22. Расскажите о стандартах оценки, перечислите действующие в настоящее время Федеральные стандарты оценки.

В мировой практике сущ-ют след.стандарты оценки:

1.Междунар-е стандарты оценки: позволяют облегчить проведение м/народн-х трансакций и вносят свой вклад в жизнеспособ-ть рынковы им-вапуте содействия обеспечениюпрозрачность в финансовой отчетн-ти, а также надежности оценок провод-х д/обеспеч-я ссуд и закладных д/сделок, связан-х с передачей союствен-ти д/регулир-я споров и вопросов налогооблаж-я

2. Европейские стандарты оценки: способствуют обеспечению согласов-ти путем использов-я стандартных опред-й ст-ти и подходов к оценке.Обеспеч-т надлежащую базу д/эконом-го анализа эф-го использ-я дефицит-й земли и строит-х ресурсов; прививают оценщикам как подходы, ориентир-е на клиента, так и подходы, ориентир-е на решение задач;содействуют соответ-ю национ-х правил и рекомен-и с наилучщей практикой.

3.Единые стандарты профессион-й практики оценки:содейст-т и поддержив-т высокий ур-нь общего доверия к оцен.деят-ти путем устан-я требов-й к оценщику; отражают обяз-ти оценщика поддержан-е обществен.доверия и налогают этическую ответствен-ть, за тех, кто работает в этой области.Он отраж-т действующие профессион-е стандарты оценщиков.

4.Стандарты оценки, применяемые к применению субъектами оцен.деят-ти на тер-рии РФ:действия больш-ва полож-й отменены в связи с утверждением ФСО приказом минэкономразв-я РФ №256 от 20.07.07

ФСО1:Общие понятия оценки, подходы и требования к провед-ю оценки

ФСО2:цель оценки и виды ст-ти

ФСО3:требов-я к отчету об оценки

ФСО4:определ-е кадастровой ст-ти з.у.

ФСО5: виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения

ФСО 6: Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков

В наст. вр. действуют ФСО 1-5:

1. "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки

I. Общие положения

II. Общие понятия оценки

III. Подходы к оценке

Доходный подход.

Сравнительный подход

Затратный подход

IV. Требования к проведению оценки

Этапы проведения оценки

Состав информации исходной

2. "Цель оценки и виды стоимости"

1. Общие положения

2. Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

III. Виды стоимости

виды стоимости объекта оценки:

• рыночная стоимость;

• инвестиционная стоимость;

• ликвидационная стоимость;

• кадастровая стоимость.

3. "Требования к отчету об оценке"

I. Общие положения

II. Требования к составлению отчета об оценке

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться опр-х принципов.

III. Требования к содержанию отчета об оценке

Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

- общая информация, идентифицирующая объект оценки;

- результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

- итоговая величина стоимости объекта оценки;

б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.

г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

д) применяемые стандарты оценочной деятельности.

е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

IV. Требования к описанию в отчете об оценке информации,

используемой при проведении оценки

V. Требования к описанию в отчете

об оценке методологии оценки и расчетов

4. «определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»

I. Общие положения

II. Общие требования к определению кадастровой стоимости

III. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и рыночной информации

IV. Группировка объектов оценки

V. Построение моделей оценки

VI. Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки

5. «виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения»

I. Общие положения

II. Виды экспертизы отчета об оценке

III. Порядок проведения экспертизы

IV. Требования к экспертному заключению

V. Требования к порядку утверждения экспертного заключения

6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков»

I. Общие положения

II. Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков

22. Раскройте особенности оценки земельных участков сельскохозяйственных угодий.

Земля в составе застроенных земельных участков оценивается методом выделения, методом распределения, методом остатка. Стоимость единого объекта недвижимости (земля + улучшения), используемая в данных методах, определяется методом сравнения продаж. Стоимость улучшений определяется с помощью затратных методов, в основном, по стоимости нового строительства, откорректированной на величину износа (остаточной восстановительной стоимости). При проведении анализа наиболее эффективного использования (НЭИ) земли в составе застроенного участка применяется методы, направленные на выделение стоимости земли из стоимости единого объекта недвижимости. При проведении анализа НЭИ земли в составе застроенного участка и при рассмотрении застроенного земельного участка как условно свободного, собственно земля также может оцениваться по рыночной стоимости свободных участков, проданных для аналогичного использования. Если в процессе анализа НЭИ определено, что стоимость земли при текущем использовании меньше рыночной стоимости свободных земельных участков и требуется освобождение земельного участка от существующих построек или его санация, то при определении рыночной стоимости земли такого участка затраты на подобные мероприятия вычитаются из рыночной стоимости свободных земельных участков. Если застроенный земельный участок обладает избыточной площадью, которая может использоваться как самостоятельная часть, то земля под зданиями и избыточная земля оцениваются раздельно. Общая стоимость земли в составе такого земельного участка определяется суммированием стоимости двух частей, выделенных условно для целей оценки. Оценка размера избыточной площади может делаться на основании заключения специалиста (архитектора, проектировщика) или по заключению самого оценщика. Данный принцип означает, что при расчете стоимости учитываются только обозримые части чрезмерно большого участка. Остальная территория оценивается как самостоятельный участок.