2. Перечислите основные виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости (по фсо-1,2).

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

1. рыночная стоимость;

2. инвестиционная стоимость;

3. ликвидационная стоимость;

4. кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1. одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

2. стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3. объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

4. цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

5. платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

3. Назовите функции рынка недвижимости и раскройте его структуру.

Рынок недвижимости – это система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей вытекающих из обладания объектом недвижимости.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

1. эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств в недвижимости;

2. отчуждение полезных или частичных прав собственности на объект недвижимости от первого экономического субъекта к другому и защиту его прав;

3. свободное регулирование цен на объекты и услуги;

4. перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

5. перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Основные функции рынка недвижимости: Регулирующая – состоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. Коммерческая – состоит в реализации стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал. Функция санирования – способствует очищению экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка. Освобождение рынка от неэффективных собственников объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту. Информационная – заключается в сборе и распространении обобщенной объективной информации, что позволяет продавцам и покупателям недвижимости принять решение в своих интересах. Посредническая – выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных покупателей и продавцов, устанавливает связь между ними и предоставляет возможность альтернативного выбора партнеров. Стимулирующая – выступает в форме экономического поощрения за счет прибыли, полученной в результате применения достижений научно-технического прогресса при создании и использовании недвижимого имущества. Инвестиционная – рынок недвижимости – привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала – способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков. Социальная – проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. В результате неоднократного перераспределения на рынке объекты недвижимости переходят к эффективным инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

Структура рынка недв-ти

Рынок недвижимости представляет собой совокупность четырех структурных элементов:

1. объекты недвижимости;

2.экономических субъектов оперирующих на рынке: продавцы (арендодатели), покупатели (арендаторы), профессиональные участники рынка недвижимости.

Выделяют две группы участников рынка недвижимости:

• институциональные участники рынка недвижимости – субъекты представляющие интересы государства и действующие от его имени.

• неинституциональные участники рынка недвижимости – работают субъекты на коммерческой основе.

3. процессов функционирования рынка – процесс создания, использования и обмена объекта недвижимости и управление рынком;

4. инфраструктуры рынка – совокупность механизмов обеспечивающих функционирование рынка. Условно выделяют четыре таких механизма:социальный мех-м, методологический механизм или макрорыночный механизм, инженерно-технологический механизм, психолого-поведенческий механизм.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью; покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов); профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Инфраструктура рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка. Условно можно выделить четыре таких механизма: социальный механизм, включающий в себя: законодательную и нормативную базы рынка; систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.; методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка; специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости; инженерно-технологический механизм; психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров