- •Раскройте понятие и определите признаки недвижимости, расскажите о классификации объектов недвижимости.
- •Перечислите основные виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости (по фсо-1,2).
- •Назовите функции рынка недвижимости и раскройте его структуру.
- •Охарактеризуйте специфические особенности земли как объекта недвижимости, учитываемые при оценке.
- •Расскажите о группах принципов оценки недвижимости и их содержании.
- •Принципы,основанные на представлениях потенциального собственника, включают в себя три принципа:
- •Принципы, обусловленные действием рыночной среды, включают следующие четыре принципа:
- •Перечислите виды оценки недвижимости, применяемые в мировой практике, поясните их сходство и различия.
- •Раскройте процесс оценки недвижимости и требования, предъявляемые к оценщикам.
- •Дайте определение кадастровой стоимости и расскажите о порядке расчёта земельного налога.
- •0,3% В отношении земельных участков:
- •Расскажите о методе выделения, применяемом при оценке земельных участков.
- •Дайте определение затратному подходу оценки недвижимости и обоснуйте область его применения.
- •Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:
- •Перечислите основные подходы и методы оценки земельного участка.
- •Дайте определение коэффициента капитализации и расскажите о методах расчета этого показателя.
- •Раскройте понятие износа недвижимости и расскажите о расчёте износа методом разбиения.
- •Расскажите о расчете стоимости земельных участков методом остатка, поясните, когда земля может иметь отрицательную стоимость.
- •3) Расходы на замещение элементов улучшения с коротким сроком жизни.
- •Расскажите о доходном подходе к оценке недвижимости, основные положения и этапы его реализации.
- •Раскройте суть метода капитализации земельной ренты, основные положения и этапы его реализации.
- •Поясните, как определяется итоговая стоимость объекта оценки.
- •Раскройте содержание метода оценки земельных участков, исходя из затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры.
- •Раскройте содержание метода оценки земельных участков по условиям инвестиционных контрактов.
- •21. Расскажите о целях и задачах Государственной кадастровой оценки земель, применении результатов гкоз.
- •Поясните основные положения фз «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
- •Глава I. Общие положения
- •Глава II. Основания для осуществления оценочной
- •Глава III. Регулирование оценочной деятельности
- •Глава III.1. Государственная кадастровая оценка
- •Глава IV. Заключительные положения
- •Расскажите о регулировании оценочной деятельности в рф.
- •Расскажите о стандартах оценки, перечислите действующие в настоящее время Федеральные стандарты оценки.
- •"Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки
- •"Цель оценки и виды стоимости"
- •"Требования к отчету об оценке"
Расскажите о расчете стоимости земельных участков методом остатка, поясните, когда земля может иметь отрицательную стоимость.
Расчет ст-ти недв-ти методом остатка.
Метод применяют для застроенных и незастроенных земельных участков.
Условия применения метода: возможность застройки земельных участков, объектами, приносящими доход.
При данном методе производят следующие расчеты:
1) определяют стоимость воспроизводства, замещения улучшений соответствующих наиболее эффективному использованию (НЭИ) ЗУ;
2) расчет чистого операционного дохода (ЧОД) от ЕОН за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
3) расчет ЧОД, приходящегося на улучшения за определенный период времени как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
4) расчет величины земельной ренты, как разности ЧОД от ЕОН за определенный период времени и ЧОД, приходящегося на улучшение за соответствующий период;
5. расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Второй алгоритм (последовательность):
1) рассчитываем стоимость воспроизводства, замещения улучшений соответствующих наиболее эффективному использованию (НЭИ) ЗУ;
2) расчет чистого операционного дохода (ЧОД) от ЕОН за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
3) расчет рыночной стоимости ЕОН путем капитализации чистог7о дохода за определенный период времени;
4) расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости ЕО, стоимости воспроизводства или замещения.
ЧОД равен разности действительного валового дохода и операционных расходов (в которой как правила несет арендодатель, т.е. собственник).
ЧОД = ДВД – ОР
ДВД = ПВД – П
ЧОД – чистый операционный доход;
ДВД – действительный валовый доход;
ПВД – потенциальный валовый доход;
ОР – операционные расходы;
П – потери.
ПВД можно получить от сдачи всей площади ЕОН в аренду при отсутствии потерь от неплатежей и от недозагрузки площадей.
При оценке земельных участков арендные ставки за пользованием ЕОН рассчитывают на базе рыночных ставок арендной платы, т.е. наиболее вероятных ставок по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей информацией о величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Для пустующих и используемых собственников помещений также применяют рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включают и другие получаемые за счет неотъемлемых улучшений недвижимости доходы, не вошедшие в арендную плату.
Величину операционных расходов (ОР) определяют исходя из рыночных условий сдачи в аренду ЕОН.
Операционные расходы ОР делятся на:
1) постоянные, которые не зависят от уровня заполняемости ЕОН;
2) переменные, зависящие от уровня заполняемости;