2.2. Інвестиційне кредитування

Інвестиційний кредит — це економічні відносини між кредитором і позичальником з приводу фінансування ін­вестиційних проектів.

Необхідність інвестиційного кредиту пов'язана з об'єк­тивною розбіжністю у часі руху матеріальних і грошових потоків, що виникає в процесі відтворення суспільного продукту. Потреба в інвестиційному кредиті виникає внаслідок різниці у сумі та строках повернення авансова­ного у виробництво капіталу, а також у зв'язку з необхід­ністю одночасного інвестування великих сум грошових коштів для модернізації виробничого процесу.

Інвестиційне кредитування — це процес надання бан­ком кредитів для реалізації інвестиційних проектів під майбутні доходи, які має одержати створюване (рекон­струйоване) підприємство та за рахунок яких забезпечува­тиметься повернення кредиту. Інвестиційне кредитуван­ня здійснюється шляхом кредитування прямих інвести­ційних заходів або реальних інвестицій — вкладень в ос­новний капітал і на приріст матеріально-виробничих запасів.

Інвестиційному кредитуванню властиві певні специфіч­ні риси, а саме:

― об'єктом оцінки при кредитуванні є не позичальник, а інвестиційний проект, що зумовлює необхідність деталь­ного аналізу техніко-економічного обґрунтування інвес­тиційних заходів та ефективності інвестиційного проекту;

― відсоток за інвестиційним кредитом не повинен пе­ревищувати рівня дохідності інвестиційного проекту;

― строк інвестиційного кредиту обумовлений строком окупності інвестиційного проекту;

― інвестиційний кредит може бути виданий з пільго­вим строком відшкодування, впродовж якого сплачують­ся лише відсотки за кредит, а основна сума відшкодовуєть­ся після введення об'єкта в експлуатацію.

Суб'єктів інвестиційного кредитування подано на рис. 2.4.

Прямі суб'єкти безпосередньо беруть участь у процесі інвестиційного кредитування. Непрямі учасники беруть участь в інвестиційному кредитуванні опосередковано, тобто створюють сприятливі умови для залучення, вико­ристання та погашення кредитів, виданих на фінансуван­ня інвестиційної діяльності.

Особливу роль в інвестиційному кредитуванні відігра­ють міжнародні фінансово-кредитні організації та інсти­тути (ЄБРР та ін.), які сприяють фінансовому та економіч­ному розвитку підприємств України, фінансуючи довго­строкові проекти.

Основними об'єктами інвестиційного кредитування є капітальні витрати на відтворення основних та обігових фондів підприємства.

Залежно від об'єкта можна виділити такі види інвести­ційного кредитування:

― кредити на будівництво або освоєння землі;

― кредити на купівлю рухомого та нерухомого майна (будівель, споруд, обладнання, землі та ін., у тому числі приватизацію);

― фінансовий лізинг;

― кредити на придбання нематеріальних активів, кор­поративних і майнових прав, що випливають з авторсько­го права та інших інтелектуальних цінностей;

― кредити на придбання технічних, технологічних, ко­мерційних та інших знань, оформлених у вигляді техніч­ної документації, необхідних для організації того чи іншо­го виду виробництва, але не для запатентованих (ноу-хау);

― кредити на придбання права користування землею, водою, ресурсами, будинками, спорудами, обладнанням, а також інші майнові права;

― кредити на реконструкцію, розширення або пере­озброєння діючих підприємств;

― кредити на придбання інших цінностей, випуск і розповсюдження принципово нових видів техніки і техно­логії та ін.

Найчастіше об'єктом інвестиційного кредитування є ін­вестиційний проект, змістом якого є заходи з проекту­вання, будівництва, придбання технології та обладнання, підготовки кадрів тощо, спрямовані на створення нового або модернізацію діючого виробництва товарів (продукції, робіт, послуг) з метою отримання економічної вигоди.

На практиці інвестиційний проект як об'єкт реального інвестування можна представити у вигляді:

1) інвестицій у підвищення ефективності виробниц­тва, основна мета яких полягає у створенні умов для зни­ження витрат підприємства за рахунок модернізації об­ладнання, підвищення кваліфікації персоналу або пере­міщення виробничих потужностей у регіони з більш вигідними умовами виробництва;

2) інвестицій у розширення виробництва, які дають змогу підприємству збільшити обсяги виробництва това­рів, що раніше вже випускалися, та вийти на нові ринки;

3) інвестицій у створення нових підприємств. Такі ін­вестиції забезпечують створення нових підприємств, які випускатимуть нові товари або товари, що випускалися раніше і користуються попитом;

4) інвестицій для задоволення вимог державних ор­ганів управління. Цей різновид інвестицій стає необхід­ним тоді, коли підприємство опиняється перед необхід­ністю задовольнити вимоги влади в частині екологічних стандартів, безпеки продукції, інших умов діяльності, які не можуть бути забезпечені лише за рахунок удоско­налення менеджменту.

Зважаючи на таку класифікацію, інвестиційний про­ект може мати форму:

― нульового проекту, який передбачає створення ново­го виробництва;

― реконструкції — впровадження передових техноло­гій без зміни профілю підприємства;

― розширення або реабілітації (перепрофілювання) ді­ючого підприємства¹.

При видачі інвестиційних кредитів необхідно врахову­вати інвестиційний цикл проекту, що кредитується, — період від розробки інвестиційного проекту до моменту введення в дію новостворених об'єктів. Інвестиційний цикл включає три фази:

— передінвестиційну: підготовка інвестиційного про­екту, оцінка його техніко-економічної та фінансової прий­нятності;

— інвестиційну: реалізація інвестиційного проекту;

— виробничу (експлуатаційну): отримання інвестором прибутку від вкладеного капіталу.

Кожна з цих фаз у свою чергу поділяється на стадії та етапи, яким відповідають певні цілі та методи.

Одним із напрямів оцінки доцільності видачі інвести­ційного кредиту є розрахунок строку повернення кредиту. Конкретний строк повернення кредиту залежить від об'єкта кредитування, строку окупності інвестицій, кредито­спроможності позичальника та рівня кредитного ризику. Проте в будь-якому випадку строк видачі інвестиційно­го кредиту не може бути коротшим, ніж строк окуп­ності інвестицій.

Розрахунок строку кредитування нового будівництва, технічного переозброєння та розширення підприємств здійснюється з урахуванням:

― строку будівництва або реконструкції об'єкта інвес­тиційного кредитування — строку реалізації інвестицій­ного проекту;

― строку освоєння виробничих потужностей (період часу з моменту введення об'єкта в експлуатацію до дня до­сягнення планових техніко-економічних показників) —пільгового періоду;

― строку, протягом якого позичальник може погасити заборгованість за кредитом, — строку погашення кредиту.

Отже, строк інвестиційного кредиту (Сі) визначаєть­ся за формулою

Сі = Ср + Пп + ПК (2.1)

де Ср – строк реалізації інвестиційного проекту, роки;

Пп – пільговий період, роки;

Пк – строк погашення кредиту, роки.

При цьому строк погашення кредиту (Пк) розраховується:

К

ПК = ——— (2.2)

Пр + А

де К – сума кредиту, включаючи відсоток за його користування, грн.;

Пр – річна сума прибутку, яка спрямовується на погашення заборгованості за кредитом, грн.;

А – річна сума амортизаційних відрахувань, яка спрямовуватиметься на погашення заборгованості за кредитом, грн..

Погашення заборгованості за інвестиційним кредитом здійснюється позичальниками поступово протягом усього періоду кредитування. При цьому виокремлюють два спо­соби погашення інвестиційних кредитів:

― погашення періодичними внесками — спосіб, від­повідно до якого основна сума кредиту погашається про­тягом усього періоду кредитування;

― "амортизаційне" погашення — спосіб, відповідно до якого погашення основної суми кредиту здійснюється або однією сумою одночасно після закінчення строку ко­ристування кредитом, або періодично (поступово) протя­гом усього строку дії кредитної угоди.

Перш ніж прийняти рішення про видачу кредиту банк має оцінити ефективність проекту, на реалізацію якого позичальник має намір отримати кредит. Оцінку ефек­тивності реального інвестиційного проекту банк здій­снює на підставі таких показників.

1. Приведений дохід від інвестицій (РV) розраховуєть­ся за формулою

При NPV > 0 — проект варто прийняти; ИРV< 0 — про­ект варто відхилити; ИРV =0 — проект не прибутковий і не збитковий (нульова дохідність).

3. Індекс рентабельності інвестицій (РІ) характери­зує дохід на одиницю інвестованих коштів і розраховуєть­ся за формулою

При РІ > 0 — проект варто прийняти; РІ < 0 — проект варто відхилити; РІ = 0 — проект не прибутковий і не збит­ковий.

Цей коефіцієнт розраховується за обмежених ресурсів з метою формування портфеля найбільш дохідних інвести­ційних проектів.

4. Норма рентабельності інвестицій (ІRR) розрахо­вується за формулою

f (r1)

IRR = r1 + ———— x (r1 – r2) (2.6)

f(r1) – f(r2)

де r₁ — значення табульованого коефіцієнта дисконтуван­ня, за якого f(r₁) < 0; f(r1) > 0;

г₂ — значення табульованого коефіцієнта дисконтуван­ня, за якого f(r₂) < 0; f(г₂) > 0.

При розрахунку норми рентабельності інвестицій ви­бирають два значення ставки дисконтування r₁ < r₂ так, щоб в інтервалі (r₁, r₂) функція NРV = f (r) змінювала своє значення з "+" на "-", або навпаки.

Під нормою рентабельності інвестицій необхідно ро­зуміти значення коефіцієнта дисконтування (ІRR = r), за якого NРV = 0. Норма рентабельності інвестицій визначає максимальний рівень витрат, пов'язаних з певним інвес­тиційним проектом. Якщо витрати на проект перевищу­ють ІRR, то проект збитковий.

5. Строк окупності інвестицій (РР) визначається за формулою

IC

PP = Σ ― (2.7)

―

P k

де Р_k — середні надходження за роками, грн.

При цьому РР = mіn п, якщо Σ Р_k > Σ ІС .

n n

Строк окупності інвестицій визначає тривалість часу, протягом якого недисконтовані прогнозні надходження грошових коштів перевищують недисконтовану суму ін­вестицій, тобто це кількість років, необхідних для відшко­дування інвестицій.

6. Коефіцієнт ефективності інвестицій (ARR) розра­ховується за формулою

―

P k

А RR = ——————— (2.8)

½ ( Σ IC - RY)

n

де RY — залишкова чи ліквідаційна вартість, грн.

7. Цей показник порівнюється з коефіцієнтом рента­бельності авансованого капіталу (Р_a), який розрахо­вується за формулою

Σ ЧП

Pa = n (2.9)

Σ IC

n

де Σ ЧП — загальний чистий прибуток підприємства, грн.;

n

Якщо, АRR > Р_а, то проект варто прийняти.

Приклад

Для обґрунтування рішення банку про видачу інвести­ційного кредиту розрахувати показники ефективності ін­вестиційного проекту: приведений дохід від інвестицій, чистий приведений дохід, норму рентабельності інвести­цій, індекс рентабельності інвестицій і строк окупності івестицій на підставі наведених у табл. 2.8 даних.

Таблиця 2.8. Графік руху грошових потоків інвестиційного проекту

Показник	Рік
	1-й	2-й	3-й	4-й	5-й
Варіант "А"
Інвестиції, тис. грн	1200
Виручка від реалізації нової продукції (разом з ПДВ), тис. грн		1100	900	700	500
Повна собівартість реалі­зованої продукції, тис. грн У т. ч.: амортизаційні відрахування ,обумовлені інвестиціями, тис. грн		700 300	600 300	500 300	400 300
Ставка податку на прибу­ток, %		25	25	25	25
Ціна авансованого капіта­лу (ставка відсотка), %		22	22	22	22

Вихідні дані для розрахунку показників ефективності інвестиційного проекту наведено у табл. 2.9.

Таблиця 2.9. Вихідні дані для розрахунку показників ефективності інвестиційного проекту

Показник	Рік
	2-й	3-й	4-й	5-й
1. Виручка від реалізації но­вої продукції (разом з ПДВ), тис. грн	1100	900	700	500
2. Повна собівартість реалізо­ваної продукції, тис. грн У т. ч.: амортизаційні відра­хування, обумовлені інвес­тиціями, тис. грн	700 300	600 300	500 300	400 300
3. Прибуток до оподаткуван­ня, грн	400	300	200	100
4. Податок на прибуток, грн	100	75	50	25
5. Чисті грошові надходжен­ня, грн (ряд. 3 — ряд. 4 + амортизаційні відрахуван­ня)	600	525	450	375

Розрахунок показників ефективності інвестиційного проекту

1. Приведений дохід від інвестицій (РV):

600 525  450 375

РV = ― + ― + ― + — = 1261,62тис. грн..

(1+0,22)¹ (1 + 0,22)² (1 + 0,22)³ (1 + 0,22)⁴

2. Чистий приведений дохід (NPV):

600 525 450 375

NPV = ― + ― + ― + ― - 1200 = 61,62 тис. грн..

(1 + 0,22)¹ (1 + 0,22)² (1+,22)³ (1 + 0,22) ⁴

3. Індекс рентабельності інвестицій (РІ):

1261,62

РІ = ― = 1,05.

1200

4. Норма рентабельності інвестицій (ІRR):

1,967

IRR = 24,9 + ― • (26-24,9) = 25%.

1,967 + 19,38

5. Строк окупності інвестицій (РР):

1200

PP = ———————————— = 1,5 року (≈ 1 рік 6 міс.)

(1100 + 900 + 700 + 500): 4

Таким чином, банк може прийняти рішення про видачу інвестиційного кредиту, оскільки інвестиційний проект є рентабельним — NРV > 0, РІ > 1, ставка за кредитом (22 %) менша, ніж норма рентабельності інвестицій (25 %), що дасть змогу позичальнику окупити кредит на реалізацію інвестиційного проекту. Строк окупності ін­вестиційного кредиту становить 1 рік 6 міс. І за умови, що строк кредиту буде більший, ніж строк окупності інвести­цій, позичальник матиме достатні грошові потоки для по­гашення інвестиційного кредиту.

Приклад

Розрахувати строк інвестиційного кредиту, якщо банк надав інвестиційний кредит у сумі 1,2 млн грн під 22 % річних. Строк будівництва становить 2 роки, строк вве­дення об'єкта в експлуатацію (пільговий період) — 6 міс, середні надходження за проектом — 490 тис. грн, річна сума амортизаційних відрахувань, яка спрямовуватиме­ться на погашення заборгованості за кредитом, — 300 тис. грн, річна сума прибутку, яка спрямовуватиметь­ся на погашення кредиту, — 250 тис. грн, строк окупності проекту — ≈1 рік 6 міс.

Розрахунок строку інвестиційного кредиту

1. Сума заборгованості за кредитом з відсотками (FV):

FV = 1200тис. грн • (1 + 0,22) + 1200 тис. грн • (0,22 /12 • 6) = 595,99тис.грн.

2. Строк погашення кредиту (Пк):

595,99 тис. грн 12

Пк = —————————————— = 2,9 року

300 тис. грн + 250 тис. грн.

3. Строк інвестиційного кредиту (Ті):

Сі = 0,5 року + 2 роки + 2,9 року = 5,4 року.

Таким чином, оптимальний строк кредитування для позичальника має бути 5,5 років (або 5 років і 6 міс), що дасть змогу позичальнику ввести об'єкт в експлуатацію та іічасно погасити заборгованість і відсотки за інвестицій­ним кредитом.

Динаміку кредитів, наданих банками України у поточ­ну та інвестиційну діяльність у національній валюті за 1999—2006 рр., подано на рис. 2.5.

Наведені дані (рис 2.5) свідчать про стійку тенденцію дб зростання інвестиційних кредитів: у 2005 р., порівняно м 2004 р. у 2,7 раза, порівняно з 2003 р. — у 5,1 раза, порів­няно з 2002 р. — у 9,6 раза. Частка кредитів у інвестицій­ну діяльність у загальній вартості кредитного портфеля стшювила: на 1 січня 2004 р. — 6,5 %, на 1 січня 2005 р. — 9,2, на 1 січня 2006 р. — 15,6 % .

Рис. 2.5. Динаміка кредитів, наданих банками України у поточну та інвестиційну діяльність у національній валюті

за 1999—2006 рр.* (за даними "Бюлетеня НБУ" на 1 січня відповідно)

* Дані за 2003—2005 рр. включають нараховані відсотки.

2.3. Перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні

Іпотечний кредит — це особливий вид економічних відносин з приводу надання кредитів під заставу нерухомо­го майна — землі і виробничих, або житлових, будівель то­що. Іпотечні позики надаються на довгостроковій основі.

Термін "іпотека" вперше був ужитий у Греції в VI ст. до н. є. афінським реформатором Солоном. У сучасному розумінні іпотека — це спосіб забезпечення виконання зобов'язаннь нерухомим майном, що залишається у во­лодінні та користуванні іпотекодавця або третьої особи¹.

В економічній літературі виділяють такі види іпотеки (рис. 2.6).

Залежно від предмета іпотеки виокремлюють:

1. іпотеку житла (будівлі, споруди, квартири, підпри­ємства як цілісні майнові комплекси, незавершене будів­ництво та інше нерухоме майно);

2. іпотеку земельних ділянок (іпотеку землі);

3. іпотеку комерційної нерухомості (комерційну іпо­теку).

За часовим критерієм (черговістю виникнення) іпо­тека ег.

1. першою — застава нерухомості, яка раніше не заставлялася, або "чистої" від попередніх зобов'язань;

2. наступною — передача в заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки за попереднім договором іпо­теки.

Перша (основна, або старша) іпотека дає заставодержателю переважне заставне право, тобто право першочерго­вого (стосовно наступних заставодержателів) задоволення вимог у разі невиконання боржником забезпеченого іпоте­кою зобов'язання, якщо інше не передбачене договором.

Наступний іпотекодержатель також має право зверну­ти стягнення на предмет іпотеки та отримати задоволення своїх вимог після повного задоволення вимог кожного по­переднього іпотекодержателя згідно з пріоритетом та роз­міром цих вимог.

Залежно від кількості предметів застави та заста­водавців іпотека може бути об'єднаною, спільною та на користь третьої особи.

Об'єднана іпотека полягає в тому, що забезпечення зобов'язання здійснюється шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або кількох об'єктів нерухомого майна, що належать одному заставодавцеві.

Спільна іпотека полягає в тому, що зобов'язання забез­печується шляхом передачі в іпотеку двох або кількох одиниць нерухомого майна, що належать різним особам.

Іпотека на користь третьої особи полягає в тому, що виконання зобов'язання забезпечується шляхом передачі

В іпотеку нерухомого майна, яке належить третій особі (майновому поручителю).

За правовою основою виокремлюють:

1. іпотеку, що регулюється англосаксонським правом;

2. іпотеку, що регулюється романо-германським правом. Відповідно до англосаксонського права предмет застави

перебуває у власності заставодержателя, а романо-германська система права передбачає, що предмет застави зали­шається у власності заставодавця.

Іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов'язання або задоволення вимоги, яка може виникну­ти в майбутньому на підставі укладеного договору. Крім того, іпотекою забезпечуються вимоги іпотекодержателя щодо відшкодування:

1. витрат, пов'язаних з пред'явленням вимоги за ос­новним зобов'язанням і зверненням стягнення на предмет іпотеки;

2. витрат на утримання і збереження предмета іпотеки;

3. витрат на страхування предмета іпотеки;

4. збитків, що виникли внаслідок порушенням основ­ного зобов'язання чи умов іпотечного договору.

Іпотека може виникати на підставі договору, закону або рішення суду, має похідний характер від основного зобо­в'язання і є дійсною до його припинення або до закінчення строку дії іпотечного договору. Іпотечний договір укла­дається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі й підлягає нотаріаль­ному посвідченню. З моменту нотаріального посвідчення виникають взаємні права й обов'язки іпотекодавця та іпо­текодержателя, визначені в іпотечному договорі.

Обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає дер­жавній реєстрації в порядку, встановленому законодав­ством. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню згідно з їхнім пріоритетом — за чергою їх державної реєстрації.

У договорі іпотеки має бути обов'язково зазначена вар­тість предмета іпотеки, яка визначається за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або шляхом оцінки предмета іпотеки відповідним суб'єктом оціночної діяль­ності.

Предмет іпотеки має бути обов'язково застрахований іпотекодавцем (або іпотекодержателем) на його повну вар­тість від ризиків випадкового знищення, випадкового по­шкодження або псування. У разі наступної іпотеки стра­хування предмета іпотеки не обов'язкове. Договір страху­вання укладається на користь іпотекодержателя, який у разі настання страхового випадку набуває права вимоги до страховика.

У разі невиконання або неналежного виконання борж­ником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шля­хом звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Крім того, Законом України "Про іпотеку" передбачена можливість позасудового врегулювання питання про звер­нення стягнення на предмет іпотеки. Позасудове врегулю­вання здійснюється згідно із застереженням про задово­лення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодав­цем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотеко­держателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання закон­ної сили рішенням суду про звернення стягнення на пред­мет іпотеки.

Забезпечення кредиту у вигляді прав банку на будь-яке заставлене нерухоме майно є додатковою гарантією повно­го та своєчасного повернення кредиту, зменшує ризик у разі неплатоспроможності, банкрутства, ліквідації пози­чальника або відсутності бажання сплатити борг. Загалом банківська практика показує, що іпотечне кредитування — один із найбільш надійних видів кредитування, який є привабливим як для банків, так і для позичальників. Кре­дит, забезпечений іпотекою, є джерелом додаткових гро­шових коштів з низькими відсотками для позичальника і надійним напрямом розміщення ресурсів для банків, ос­кільки ризик втрати предмета застави — мінімальний. Якщо іпотечне кредитування здійснюється із заставною, яку можна буде продати для забезпечення рефінансуван­ня, то банк може відразу повернути ресурси, розміщені у вигляді іпотечного кредиту, та знову розмістити їх, надав­ши кредит новим позичальникам. Це дає змогу банкам під­тримувати достатню ліквідність балансу.

Крім того, іпотечне кредитування створює умови для прискорення задоволення потреб населення у житлі та по­зитивно позначається на розвитку реального сектору еко­номіки.

Динаміку іпотечних кредитів, наданих фізичним і юридичнім особам протягом 2002—2003 рр., подано на рис. 2.7.

Наведені дані (рис. 2.7) свідчать про стійку тенденцію до зростання іпотечних кредитів, наданих протягом 2002—2003 рр. При цьому обсяг іпотечних кредитів зрос­тає більшими темпами порівняно з іпотечними кредита­ми, наданими фізичним особам.

Економічні відносини з приводу купівлі-продажу фі­нансових зобов'язань, забезпечених нерухомістю, реалі­зуються через механізм іпотечного ринку, до основних учасників якого належать:

• позичальник, що отримує кредит;

• кредитор (банк чи небанківська фінансова устано­ва), що надає позичальнику кредит під заставу нерухомості;

• посередник — спеціалізована установа, що забезпе­чує залучення вільного капіталу для його наступного реінвестування в іпотечні кредити;

• інвестори (в основному інституційні), що купують цінні папери, випущені на основі іпотечних кредитів.

Рис. 2.7. Динаміка іпотечних кредитів, наданих фізичним та юридичним особам¹

Залежно від кількості учасників іпотечний ринок мож­на поділити на первинний і вторинний.

Первинний іпотечний ринок — це сегмент іпотечного ринку, який охоплює економічні відносини, що виника­ють у процесі купівлі-продажу іпотечних заставних бан­ками, при цьому за заставною на обслуговування до банку-покупця переходить і позичальник, який основну суму кредиту та відсотки сплачує тепер банку — покупцю за­ставної. Купити заставну можуть лише кредитні устано­ви, що мають достатню ліквідність.

Вторинний іпотечний ринок охоплює економічні від­носини між кредиторами, посередниками та інвесторами, що виникають у процесі купівлі-продажу іпотечних облі­гацій, іпотечних сертифікатів та інших похідних інстру­ментів.

Крім того, іпотечний ринок можна поділити на декіль­ка великих ринків: іпотечний ринок житла, іпотечний ри­нок іншої нерухомості, іпотечний ринок землі та про­мисловий іпотечний ринок.

Найбільш розвинутим є іпотечний ринок житла. Він сьогодні у більшості країн з ринковою економікою відіграє ключову роль у забезпеченні соціально-економічного роз­витку. Друге місце за значенням після іпотечного житло­вого ринку посідає іпотечний ринок землі.

У зв'язку з існуванням різноманітних систем іпотечно­го кредитування виокремлюють різні моделі вторинного іпотечного ринку, які в цілому можна згрупувати у дві ос­новні моделі іпотечного кредитування: однорівневу модель іпотечного ринку (позичальник — банк — інвестор) та дворівневу модель іпотечного ринку (позичальник — банк — посередник — інвестор).

Для однорівневої моделі організації вторинного іпотеч­ного ринку характерні такі особливості:

• фінансові ресурси, необхідні для надання іпотечних кредитів, формуються кредитором за рахунок кредитів ін­ших суб'єктів господарювання, мобілізованих, тимчасово вільних ресурсів і розміщення закладних

• іпотечний кредит належить безпосередньо кредито­ру, який є кінцевим інвестором цього кредиту;

• обслуговування іпотечного кредиту (отримання ос­новної суми боргу та відсотків за кредитом) здійснює кре­дитна установа, що безпосередньо надала іпотечний кре­дит;

• основними інститутами, які здійснюють іпотечне кредитування, є спеціалізовані іпотечні банки, універ­сальні банки, які здійснюють іпотечне кредитування, ощадні каси, кредитні спілки, страхові товариства та ін.

Однорівнева модель іпотечного ринку, як правило, не передбачає продажу та перепродажу іпотечних кредитів на вторинний ринок.

До основних ознак дворівневої моделі іпотечного ринку належать:

1. фінансові ресурси, необхідні для іпотечного креди­тування, формуються за рахунок не лише джерел, які при­таманні однорівневій системі іпотечного кредитування, а й ресурсів, які мобілізуються з фінансових ринків;

2. первинні кредитори іпотечних кредитів виконуют функції не тільки надання кредитів, а й фінансових посе­редників, які займаються продажем і перепродажем іпо­течних кредитів;

3. з метою акумуляції коштів використовують цінні папери, які емітуються закладами фінансування ліквід­ності;

4. особливу роль відіграють заклади фінансування лік­відності у різноманітних організаційно-правових формах, які здійснюють купівлю іпотечних кредитів (закладних), формують їх у пули за однорідними ознаками, випускають на базі цих пулів власні цінні папери, пов'язані з іпоте­кою, і за рахунок цього мобілізують ресурси для рефі­нансування іпотечних кредитів;

5. дозволяється застосовувати сек'юритизацію активів і трансформацію неліквідних іпотечних кредитів у ліквід­ні цінні папери первинних кредиторів.

Однорівнева модель іпотечного ринку лежить в основі первинного іпотечного ринку житла. Дворівнева модель передбачає функціонування як первинного, так і вторин­ного іпотечного ринків житла.

Перспективи розвитку іпотечного ринку пов'язані з впровадженням нових фінансових інструментів іпотечно­го ринку, до яких належать заставна та іпотечні сер­тифікати.

Так, заставна — це борговий цінний папір, що підтвер­джує безумовне право особи-власника на задоволення бор­жником вимог за основним зобов'язанням за умови, що воно підлягає виконанню у грошовій формі¹.

У разі невиконання боржником основного зобов'язання заставна дає її власнику право звернути стягнення на пред­мет іпотеки. Перехід права власності за нею здійснюється шляхом індосаменту. Заставна складається в письмовій формі в одному примірнику на стандартному бланку, за­твердженому Державною комісією з цінних паперів та фон­дового ринку. На всіх оригінальних примірниках іпотеч­ного договору робиться відмітка про оформлення заставної.

Законом України "Про іпотеку" визначено такі можли­вості рефінансування з використанням заставних: відчу­ження (продаж) заставних шляхом вчинення індосамен­ту, продаж заставних із зобов'язанням зворотного викупу (операції РЕПО), передача заставної у заставу для забезпе­чення виконання зобов'язань перед іншими кредитора­ми, емісія іпотечних цінних паперів (рис. 2.8). Заставні згідно із Законом України "Про іпотеку" мо­жуть забезпечувати випуск таких цінних паперів, як іпотечні сертифікати та іпотечні облігації. Відповідно до За­кону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати"

Рис. 2.8. Схема використання заставних при рефінансуванні банків (відповідно до Закону України "Про іпотеку")¹

іпотечний сертифікат — це особливий вид цінних папе­рів, забезпечений іпотечними активами або іпотеками.

Виокремлюють два види іпотечних сертифікатів: сер­тифікати з фіксованою дохідністю та сертифікати учас­ті.

Сертифікати з фіксованою дохідністю — це сертифі­кати, які забезпечені іпотечними активами та посвідчу­ють такі права власників:

― на отримання номінальної вартості в передбачені умовами випуску сертифікатів строки;

― право на отримання відсотків за сертифікатами на умовах інформації про випуск сертифікатів;

— на задоволення вимог — у разі невиконання емітен­том взятих на себе зобов'язань — з вартості іпотечних ак­тивів, що є забезпеченням випуску сертифікатів із фіксо­ваною дохідністю, переважно перед іншими кредиторами емітента.

Сертифікати участі — це сертифікати, які забезпе­чені іпотекою та посвідчують частку його власника у пла­тежах за іпотечними активами. Власник сертифікатів участі має такі права:

1. на отримання частки у платежах за іпотечними ак­тивами відповідно до договору про придбання сертифі­катів;

2. на задоволення вимог — у разі невиконання емітен­том взятих на себе зобов'язань — з вартості іпотечних ак­тивів, які перебувають у довірчій власності управителя.

Порядок випуску та обігу іпотечних сертифікатів наве­дено на рис. 2.9 .

На сьогодні в Україні підготовлено проект Закону Украї­ни "Про іпотечні цінні папери", що має визначати правові засади, умови і порядок емісії, розміщення та обігу іпотеч­них цінних паперів, а також виконання зобов'язань за ними. У проекті іпотечний цінний папір класифікується як борговий емісійний цінний папір (облігація), що засвід­чує забезпечене іпотечним покриттям зобов'язання емі­тента сплатити у встановлений строк власнику іпотечного цінного паперу його номінальну вартість і відсоток.

Проектом Закону України "Про іпотечні цінні папери" передбачено випуск двох видів облігацій: звичайні іпотеч­ні облігації, які є інструментами однорівневого вторинно­го іпотечного ринку (рис. 2.10), — європейська модель іпо­течного кредитування, та структуровані іпотечні облі­гації, які є інструментами дворівневого вторинного іпо­течного ринку (рис. 2.11), — американська модель іпо­течного кредитування.

Рис. 2.9. Схема обороту іпотечних сертифікатів (відповідно до Закону України «Про іпотечне кредитування, операцій з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати »)

Емітентом звичайних іпотечних облігацій може бути виключно іпотечний кредитор, який має дозвіл Державної комісії з цінних паперів і фондового ринку (ДКЦПФР) на здійснення діяльності з випуском та обігу цінних паперів.

Пояснення до рис. 2.10, 2.11:

– – – – –Національний банк України (нагляд і регулю­вання);

----------Державна комісія з цінних паперів та фондово­го ринку (реєстрація емісії);

— — —Державна комісія з регулювання ринку фінан­сових послуг (нагляд і регулювання).

Для емісії звичайних іпотечних облігацій кредитор, якщо це банк, повинен отримати дозвіл Національного банку України. Емітент несе відповідальність за виконан­ня зобов'язань за звичайними іпотечними облігаціями всім своїм майном, на яке, відповідно до закону, може бути звернене стягнення. Звичайні іпотечні облігації одного випуску надають їхнім власникам однаковий обсяг прав.

Емітентом структурованих іпотечних облігацій може бути виключно спеціалізована іпотечна установа. Емітент не несе відповідальності за виконання грошових зобов'я­зань за структурованими іпотечними облігаціями іншим, ніж іпотечне покриття, майном.

Структуровані іпотечні облігації одного випуску мо­жуть поділятись на класи. Кожен клас структурованих іпотечних облігацій може, відповідно до проспекту емісії, встановлювати різний обсяг прав і привілеїв для їх влас­ників. Зокрема, залежно від класу структурованих іпотеч­них облігацій, можуть відрізнятись умови щодо:

— дохідності структурованих іпотечних облігацій, ко­ли облігація одного класу передбачає нижчу чи вищу дохідність, ніж облігація іншого класу;

— черговості задоволення вимог власників структуро­ваних іпотечних облігацій, коли вимоги власників облі­гацій одного класу задовольняються тільки після повного — задоволення вимог власників облігацій іншого класу;

розподілу голосів на загальних зборах власників іпо­течних цінних паперів, коли власник облігації одного класу має більшу чи меншу кількість голосів, ніж власник облігації іншого класу.

Прийняття Закону України "Про іпотечні цінні папе­ри" дасть змогу використовувати в Україні моделі як одно-, так і дворівневого вторинного іпотечного ринку.

Отже, основні проблеми розвитку іпотечного кредиту­вання в Україні можна поділити: на економічні (висока вартість іпотечних кредитів для населення, недостатність довгострокових кредитних ресурсів у банків, великі ви­трати на оформлення житла в кредит); юридичні (недоско­налість нормативно-правової бази іпотечного кредитуван­ня, відсутність достатнього досвіду застосування законо­давства про іпотеку); організаційні (нерозвиненість ін­фраструктури фінансового ринку та недосконалість ме­ханізму взаємодії суб'єктів іпотеки). Для вирішення цих проблем перш за все необхідно визначити модель іпотечно­го кредитування житла, яка буде використовуватися в Україні, і розробити відповідний механізм функціонуван­ня іпотечного ринку. По-друге, об'єктивною необхідністю є вдосконалення законодавчої бази у сфері іпотечного кре­дитування, що дасть змогу систематизувати і лібералізу­вати іпотечний ринок, зробивши його більш динамічним і, відповідно, більш привабливим для всіх його учасників. І, по-третє, слід внести зміни у процедуру оформлення іпо­течних кредитів вітчизняними банками та вжити заходів щодо зниження їх вартості.