- •Раскройте понятие и определите признаки недвижимости, расскажите о классификации объектов недвижимости.
- •Перечислите основные виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости (по фсо-1,2).
- •Назовите функции рынка недвижимости и раскройте его структуру.
- •Охарактеризуйте специфические особенности земли как объекта недвижимости, учитываемые при оценке.
- •Расскажите о группах принципов оценки недвижимости и их содержании.
- •Принципы,основанные на представлениях потенциального собственника, включают в себя три принципа:
- •Принципы, обусловленные действием рыночной среды, включают следующие четыре принципа:
- •Перечислите виды оценки недвижимости, применяемые в мировой практике, поясните их сходство и различия.
- •Раскройте процесс оценки недвижимости и требования, предъявляемые к оценщикам.
- •Дайте определение кадастровой стоимости и расскажите о порядке расчёта земельного налога.
- •0,3% В отношении земельных участков:
- •Расскажите о методе выделения, применяемом при оценке земельных участков.
- •Дайте определение затратному подходу оценки недвижимости и обоснуйте область его применения.
- •Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:
- •Перечислите основные подходы и методы оценки земельного участка.
- •Дайте определение коэффициента капитализации и расскажите о методах расчета этого показателя.
- •Раскройте понятие износа недвижимости и расскажите о расчёте износа методом разбиения.
- •Расскажите о расчете стоимости земельных участков методом остатка, поясните, когда земля может иметь отрицательную стоимость.
- •3) Расходы на замещение элементов улучшения с коротким сроком жизни.
- •Расскажите о доходном подходе к оценке недвижимости, основные положения и этапы его реализации.
- •Раскройте суть метода капитализации земельной ренты, основные положения и этапы его реализации.
- •Поясните, как определяется итоговая стоимость объекта оценки.
- •Раскройте содержание метода оценки земельных участков, исходя из затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры.
- •Раскройте содержание метода оценки земельных участков по условиям инвестиционных контрактов.
- •21. Расскажите о целях и задачах Государственной кадастровой оценки земель, применении результатов гкоз.
- •Поясните основные положения фз «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
- •Глава I. Общие положения
- •Глава II. Основания для осуществления оценочной
- •Глава III. Регулирование оценочной деятельности
- •Глава III.1. Государственная кадастровая оценка
- •Глава IV. Заключительные положения
- •Расскажите о регулировании оценочной деятельности в рф.
- •Расскажите о стандартах оценки, перечислите действующие в настоящее время Федеральные стандарты оценки.
- •"Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки
- •"Цель оценки и виды стоимости"
- •"Требования к отчету об оценке"
3) Расходы на замещение элементов улучшения с коротким сроком жизни.
В состав операционных расходов (ОР) не включают:
1) амортизационные отчисления и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости;
2) расходы на замещение элементов улучшений с коротким сроком жизни, использованием определяют делением затрат на их создание на срок использования.
В процессе данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком жизни.
Управленческие расходы- их включают в расчет или состав ОР независимо от того, кто управляет объектом: собственник или управляющий.
При расчете коэффициента капитализации для улучшения ЗУ следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений.
Отрицательная стоимость земли.
Земля может иметь отрицательную стоимость. Стоимость земли может принять отрицательную величину в результате:- негативных экологических воздействий, приводящих к утрате полезных свойств земельного участка, например, в случае химического или радиоактивного загрязнения, деградации почвенного слоя и др.; - возникновения ситуации, когда расходы, связанные с использованием земли, превышают доходы, например, в случаях, когда установленные платежи за землю превышают приносимый ею доход или земельная рента отсутствует.
Европейские стандарты оценки выделяют следующие случаи возникновения отрицательной стоимости земли: - земельные участки обременены обязательствами по восстановлению нормального состояния окружающей среды, превышающими по затратам стоимость имущества после выполнения данных работ; - арендная плата, подлежащая выплате, превышает рыночную стоимость аренды; -владелец обязан осуществить затраты на мелиорацию (улучшение качества земли) или выполнение иных установленных законом требований в размерах, превышающих стоимость имущества, свободного от таких обязательств.
Снижение стоимости в результате воздействия экологических факторов или выполнения требований законодательства по санации территории и охране окружающей среды называется экологическим устареванием.
Земля может стать истощаемым, то есть теряющим свою стоимость, активом в случае исчерпания природного ресурса или его полезных свойств до такой степени, что он больше не может приносить доходы при существующем использовании, например, к истощаемым активам могут быть отнесены свалки, полигоны отходов, кладбища, карьеры.
Расскажите о доходном подходе к оценке недвижимости, основные положения и этапы его реализации.
Доходный подход к ОцН,осн.полож-я и этапы его реализ-ции
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
В рамках ДП выделяются след.методы:-метод капитал-ции зем.ренты;-метод остатка;-метод предполагаемого использ-я.
Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.
Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.
Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):
V=I/R,
где V - стоимость недвижимости,
I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,
R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Различают два вида капитализации:
1)прямая капитализация; 2)капитализация дохода по норме отдачи на капитал.
При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.
Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.
Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.
Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.
Этапы доходного подхода:
1)Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки. 2)Расчет действительного валового дохода. 3)Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
-условно-постоянные; -условно-переменные(эксплуатационные); - резервы.
4) Определение величины чистого операционного дохода. 5) Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.