Раскройте суть метода капитализации земельной ренты, основные положения и этапы его реализации.
Земля должна приносить доход
Метод применяют для оценки застроенных и незастроенных ЗУ.
Условия применения метода: возможность получения дохода (земельной ренты) от оцениваемого объекта (ЗУ).
Метод предполагает следующую последовательность действий:
1) расчет ЧОД (земельной ренты), создаваемый ЗУ (объектом);
2) установление соответствующего коэффициента капитализации;
3) выявление рыночной стоимости объекта недвижимости (ЗУ) путем капитализации дохода (земельной ренты).
Под капитализацией земельной ренты понимают определение (на дату проведения оценки) всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени.
В рамках данного метода величину земельной ренты можно рассчитать как доход от сдачи в аренду на условиях сложившихся на рынке земли.
Основными способами установления коэффициента капитализации являются:
1) метод рыночной выжимки или экстракции -деление величины земельной ренты по аналогичным ЗУ на цену их продаж;
2) метод кумулятивного построения -увеличение безрисковой ставки отдачей на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый ЗУ .
При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимают ставку отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала, как правила, оценщики берут ставку доходности по депозитам банков высшей категории надежностей или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам (облигации, векселя, акции).
Как правило, для ЗУ рассчитывают следующие виды рисков:
риск ликвидности объектов недвижимости – риск, связанный, на сколько быстро вы сможете получить деньги, т.е. продать ЗУ. Он рассчитывается по формуле:
,
где
- риск ликвидации;
- безрисковая
ставка;
- срок ликвидации.
2)
риск, связанный
с управлением объектом
недвижимости
– связан с
объектом недвижимости и его доходом и
обозначается
;
3. региональный
риск и
обозначается
.
Поясните, как определяется итоговая стоимость объекта оценки.
При выведении итогового значения стоимости учитываются цель и назначение оценки, применимость того или иного использованного метода оценки для данной цели и данного типа объекта оценки, а также достоверность и надежность информации, использованной при применении того или иного метода.
Выбор итоговой стоимости может осуществляться 3 способами: 1.как среднеарифметическое величин (когда результаты полученные разными способами расходятся в значениях не значительно); 2. математическим взвешиванием; 3. субъективное взвешивание результатов оценки.
когда необходимо более аргументированное обоснование результатов оценки. Оно заключается в предании определенных весов каждому результату оценки стоимости объекта. Для этого используют метод анализа иерархии. Алгоритм обобщения результатов оценки этим методом состоит из последовательных процедур:1. Структуризация проблемы обобщения результатов в виде иерархии.2. построение матриц сравнения и расчет значения весов критериев. При построении матрицы весов попарно сравнивают критерии по отношению к их воздействию на общую цель. Система попарных сравнений приводит к результату, который м.б. представлен в виде обратной симметричной матрицы. Интенсивность проявления элемента иерархии по отношению к другому элементу иерархи оценивается в баллах от 1 до 9, где 1-равная важность, 3- умеренное превосходство одного элемента над другим, 5 –существенное, 7- значительное, 9-очень сильное; 2,4,6,8- промежуточные значения.
Итоговая величина стоимости в зависимости от цели оценки указывается в виде конкретной величины и/или диапазона величин, находящихся между наименьшим и наибольшим значениями.
Диапазон величин как результат оценки возможен в тех случаях, когда из-за недостатка исходных данных, существенных колебаний цен на рынке недвижимости или ограниченного времени оценки рассчитать конкретную величину не представляется возможным.
Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.