4. Охарактеризуйте специфические особенности земли как объекта недвижимости, учитываемые при оценке.

В соответ. с гражд кодексом РФст.130, земля яв-ся важнейшим видом и составной частью нед-ти,основой формиования любого недвиж.объекта. По мере углублений рыноч-х отнош-й земля постепенно становится товаром, т.е.объектом хоз.оборота и как любой товар она должна иметь потребитель-ю и рыноч-ю ст-сть.Земля будучи природ. ресурсом, а затем пространственным базисом, средством производства и недвиж-ю, обладает рядом специфических особенностей, которые необходимо знать оценщику и учитывать их в процессе оценки ее стоимости:1)земля не яв-ся результатом труда, как др.сред-ва производства, она продукт природы, следовательно на ее появление как товара, никаких затрат не требовалось, ее произвела природа.2)во всех отраслях народного хоз-ва земля яв-ся пространственным базисом, т.е.местом на котором совершается процесс труда.3) в сельском хоз-ве земля яв-ся главным средством производства, выступает не только как место, где производится процесс, но и как предмет и орудие труда. 4) Пространственно ограниченна и ни чем не заменима,др.средства про-ва по мере развития производительных сил могут количественно и качественно изменятся.Ограниченность зем.ресурсов обуславливает необходимое бережное отношение к ней и рационального использования 5)неизнашиваемость и вечность.земля в отличии от др.средств производства в меньшей степени подвержена мораль-му и физич. износу, в связи с чем, в ст-ти ЗУ не применимы понятия износа и амортизации, в отличии от ст-ти улучшений.плодородие почвы опр-ся органической частью почвы, чем больше органичес.вещества поступают в почву, тем продуктивнее земля.в то же время при нерацион.использовании она утрачивает качество вечного ср-ва и быстро теряет свою производственную способность. 6)земля характеризуется постоянством местоположения, не перемещаема, поэтому ее простанственные формы и многие свойства стабильна, др.средствапро-ва можно перемещать по поверхности земли, в процессе производственного использования, зд-я., сооруж. также м.б. демонтированы 7)земля от средств про-ва и ОН обладает плодородием, что позволяет в массовом порядке производить с/х и иную продукцию.8)существующее повышение ценности земли, при оптимальном измнение его целевого назначения.

5. Перечислите случаи, когда проведение оценки недвижимости обязательно по ФЗ «Об оценочной деятельности».Случаи, когда возможно проведение Оценки недвижимости. 1.Отражение в отчетности. Оценщик рассчитывает систему показателей, характеризующую сост-е средств и хоз-финансовую деят-ть субъекта на определенную дату отчетного периода. 2.Купля-продажа. Д/опр-я цены объекта оценки необходимо обоснование расчета ст-сти данного объекта (ГК РФ Гл. 30). 3.Мена. Оц-ик опр-т ст-сть оценки договора мены и если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными (ГК РФ Гл. 31) 4.Процедура банкротства. Оц-ик опр-ет ст-сть имущества должника; порядок удовлетворения претензий кредиторов к несостоятельному должнику состоит в передаче в судебном порядке имущ-ва должника под управление арбитражного управляющего (ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)») 5.Проведение торгов. Оц-ик опр-ет нач-ю ст-сть объекта торгов. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравший торги или аукцион признается лицо, предложившее наиболее ↑ цену; а по конкурсу- лицо, кот. по заключению конкурсной комиссии,заранее назначенной организатором торгов, предложены лучшие условия. Форма торгов опр-ся собственником продаваемого объекта или обладателем реализуемого имущ-го права, если иное не предусмотрено законом. (ГК РФ ст.447-449)

6.Сдача в аренду. Оц-ик опр-ет ст-сть имущ-ва д/пределения арендной платы. Договор, по кот-му арендодатель предоставляет арендатору имущество во временное пользование за опр-е вознаграждение, регулируется ГК РФ гл. 34

7.Организация лизинга. Оц-ик опр-ет ст-сть имущ-ва передаваемого в лизинг (ГК РФ гл.34)

8.Передача в залог. Оц-ик опр-ет ст-сть имущ-ва передаваемого в залог.(Закон РФ«О залоге(ипотеке) »)

9.Осуществление раздела имущества. Оц-ик опр-ет ст-сть имущ-ва, подлежащего разделу.(ГК РФ гл. 16)

10.Проведение выкупа. Оц-ик опр-ет ст-сть выкупаемого имущ-ва.(ГК РФ и другие нормативные акты)

11.Заключение договора страхования. Оц-ик опр-ет ст-сть имущ-ва, подлежащего страхованию д/ опр-я тарифов и размеров страхового взноса (ГК РФ гл.48 и Закон РФ «Об организации страхового дела в РФ»)

12.Определение налогооблагаемой базы. Оц-ик опр-ет ст-сть имущ-ва, на основе кот-го осущ-ся обязательный платеж, взимаемый гос-ом с физич-х и юрид-х лиц (Налоговый кодекс РФ, ЗК РФ, ФЗ РФ О налогах на имущество)

13.Расчет величины пошлины. Оц-ик опр-ет ст-сть имущ-ва, на основе кот-го указ-ся цена иска и рассчит-ся гос.пошлина (Закон РФ О гос.пошлине)

14.Проведение конфискаций. Оц-ик опр-ет ст-сть имущ-ва, подлежащего конфискации,т.е. принудительное и безвозмездное изъятие имущ-ва в соб-ть гос-ва. (УК РФ)

15.Проведение ликвидации. Оц-ик опр-ет ликвидац-ю ст-сть предприятия (ГК РФ и ФЗ РФ О несостоятельности (банкротстве))

16.Расчет доли имущественных прав. Оц-ик опр-ет ст-сть части принадлежащей отдельному собственнику (ГК РФ)

17.Передача в доверительное управление Оц-ик опр-ет ст-сть имущ-ва, передаваемого в доверительное управление (ГК РФ ст.38,209)

18.Обоснование инвистиц. проекта. Оц-ик рассчитывает ст-сть такого проекта, т.е. определяет эффективность денежных вложений (Закон Об инвестиционной деятельности в РФ)

19.Организация коммерческой концессии. Оц-ик опр-ет ст-сть передаваемого объекта (ГК РФ гл.54)

20.Передача на хранение. Оц-ик опр-ет ст-сть передаваемого на хранение объекта. (ГК РФ гл.47)

21.Заключение брачного контракта. Оц-ик опр-ет ст-сть имущ-ва, в отношении которого заключен брачный контракт (Семейный кодекс РФ гл.47)

Обязательный случай проведения оценки:

1. при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ, либо муниципальным образованиям:

- при передачи в доверительное, аренде, приватизации

-при использовании объектов в качестве залога

- при продаже или ином отчуждении таких объектов

-при переуступке долговых обязательств, связанных с такими объектами

-при передаче объектов в качестве вкладов в уставной капитал

2. при возникновении споров о стоимости объекта оценки