Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Методкомплекс на гос.экзамен ЗОтнош.doc
Скачиваний:
0
Добавлен:
01.04.2025
Размер:
1.01 Mб
Скачать

9. Адреса, реквизиты и подписи сторон.

Независимый оценщик:

(Реквизиты оценочной компании с указанием фактического адреса, банковских реквизитов, контактных телефонов).

Заказчик:

(Реквизиты компании заказчика с указанием фактического адреса, банковских реквизитов, контактных телефонов).

Подписи сторон, дата подписания, печати.

14. Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования.

Методические указания к ответу на вопрос

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта оценки с наилучшей отдачей, причем непременными условиями такого использования являются: физическая возможность, должное обеспечение и финансовая оправданность подобного рода действий.

В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. При определении вариантов ННЭИ объекта используются четыре основных критерия анализа:

- Физическая возможность - физическая возможность наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

- Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника (пользователя) объекта.

- Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.

- Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

ПОТЕНЦИАЛ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.

РЫНОЧНЫЙ СПРОС - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки.

ДОПУСТИМОСТЬ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА (ПРАВОВАЯ ОБОСНОВАННОСТЬ) - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.

ФИЗИЧЕСКАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ - возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

ФИНАНСОВАЯ ОПРАВДАННОСТЬ - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.

МАКСИМАЛЬНАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ (ОПТИМАЛЬНЫЙ ВАРИАНТ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ) - рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

15.Бизнес как объект оценки.

Методические указания к ответу на вопрос

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) — это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка. Определяя величину стоимости, оценщик учитывает всю полноту влияния основных факторов, к числу которых относятся доход, генерируемый оцениваемым объектом, риски, сопровождающие получение этого дохода, среднерыночный уровень доходности на аналогичные объекты, характерные черты оцениваемого объекта, включая состав и структуру активов и обязательств, конъюнктура рынка, текущая ситуация в отрасли и в экономике в целом. При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия.

В состав имущественного комплекса предприятия входят все виды имущества, предназначенные для реализации его целей: для осуществления хозяйственной деятельности и получения прибыли. Имущественный комплекс включает в себя: недвижимость (земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, инвентарь, сырье, запасные детали, части, продукцию, а также имущественные обязательства, фирменное наименование, знаки обслуживания, товарные знаки и другие виды нематериальных активов и интеллектуальной собственности. Поэтому при оценке бизнеса оценщик оценивает предприятие в целом, определяя стоимость его собственного капитала. Учитывая методические особенности и технологии оценочных работ, различают объекты оценки: предприятие в целом (бизнес); недвижимость, машины, оборудования, транспортные средства, интеллектуальную собственность и нематериальные активы.

Оценку бизнеса проводят в целях:

купли-продажи акций, облигаций предприятий на фондовом рынке;

принятия обоснованного инвестиционного решения;

купли-продажи предприятия его владельцем целиком или по частям.

установления доли совладельцев в случае подписания или расторжения договора или в случае смерти одного из партнеров;

реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагают проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций.

разработки плана развития предприятия. Т.к.важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;

определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании

страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;

налогообложения. При определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку дохода предприятия, его имущества.

Перечень документов, необходимых для оценки бизнеса (предприятия).

Копии учредительных документов предприятия (Устав, Учредительный договор, Свидетельство о регистрации).

Копии проспектов эмиссии, отчетов об итогах выпуска ценных бумаг (для акционерных обществ).

Виды деятельности предприятия и организационная структура компании.

Копии договоров аренды на недвижимое имущество (если есть).

Данные бухгалтерской отчетности за последние 3-5 лет:

- бухгалтерский баланс

- отчет о прибылях и убытках

Последнее заключение аудитора (если проводилась аудиторская проверка).

Ведомость основных фондов.

Инвентарные списки имущества.

Данные о всех активах (недвижимости, запасах, акциях сторонних обществ, векселях, нематериальных активах и пр.).

Расшифровка кредиторской задолженности.

Расшифровка дебиторской задолженности:

- по срокам образования;

- по видам дебиторской задолженности;

- доля сомнительной задолженности.