12. Ипотечный кредит: содержание и перспективы развития в рф. Основные элементы системы ипотечного кредитования.

(ФЗ «Об ипотеке» - ипотека – разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного ден.обязательства)

Ипотечный кредит представляет собой тип экономических отношений по поводу предоставления ссуд под залог недвижимого имущества. Ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики, имеющим свои специфические особенности:

• ипотечный кредит — это ссуда под строго определенный залог, поскольку обычная банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом. В случае невозврата кредита заложенная недвижимость продается, и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору. Поскольку залогом выступает недвижимость, то это существенно облегчает залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, но усложняет его реализацию в случае непогашения кредита. Это обусловлено тем, что недвижимость не относится к высоколиквидным активам;

• большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение, поскольку они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков;

• ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10—30 лет. Длительный срок растягивает погашение кредита во времени, уменьшая тем самым размер ежемесячных выплат.

Поскольку операции с недвижимостью довольно часто являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков, то вследствие этого ипотечное кредитование является перспективным направлением банковской деятельности.

Осуществление долгосрочного ипотечного кредитования возможно при соблюдении как минимум трех условий: во-первых, наличие долгосрочных финансовых ресурсов, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты способны подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и, наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога.

Отсюда элементами системы ипотечного кредитования являются: субъекты кредитования, объекты кредитования, обеспечение ипотечного кредита.

Таким образом, систему ипотечного жилищного кредитования можно определить как комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения, взаимодействующих на единой организационно-экономической основе.

Одним из основных элементов являются субъекты кредитования. К субъектам ипотечного жилищного кредитования можно отнести: заемщика (ф/л и ю/л, обратившиеся за получением ИК), кредитора (банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; риэлторские (ю/л, получившие лицензии профессиональных посредников на рынке купли-продажи жилья) и страховые компании (лицензированные компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, жизни и трудоспособности заемщика, гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка), операторов вторичного рынка (юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов и выпускающие на их основании ценные бумаги), инвесторов, правительство. Все эти субъекты являются участниками рынка ипотечного жилищного кредитования.

Определяющим звеном рынка ипотечного жилищного кредитования является объект кредитования - один из фундаментальных элементов системы ИЖК. В широком смысле, объект кредитования - вещь или процесс, под который предоставляется кредит, ради которого совершается кредитная сделка. Объектами кредитования могут быть практически любые предметы и процессы. Объектами ипотечного кредитования могут быть: только приобретаемая земля под жилищное строительство; строящееся и реконструируемое жилье; приобретаемое жилье.

Приобретение жилья становится объектом ипотечного жилищного кредитования в случае нехватки у заемщика собственных средств и возникновения потребности в заемных средствах.

Неотъемлемым элементом ипотечного кредитования является обеспечение кредита. Обеспечение кредита является своего рода гарантией его возврата. Это обусловливает особую значимость механизма обеспечения кредита, поскольку возвратность - это основополагающее свойство кредитных отношений.

Изначально возвратность кредита обеспечивается регулярным получением дохода заемщиком - это первичный источник погашения. Но поскольку существует риск несвоевременного получения или неполучения дохода заемщиком, то банку необходим вторичный источник погашения кредита. Этим источником является залог приобретаемой квартиры.

Ресурсы кредитования ипотечных банков составляют собственные накопления, ипотечные облигации и привлеченные средства на счете клиентов, поскольку ипотечные банки осуществляют также и обычные банковские операции. Ипотечные облигации представляют собой долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые банками под обеспечение недвижимым имуществом и приносящие твердый доход.

Основными документами при оформлении ипотечного кредита являются закладная (неэмиссионная ц.б.). Данные документы, также как и ипотечные облигации, могут котироваться на вторичном рынке ценных бумаг. При этом закладная представляет собой документ, передающий кредитору законное право собственности на залог по ссуде. Закладная под недвижимость является основным обеспечением ипотечного кредита и содержит обязательства заемщика по кредитному договору. На заемщика возлагаются обязанности по выплате всех долгов, процентов, налогов, сборов и других платежей, взимаемых с данной собственности, поддержанию в хорошем состоянии закладываемой собственности, не использованию недвижимости для какой-либо незаконной деятельности, страхованию недвижимости в пользу банка, запрету передачи недвижимости другим лицам, под залог и т.д. Оформляемая при получении ипотечного кредита закладная является специальным кредитным соглашением.

Слабое развитие ипотечного кредитования в РФ связано со след.причинами:

*недостаточность законодательной базы, *невысокий уровень доходов населения, *невысокий уровень развития кредитных отношений в стране и кредитных учреждений., *высокий уровень инфляции.

Важнейшие проблемы системы ипотечного кредитования в РФ - вывод залога из общей конкурсной массы при банкротстве и внесудебная реализация залога.

+ недостаточная ресурсная база КБ (низкая доля долгосрочных ресурсов). Для ее решения необходимо создать нормативную базу для безотзывных вкладов, то есть вкладов, которые нельзя снять с банковского счета.

След. проблема - формирование ипотечных паевых инвестиционных фондов и подготовку нормативного акта, который бы способствовал скорейшему появлению на рынке ипотечных ценных бумаг.

В современной РФ ипотечное кредитование развивается по линии ипотечного жилищного кредитования, а именно связано с жилищным строительством. Приобретение жилья посредством ипотечного кредита является основным видом решения населением своих жилищных проблем.