6. Расскажите о группах принципов оценки недвижимости и их содержании.

принципы пользователя и принципы, связ.с рыноч.средой.

Две группы принципов:

1. Принципы,основанные на представлениях потенциального собственника, включают в себя три принципа:

1) принцип полезности, – которая означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворять потребность собственника, тем выше его полезность, а значит и стоимость.

С точки зрения сравнительного подхода этот принцип раскрывается следующим образом, рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего той же полезностью.

С точки зрения затратного подхода за продаваемый объект недвижимость не целесообразно платить больше, чем стоит новое строительство аналогичного объекта в приемлемые сроки.

С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно такой же доход.

2) принцип замещения –определенное количество однородных по полезности и доходности ОН будут пользоваться самым высоким спросом.

Этот принцип связан с установлением верхней границей стоимости объекта недвижимости, которая будет обусловлена затратами на строительство заменяющие собственности в приемлемые сроки.

1) принцип ожидания – определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства, от использования объекта включая выручку, от последующей перепродажи ожидает получить потенциальный собственник или польз-ль.

2. Принципы, обусловленные действием рыночной среды, включают следующие четыре принципа:

1) принцип спроса и предложения – он означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения (обусловленной природной ограниченностью земельных участков), а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию улучшений).

2) принцип конкуренции – он означает, что цены на объект недвижимости устанавливаются постоянным соперничеством субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

3) принцип соответствия –максимальная стоимость объектов недвижимости возникает тогда, когда имеется разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.

Этот принцип проявляется через прогрессию и регрессию:

Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости.

Эффект регрессии имеет место, когда ОН характеризуется излишними улучшениями; назначение ОН не соответ.его местополож-ю;

4) принцип изменения внешней среды – предполагает, что при оценке объектов недвижимости должны учитываться возможные изменения экономических, социальных и юридических условий при которых они используется, а также учет внешнего окружения и перспективы развития района необходимы.

Принципы оценки,связ.с ОН

Принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости и включают следующие четыре принципа:

1) принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости, необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов формирования полезности и стоимости объекта.

Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех факторов:

1. ст-ть земли со строениями или без строения;

2. оборудованием и технических средств;

3. рабочей силы;

4. менеджмента и управления.

Принцип вклада часто использ-ся д/опред-я излишних улучш-й ОН.

2)принцип остаточной продуктивности - опр-ся как остаток дохода отнесенный к объекту недвижимости после того как оплаченные затраты на труд, оборудования и технические средства, а также менеджмент.

Земля имеет остаточную стоимость и приносят доход только тогда, когда имеется остаток после оплаты расходов на вышеперечисл-е ф-ры.

3) принцип сбалансированности – он проявляется для каждого типа землепользования необходимые определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание, которые обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Этот принцип действует не только в масштабе отдельного объекта, но и района, квартала, города.

4) принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них – он означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них могут соединять и разделять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) – обобщающий принцип и заключается он в следующем из возможных вариантов использования объекта недвижимости, выбирается тот при котором наиболее полно реализуется функциональные возможности земельных участков с улучшениями, именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Анализ НЭИ явл-ся обяз-м при оценке.

Принцип НЭИ определяется как использование недвижимости, которая:

1) является законодательно разрешенным (юридически возможным), т.е. соответствует всем юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории и архитектуры, благоустройству территории и тд.;

2) физически осуществима, т.е. размер и форма земельных участков, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

3) финансовая обоснованность с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

4) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.