9. Адреса, реквизиты и подписи сторон.

Независимый оценщик:

(Реквизиты оценочной компании с указанием фактического адреса, банковских реквизитов, контактных телефонов).

Заказчик:

(Реквизиты компании заказчика с указанием фактического адреса, банковских реквизитов, контактных телефонов).

Подписи сторон, дата подписания, печати.

14. Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования.

Методические указания к ответу на вопрос

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта оценки с наилучшей отдачей, причем непременными условиями такого использования являются: физическая возможность, должное обеспечение и финансовая оправданность подобного рода действий.

В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. При определении вариантов ННЭИ объекта используются четыре основных критерия анализа:

- Физическая возможность - физическая возможность наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

- Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника (пользователя) объекта.

- Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.

- Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

ПОТЕНЦИАЛ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.

РЫНОЧНЫЙ СПРОС - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки.

ДОПУСТИМОСТЬ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА (ПРАВОВАЯ ОБОСНОВАННОСТЬ) - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.

ФИЗИЧЕСКАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ - возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

ФИНАНСОВАЯ ОПРАВДАННОСТЬ - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.

МАКСИМАЛЬНАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ (ОПТИМАЛЬНЫЙ ВАРИАНТ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ) - рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

15.Бизнес как объект оценки.

Методические указания к ответу на вопрос

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) — это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка. Определяя величину стоимости, оценщик учитывает всю полноту влияния основных факторов, к числу которых относятся доход, генерируемый оцениваемым объектом, риски, сопровождающие получение этого дохода, среднерыночный уровень доходности на аналогичные объекты, характерные черты оцениваемого объекта, включая состав и структуру активов и обязательств, конъюнктура рынка, текущая ситуация в отрасли и в экономике в целом. При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия.

В состав имущественного комплекса предприятия входят все виды имущества, предназначенные для реализации его целей: для осуществления хозяйственной деятельности и получения прибыли. Имущественный комплекс включает в себя: недвижимость (земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, инвентарь, сырье, запасные детали, части, продукцию, а также имущественные обязательства, фирменное наименование, знаки обслуживания, товарные знаки и другие виды нематериальных активов и интеллектуальной собственности. Поэтому при оценке бизнеса оценщик оценивает предприятие в целом, определяя стоимость его собственного капитала. Учитывая методические особенности и технологии оценочных работ, различают объекты оценки: предприятие в целом (бизнес); недвижимость, машины, оборудования, транспортные средства, интеллектуальную собственность и нематериальные активы.

Оценку бизнеса проводят в целях:

купли-продажи акций, облигаций предприятий на фондовом рынке;

• принятия обоснованного инвестиционного решения;

• купли-продажи предприятия его владельцем целиком или по частям.

• установления доли совладельцев в случае подписания или расторжения договора или в случае смерти одного из партнеров;

• реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагают проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций.

• разработки плана развития предприятия. Т.к.важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;

• определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании

• страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;

• налогообложения. При определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку дохода предприятия, его имущества.

Перечень документов, необходимых для оценки бизнеса (предприятия).

• Копии учредительных документов предприятия (Устав, Учредительный договор, Свидетельство о регистрации).

• Копии проспектов эмиссии, отчетов об итогах выпуска ценных бумаг (для акционерных обществ).

• Виды деятельности предприятия и организационная структура компании.

• Копии договоров аренды на недвижимое имущество (если есть).

• Данные бухгалтерской отчетности за последние 3-5 лет:

- бухгалтерский баланс

- отчет о прибылях и убытках

• Последнее заключение аудитора (если проводилась аудиторская проверка).

• Ведомость основных фондов.

• Инвентарные списки имущества.

• Данные о всех активах (недвижимости, запасах, акциях сторонних обществ, векселях, нематериальных активах и пр.).

• Расшифровка кредиторской задолженности.

• Расшифровка дебиторской задолженности:

- по срокам образования;

- по видам дебиторской задолженности;

- доля сомнительной задолженности.