопоставимых с объектом оценки.
3. Анализ и сравнение полученных данных; проведение на этой основе корректировок цен по каждому сравниваемому объекту, исходя из выявленных различий.
Согласование корректировок цен по каждому сопоставимому объекту и установление стоимости оцениваемого объекта.
Анализ данных, внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов должен осуществляться по двум направлениям: элементам сравнения и единицам сравнения.
Рассматриваемый объект имеет выгодное местоположение, так как находиться в непосредственной близи от главной транспортной магистрали города. Следовательно, имеет хорошие подъездные пути, что делает объект привлекательным для инвесторов, что делает объект более дорогостоящим.
Расчет
Внесение поправок в цены сопоставимых объектов производятся в следующей последовательности:
1) осуществляется корректировка цен по элементам сравнения:
- в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;
- во вторую очередь - корректировки, относящиеся непосредственно к объекту оценки, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату , полученному после корректировок в первой группе в любом порядке.
2) проводится корректировка на различие в единицах сравнения.
При этом каждая последующая корректировка должна осуществляться на основе результата предыдущей корректировки.
Окончательное решение о величине стоимости, определенной методом сравнения продаж, принимается на основе анализа скорректированных цен продаж сопоставимых объектов. Рекомендуется принять цену того сопоставимого объекта, у которого наименьшая алгебраическая сумма корректировок. Объекты аналоги:
1)
-
Адрес
Адоратского,36а
Общая площадь, кв.м
95 кв.м
Цена продажи, т.р.
5 600
2)
-
Адрес
Лаврентьева,9
Общая площадь, кв.м
126
Цена продажи, т.р.
10 000
3)
-
Адрес
пос. Дербышки
Общая площадь
72,3 кв.м
Цена продажи, т.р.
4 000
Расчет стоимости объекта на основе внесения поправок
в цены сопоставимых объектов по элементам и единицам сравнения
Таблица 10
Показатель |
Порядок расчета поправок |
Оцениваемый объект |
Сопоставимые объекты
|
|||
|
|
А0 |
А1 |
А2 |
А3 |
|
Цена продажи, тыс.руб. |
|
|
5600 |
10 000 |
4 000 |
|
Площадь здания, кв.м. |
|
71 |
95 |
126 |
72,3 |
|
Цена продажи за м2, руб. |
|
|
58947,37 |
79365,08 |
55325,03 |
|
Передаваемые имущественные права |
|
|
собственно сть |
собственно сть |
собственность |
|
Площадь земельного участка, кв.м. |
|
100 |
115 |
152 |
102 |
|
Условия финансирования |
|
типичные |
типичные |
типичные |
типичные |
|
Условия продажи |
|
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
|
Дата сделки/продажи |
|
Май 2012 |
Май 2012 |
Май 2012 |
Май 2012 |
|
Месторасположение
|
|
Проспект Победы |
улица Адоратского |
улица Лаврентьева |
поселок Дербышки |
|
Кадастровая стоимость земельного участка, руб/кв.м |
|
9236 |
11961 |
11997 |
8000 |
|
Год постройки |
|
2011 |
2008 |
2005 |
2000 |
|
Группа капитальности |
|
I |
I |
I |
I |
|
|
Внесение поправок в цены сопоставимых объектов |
|||||
Виды поправок |
|
А0 |
А1 |
А2 |
А3 |
|
Поправка на торг |
|
|
10% |
10% |
10% |
|
Скорректированная стоимость, тыс.руб |
|
|
5040 |
9000 |
3600 |
|
Поправка на передаваемые имущественные права |
|
|
0% |
0% |
0% |
|
Скорректированная стоимость, тыс руб |
|
|
5040 |
9000 |
3600 |
|
Поправка на условия финансирования |
|
|
0% |
0% |
0% |
|
Скорректированная стоимость,тыс руб |
|
|
5040 |
9000 |
3600 |
|
Поправка на условия продажи |
|
|
0% |
0% |
0% |
|
Скорректированная стоимость,тыс руб |
|
|
5040 |
9000 |
3600 |
|
Поправка на дату продажи,% |
|
|
0% |
0% |
0% |
|
Скорректированная стоимость,тыс руб. |
|
|
5040 |
9000 |
3600 |
|
Поправка на месторасположение |
|
|
-22,78% |
-23% |
+15,45 |
|
Скорректированная стоимость, руб. |
|
|
4132000 |
6930000 |
4156200 |
|
Площадь ЗУ, м2 |
|
100 |
115 |
152 |
102 |
|
Стоимость ЗУ на м2, руб. |
|
20594,55 |
20594,55 |
20594,55 |
20594,55 |
|
Поправка на стоимость ЗУ руб |
|
2059455 |
2368373,3 |
3130371,6 |
2100644 |
|
Скорректированная стоимость, руб. |
|
|
1763627 |
3799628,4 |
2055556 |
|
Стоимость м2 площади помещений, руб. |
|
|
18564,5 |
30155,8 |
28431 |
|
Поправка на площадь помещений |
|
|
1,1 |
1,1 |
1 |
|
Скорректированная стоимость, руб. |
|
|
20421 |
33171,4 |
28431 |
|
Поправка на износ, % |
|
|
3,2 |
3,2 |
3,2 |
|
Скорректированная стоимость, руб |
|
|
19767,5 |
32110 |
27521 |
|
Валовая коррекция |
|
|
39180 |
47255 |
27804 |
|
Рейтинговая оценка |
|
|
5 |
2 |
3 |
|
Вес при согласовании,% |
|
|
50 |
20 |
30 |
|
Вклад в итоговую стоимость, руб |
|
|
9883,8 |
9451 |
8341,2 |
|
Откорректированная стоимость 1м2, руб |
взвешанная |
27676 |
|
|
|
|
Скорректированная стоимость, руб |
|
1964996 |
|
|
|
Итоговая стоимость объекта оценки 1 964 996
1 964 996+1 339 783= 3 304 779 рублей
Особенность корректировок по отдельным элементам сравнения
1. Корректировка на состав передаваемых прав собственности.
При продаже объекта недвижимости, в котором помещения сданы в аренду (продажа собственности вместе с существующими арендными договорами), возникает необходимость в корректировке цены на права собственности. Такое положение должно учитываться, если арендная плата по договору отличается от сложившейся на рынке величины арендной платы. Величину корректировки на права собственности определяют либо на основе прямой капитализации разницы между рыночной и договорной арендной платой, либо путем дисконтирования этой разницы в течение оставшегося срока аренды по договору.
2. Корректировка на условия финансирования, как правило, проводится в том случае, если установлено, что при заключении договора купли-продажи продавец представил рассрочку по оплате всей или части суммы, т.е. кредитовал покупателя. В этом случае стоимость данного объекта должна быть выше исходя из процентной безрисковой банковской ставки и условий погашения кредита.