Іпотека.

Іпотечний кредит — це особливий вид економічних відносин з при­воду надання кредитів під заставу нерухомого майна. Кредиторами з іпотеки можуть бути іпотечні банки або спеціальні іпотечні компанії, а також комерційні банки.Позичальниками можуть бути юридичні особи, які мають у влас­ності об'єкти іпотеки, або мають поручителів, які надають під заставу . об'єкти іпотеки на користь позичальника. Об'єктами іпотечного кредиту є: житлові будинки, квартири, виробничі будівлі, споруди, магазини, земельні ділянки, що є власністю позичальника, і не є об'єктами застави за іншими угодами. Заставне майно залишається у позичальника, який продовжує його експлуату­вати і зберігає за собою право власника.Розмір іпотечного кредиту визначається як частина вартості об'єк­та іпотеки.

У випадку несплати позики закладена нерухомість продається, а з вирученої суми погашається заборгованість кредитору.

Основними документами, якими оформляється іпотечний кредит, є:

• іпотечне зобов'язання, що видається позичальником кредито­рові на підтвердження його переважного права на задоволення гро­шових претензій з вартості заставленого майна в разі невиконання позичальником свого зобов'язання;

• закладний лист — довготерміновий цінний папір, що випускаєть­ся іпотечними банками під заставу земельних ділянок, будівель та іншого нерухомого майна. Закладний лист забезпечує дохід у формі відсотків.

3.

Виникнення кредитних відносин між підприємствами й банками можливе за таких умов.

1. Учасники кредитної угоди мають бути юридичними особами і функціонувати на принципах комерційного розрахунку.

2. Підприємство (позичальник) або має бути власником майна, або володіти правом на користування та розпорядження ним.

3. Необхідна наявність економічних і юридичних гарантій повер­нення кредиту після певного строку.

4. Кредитор має бути так само заінтересований у видачі кредиту, як підприємство — в його отриманні, тобто повинні збігатися еко­номічні інтереси суб'єктів господарювання.

Банк-кредитор у процесі оцінки діяльності підприємства-пози­чальника ставить такі вимоги:

• підприємство має бути кредитоспроможним;

• підприємство повинно забезпечувати зростання обсягів вироб­ництва та реалізації продукції (робіт, послуг);

• співвідношення суми зобов'язань, включаючи суму кредиту, що планується отримати, до суми власного капіталу має становити не більше 70:30;

• інвестиційний проект підприємства-позичальника має бути фінансово скупним та не передбачати виробництва з високим екологі­чним ризиком;

• кредит має бути забезпечений. Як застава використовуються акції, нерухоме (будівлі, комплексне технологічне обладнання) і ру­хоме (автотранспортні засоби, механізми) майно, виробничі та інші активи, що належать підприємству-позичальнику і можуть бути прийняті в забезпечення згідно з чинним законодавством України. Відповідно до умов, що їх ставлять більшість українських банків, дисконтована вартість застави повинна становити не менше 200% від суми зобов'язань позичальника. За оцінювання майна, що пере­дається в заставу, ураховується його ліквідність.

Процедуру отримання кредиту підприємством показано на рис.7.3.

Рис. 7.3.Структурно-логічна схема оформлення кредитної угоди.

На першому етапі підприємство і банк ведуть переговори на Предмет можливого укладення кредитної угоди

На другому етапі підприємство звертається в банк і подає йому документи, необхідні для визначення юридичного статусу, фінансо­вого стану підприємства, оцінки проекту, аналізу можливості його успішної реалізації,, забезпечення кредиту.

На третьому етапі банк:

• вивчає формальну й неформальну інформацію про підприємство;

• оцінює його ділову репутацію та імідж;

• аналізує кредитоспроможність підприємства, проводить по­глиблене обстеження його фінансового стану і визначає міру ризику;

• визначає перспективи розвитку підприємства;

• перевіряє наявність джерел і гарантій погашення кредиту.

Для надання кредиту важливе значення має оцінка кредитоспро­можності позичальника.

Кредитоспроможність підприємства оцінюється на основі системи показників, які відображають розміщення і джерела обігових коштів, ре­зультати фінансової діяльності. Вибір показників залежить від особливо­стей виробничої діяльності, галузевої специфіки та інших факторів.

Під час аналізу кредитоспроможності враховується також наяв­ність чи відсутність у минулому кредитних відносин підприємства з банком, розмір і строки надання позики.

Комерційний банк здійснює оцінку фінансового стану підприєм­ства перед наданням йому позики, а далі — щоквартально.

В Україні критерії оцінки фінансового стану підприємства-пози­чальника визначаються кожним комерційним банком самостійно.

Для оцінки фінансового стану підприємства — юридичної особи враховуються такі об'єктивні показники його діяльності: обсяг реалізації; прибутки і збитки; рентабельність; ліквідність; грошові потоки (рух коштів на рахунках клієнтів); склад і динаміка дебіторсько-кредиторської заборгованості; ефективність управління підприємством; ринкова позиція підприємства і його залежність від циклічних і структурних змін в економіці та галузі;наявність державних замовлень і державної підтримки підприємства

Комерційні банки розробляють показники додаткової оцінки підприємств-позичальників залежно від основного виду діяльності та форм власності.

Рис. 7.4. Напрямки аналізу підприємства-позичальника з метою оцінки його кредитоспроможності.

Кредитні взаємовідносини між банком і суб'єктом господарської дія­льності регулюються кредитним договором, який укладається між креди­тором і позичальником у письмовій формі після надання згоди банком на видачу позики позичальнику.

Але до оформлення кредитного договору позичальник, бажаючий отримати в банку, який його обслуговує, кредит, виясняє в цьому банку (шляхом усних переговорів з відповідними працівниками банку) можли­вість позитивного вирішення цього питання. При отриманні позитивної відповіді позичальник звертається в банк офіційно з клопотанням-заявою, де вказується мета отримання кредиту, його сума, строк використання, передбачене забезпечення, економічна характеристика заходів, які креди­туються, і джерела погашення кредиту.

Разом із клопотанням-заявою позичальник подає банку такі документи:

техніко-економічне обґрунтування кредитованого заходу;

копії контрактів (договорів) між продавцем і покупцями;

копії договорів оренди землі, приміщень, обладнання тощо;

розрахунки очікуваних доходів від проведення заходу, що кредиту­ється, за рахунок яких очікується погасити майбутній кредит;

бухгалтерські та фінансові звіти (форма № 1 «Баланс підприємства», форма № 2 «Звіт про фінансові результати», форма № 3 «Звіт про рух грошових коштів», форма № 4 «Звіт про власний капітал») за звітний рік і квартал;

виписки за рахунками позичальника, відкритими в інших банках;

висновки аудиторських фірм про фінансовий стан позичальника;

договір застави, поручительства, гарантії, страхування (один з цих документів або декілька за вимогою банку);

бізнес-план по новоздійснюваному заходу;

розрахунки надходження і витрачання грошових коштів;

розрахунок одержання прибутку та його розподілу;

При необхідності банк може вимагати від позичальника інші документи, відомості, які підтверджують рівень економіки підприємства, його неспроможність і забезпечення повернення кредиту.

Позичальник, який не є клієнтом банку, подає йому додатково такі документи:

• статут підприємства, зареєстрований і затверджений у встановленому порядку;

• засновницький договір;

• свідоцтво про реєстрацію;

• довідку про знаходження на обліку в податковому органі;

• картку зі зразками підписів осіб, які мають право розпоряджатися ко­штами на рахунку, завірену у встановленому порядку, та ін.

При оформленні одержання довгострокового кредиту на фінансування капітальних витрат позичальник надає в банк документи, необхідні для відкриття кредитування капітальних вкладень, а також контракт на побу­дову, договори на постачання необхідного виробничого обладнання, доку­менти на відведення земельної ділянки (землекористування), проектнот технічну документацію на заходи, які проводяться, основні техніко-економічні показники проекту, бізнес-план, розрахунок доходності, та оку­пності капітальних затрат, що кредитуються та ін.Після одержання клопотання-заяви та необхідних документів для на­дання кредиту, вивчення цих документів банком останній оцінює рівень економіки та ділову репутацію позичальника, його кредитоздатність, мож­ливість видачі йому кредиту та своєчасність його погашення.Серед показників, на основі яких банк приймає рішення про видачу позичальнику кредит, найважливішим є кредитоздатність, тобто наявність умов для видачі кредиту та можливості своєчасного його погашення.Після укладення кредитного договору банк відкриває позичальнику по­зичковий рахунок, на який зараховується передбачена договором сума кредиту.

4.

Порядок погашення кредиту — це спосіб погашення основної йо­го суми і нарахованих відсотків. Кредит погашають повністю після закінчення терміну кредитної угоди або поступово, частинами. Від­соток нараховується на суму непогашеного кредиту.

Умови погашення кредитів суттєво впливають на фі­нансовий стан суб'єктів господарювання.

За способом погашення позички можуть бути: до запитан­ня, з погашенням у відповідний термін, з довгостроковим по­гашенням.

За позичками до запитання строк повного повернення конкрет­но не визначається і погашення відбувається на вимогу банку.

Позичка може погашатися підприємством не тільки відповід­но до кредитного договору, а й достроково (на вимогу кредитора або на бажання підприємства).

За характером погашення кредити поділяються на такі види:

1)дисконтні;

2. позички, які погашаються поступово, — щомісяця, щоквар­талу, раз на півроку, щороку;

2. позички, які погашаються одноразовим платежем після за­кінчення терміну позички, тобто підприємство одночасно спла­чує банкові суму основного боргу та нарахованих відсотків;

2. амортизаційні (здійснюється поступова виплата основного боргу та відсотків рівномірними внесками).

Можуть бути й інші способи погашення, які зазначаються у кредитному договорі (наприклад, надання підприємству пільго­вого періоду кредитування, тобто відстрочки погашення кредиту).

На відміну від звичайних надання дисконтних позичок перед­бачає утримання позичкового відсотка (дисконту) під час видачі кредиту.

Джерелами погашення кредиту, отриманого підприємством, можуть бути:

• виручка від реалізації продукції, що її отримає підприємс­тво в процесі реалізації проекту кредитування;

• виручка від реалізації продукції власного виробництва, не пов'язаного з проектом кредитування;

• інші надходження від господарської діяльності.

Умови погашення кредиту обумовлюються під час підписання договору підприємства з банком виходячи:

• із цільового спрямування кредиту;

• обсягів та терміну позички;

• порядку та строків надходження коштів на рахунок під­приємства;

• сезонності та циклічності виробництва;

• рівня платоспроможності та надійності матеріального за­безпечення підприємства тощо.

Дострокове стягнення суми основного боргу та нарахованих від­сотків може статися, якщо підприємство використовує кредит не за цільовим призначенням, подає до банку недостовірну звітність, має суттєві недоліки у веденні бухгалтерського обліку.

За несвоєчасне погашення боргу банк може стягнути з підприєм­ства штраф. За відмови підприємства від сплати боргів банк стягує їх у претензійно-позовному порядку. У разі систематичного невико­нання кредитних зобов'язань банк може порушити стосовно підпри­ємства справу про банкрутство.

Погашення заборгованості за кредит та оплата відсотків за і користування ним здійснюється у черговості, яка встановлюється сторонами під час укладання угоди. Відстрочка погашення кредиту з підвищенням відсоткової ставки здійснюється банком у винятко­вих випадках, наприклад у разі виникнення в підприємства тимчасо­вих фінансових труднощів з непередбачених обставин. Цю відстроч­ку оформляють додатковим договором між позичальником та бан­ком. Він є невід'ємною частиною основного кредитного договору. За несвоєчасного погашення боргу і за браком домовленості щодо відстрочки погашення кредиту банк застосовує до підприємства штрафні санкції.

Важливим етапом у процесі кредитування є здійснення банком конт­ролю за виконанням умов кредитного договору з позичальником, цільовим та ефективним використанням і наданого кредиту, своєчасним і повним йо­го погашенням та сплатою відсотків по ньому. Банк протягом всього пері­оду дії кредитного договору проводить аналіз господарсько-фінансової діяльності позичальника, його фінансового стану, здійснює перевірки ста­ну зберігання наданого байку під заставу майна. У випадку погіршення фінансово-економічного стану позичальника, фактів використання кредиту не за цільовим призначенням, несвоєчасного повернення раніше одержаної позики, необумовленого завищення вартості заставленого майна банк має право достроково розірвати кредитний договір, призупинити надання кредиту, достроково стягнути видані позики і відсотки по них за рахунок коштів, що є на рахунку позичальника або за рахунок вартості заставлено­го позичальником майна.

Банк має проводити незалежні експертизи проектів і заходів, які кре­дитуються, достовірність наданої йому бухгалтерської та іншої звітності тощо.

У випадках виявлення відхилень у проектах, що кредитуються і захо­дах, в поданій звітності або у веденні бухгалтерського обліку банк має право призупинити подальшу видачу кредиту до усунення позичальником виявлених недоліків.

Якщо позичальник не забезпечує виконання зобов'язань стосовно по­вернення боргу та відсотків по ньому, згідно з кредитним договором, тоді банк у відповідності до чинного законодавства має право звернутися до арбітражного суду з заявою для порушення справи про банкрутство пози­чальника.

Звернення до арбітражного суду для порушення справи про банкрутс­тво позичальника банк може зробити по закінченні місяця з дня письмово­го попередження банком позичальника про необхідність погашення ним боргу по позиці.