Вопросы к экзамену по дисциплине «Основы управления недвижимостью»

Адвокат – участник рынка недвижимости, предоставляет следующие услуги:

- даёт юридические советы;

- может составить договор о приобретении недвижимости вместо брокера.

Анализ сильных и слабых сторон управляющей организации, возможностей и опасностей со стороны рынка (СС и ВО) – изучение и рассмотрение конкурентоспособности объектов недвижимости, изучение факторов, снижающих и повышающие спрос на них.

Бихевиористская (неоклассическая школа) (Э.Мэйо, Д.Файшесбергер, Е.Уайтхед, Ч. Бернард) – система управления, учитывающая социально-личностные факторы.

Брокер по недвижимости – участник рынка недвижимости, занимается поиском покупателей для продавцов и продавцов для покупателей из лучших для них тех или иных условий. Оформление сделки осуществляется не брокером, а риэлтерской фирмой. Брокер обеспечивает:

- оформление договоров;

- проверку сведений о недвижимости, для обеспечения достоверной информации об объекте;

- организацию рекламной компании;

- внесение предложений об усовершенствовании и возможностях использования объекта недвижимости;

- консультации клиенту по конъюнктуре рынка; - помощь в поиске источников кредитования.

Вид проекта: инвестиционный, инновационный, научно-исследовательский и т.д.

Видовые признаки недвижимости – признаки, характеризующие особенности объектов по однородным группам.

Внеплановый ремонт – потребность в ремонте, вызванная аварийной ситуацией, перепланировкой помещения, необходимым улучшением качества помещения, техническим перевооружением помещений (замена кабелей, усиление электрической проводки под более энергоёмкое оборудование). Данный ремонт проводится за счёт управляющей организации, если инициатива об улучшении и преобразованиях исходит от неё.

Воспроизводство – это непрерывный процесс возобновления основных фондов и предотвращения их преждевременного износа.

Вторичный рынок недвижимости - объекты уже находящиеся в собственности.

Гедонистический подход к оценке недвижимости - подход основан на разделении всей совокупности полезных свойств объекта на составляющие, каждая из которых имеет свою скрытую цену. Для жилого фонда эти свойства делят на три группы – качество жилья, размеры, характеристика участка.

Генеральный подрядчик - организация, участник процесса управления недвижимостью, которой поручили строительство. Заключает договора с субподрядчиками, выполняющими отдельные виды работ: монтаж, отделку, монтаж инженерных систем, наладку инженерного оборудования и т.д.

Девелопер (developer) – участник рынка недвижимости, наиболее универсальный и квалифицированный специалист по управлению недвижимостью на протяжении всего жизненного цикла объекта. Девелоперы являются одними из его ключевых фигур в управлении. В задачи девелопера входит:

- разработка выгодного проекта;

- выкуп под него участка земли;

- проектирование и строительство объекта;

- продажа или передача в аренду готового объекта. На начальном этапе проведения работ девелопер должен рассчитать проект по затратам, просчитать возможную выгоду, прибыль от реализации проекта, просчитать и учесть риски. При необходимости привлечь инвестиции, кредиты. А если проект не приносит ожидаемых результатов, переориентировать его.

Дисконтированние потока денежных средств - метод просчёта сценариев финансовых ситуаций.

Жизненный цикл инвестиционного проекта - период времени от возникновения идеи проекта до его ликвидации.

Жилая недвижимость: частные дома, многоквартирные дома, общежития, дома престарелых и инвалидов.

Завершение работ (окончание проекта) - стадия инвестиционной фазы проекта, включает в себя приёмку работ, пусконаладочные работы, подготовку к эксплуатации, сдачу объекта в эксплуатацию, реализация оставшихся ресурсов, подготовку и подбор персонала по эксплуатации объекта, закрытие объекта и расформирование команды.

Заказчик - участник процесса управления недвижимостью, который контролирует ход проектных и строительных работ, принимает выполненные работы, ведёт расчёты с подрядчиком за выполненные работы. Подрядчиком выступает профессиональная строительно-монтажная организация.

Застройщик (девелопер) - участник процесса управления недвижимостью, наиболее заинтересованный в реализации проекта, в его эффективном функционировании, эффективном управлении. Застройщиком может быть как физическое, так и юридическое лицо частное или государственное.

Инвентаризация – учёт наличия материальных ценностей, закреплённых за управляющей ими структурой, учёт их количества и качества (технического состояния). По результатам инвентаризации принимается решение о дальнейшем использовании материальных ценностей или их ликвидации (списании) из-за износа, поломки или другой непригодности, в том числе моральной.

Инвестиции в нематериальные активы – инвестиции в авторские права, лицензии, рекламу, повышение квалификации персонала, в права на застройку территории и т.д.

Инвестиционная фаза – фаза проекта, состоящая из стадии планирования, реализации и завершения.

Инвестиционная фаза жизненного цикла - фаза реализации проекта, состоящая из четырёх элементов управления: общего, стратегического, тактического, оперативного планирования.

Инвестиционный проект – это комплекс мероприятий в течение жизненного цикла объекта недвижимости связанных с вложением денежных средств, с целью обеспечения полноценного функционирования объекта недвижимости и получения прибыли.

Инвестиционный цикл - сфера деятельности по созданию или изменению технической, экономической или социальной системы, а также разработка новой структуры управления или программы научно-исследовательских работ.

Инвестор - участник процесса управления недвижимостью финансирующий проект. Инвестором может быть также физическое или любое юридическое лицо – фирмы, банки, фонды, общественные, международные организации, государственные и муниципальные органы. Роль инвестора может выполнять и сам застройщик. Между застройщиком и инвестором заключается инвестиционный договор.

Инвесторы - физические и юридические лица, приобретающие недвижимость и обеспечивающие её функционирование.

Институциональная недвижимость – объекты для государственной и муниципальной власти, учебные заведения, больницы, санатории и т.д.

Инструментарий управления - знания необходимые для грамотно и эффективно управлять объектом:

1.Знание объекта управления, специфики деятельности и технологии производства.

2.Знание терминологии и понятий.

3.Знание и обязательное применений инструментария управления.

Инструменты формирования стратегий управления - матрица «Доля рынка – рост рынка», модель «Привлекательность рынка – преимущества и конкуренция».

Искусство управления - умение руководителя рационально управлять, на основе теории управления.

Исполнение проекта - непосредственное строительство.

К ним относятся: банки, страховые компании, фонды, физические и юридические лица и другие финансовые институты.

Капитальный ремонт – этап (процесс) управления, включающий в себя замену конструкций (кроме фундамента и стен), оборудования, благоустройство территорий. Капитальный ремонт может быть комплексным, когда полностью ремонтируется объект и оборудование, и выборочным – ремонт определённой части объекта, части оборудования.

Кибернетика – это наука об управлении, опирающаяся на существование единства законов, которым подчиняются процессы управления.

Коммерческая недвижимость – недвижимость, используемая для извлечения прибыли: торговля, офисы для бизнеса, стоянки, бензоколонки, частные учебные и лечебные заведения и прочие объекты сферы обслуживания.

Коммерческий ремонт - ремонт, переделки помещений, модернизация, переоснащение, перепланировка по инициативе арендатора, и за его счёт.

Концентрация недвижимости – показатель фактической застройки урбанизированной территории объектами недвижимости, характеризующая экологическое, экономическое, транспортное состояние рассматриваемой территории, а также качество жизни населения и работающих на данной территории.

Кредиторы – участники рынка недвижимости, обеспечивающие финансирование, использующие недвижимость в качестве залога.

Критерии оценки рентабельности:

- Внутреннюю норму доходности (рентабельности);

- Общий коэффициент рентабельности. Он является показателем дохода за определённый период(напр. за год). Складывается из прибыли, оставшейся после всех отчислений и прироста стоимости объекта;

- Начальный брутто-уровень рентабельности. Определяется делением рыночной стоимости аренды комплекса недвижимости на сумму расходов по инвестициям в неё. В расчётах используется среднерыночная ставка арендной платы, что делает показатель усреднённым;

- Начальный нетто-уровень рентабельности. Рассчитывается путём деления доходов за первый год эксплуатации за вычетом эксплуатационных расходов на сумму общих расходов по инвестициям;

- Чистую (текущую) дисконтированную стоимость;

- Соотношение собственных и заёмных средств. Показатель способа финансирования. Если кредитная ставка ниже внутреннего национального дохода (ВНД), финансирование за счёт заёмных средств даёт положительный эффект, т.е. имеет место «позитивное соотношение собственных (С) и заёмных средств»( З). Удельный вес заёмных средств (∆ З) используется в качестве показателя финансовой устойчивости управляющей организации. Для развитых экономик, в том числе Российской, этот показатель ∆ З не выше 0,3.

Ликвидация объекта - последняя стадия эксплуатации.

Линейно-штабной принцип управления – управление при руководящих вертикальных связях и вспомогательных консультативных функции узких специалистов для руководящих работников.

Максимизация прибыли - производственно-экономический принцип управления, направленный на максимальное извлечение прибыли (разница между доходами и расходами).

Методы исследования процессов - методы исследования, применяемые при принятии управленческих решений, использующие математическое программирование, теорию управления запасами, теорию массового обслуживания, сетевое планирование, имитационные модели, деловые игры и т.д.

Модернизация - форма простого воспроизводства, включает в себя замену конструкций, замену оборудования, установку нового, без изменения объёмно-планировочных решений.

Нежилая недвижимость подразделяется на коммерческую, промышленную, институциональную, рекреационную, отели и мотели, а также недвижимость смешанного типа.

Неформальная (мягкая) система управления – управление допускающее свободу выбора действия, поощряющее творческую инициативу.

Обновление и благоустройство объектов - способ повышения ценности, привлекательности объекта недвижимости. Привлекательность объекта недвижимости обеспечивает его высокую доходность и, соответственно, отдачу городу в виде увеличения налоговых отчислений, а населению в виде удовлетворения его спроса на товары, услуги и т.д.

Общее планирование - фаза реализации инвестиционного проекта, в которой решаются задачи управления на долгосрочную, среднесрочную и краткосрочную перспективу.

Объект недвижимости - земельные участки и то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению, невозможно. Вполне движимые воздушные и морские суда причислены к недвижимому имуществу по целесообразности распространения на них специального международного правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов. В мировой практике объект недвижимости можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый – юридическое содержание: земельный участок + объекты над поверхностью участка + имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые + воздушное пространство + комплекс прав на объекты недвижимости.

Объект управления (управляемая система) - элементы и подсистемы предприятий, объединений, министерств, обеспечивающих непосредственный процесс создания материальных благ, и услуг. Объектом управления (управляемой системой) также является процесс производства продукции, в котором сырьё (материалы), комплексные ресурсы (технические средства, финансы, труд рабочих, вспомогательные здания) последовательно, под воздействием управляющей системы, переходят в готовую продукцию.

Объект управления (управляемой системе) в сфере недвижимости: процесс изучения объекта (научные исследования; изыскания; оценка; экспертиза); процесс производства (проектирования, строительства, обустройства, ремонта, обслуживания), инвестиционный процесс (финансирование, кредитование, ипотека), процесс учёта (кадастровый учёт, регистрация прав, перепись, постановка на балансовый учёт, классификация объектов, установление статуса объекта), процесс приобретения прав (смена собственника, аренда, передача под застройку, коммерческая эксплуатации), комплексные ресурсы (технические средства, финансы, труд рабочих, вспомогательные здания), которые, под воздействием управляющей системы, переходят в готовую продукцию и, достигается поставленная цель.

Оперативное планирование - фаза реализации инвестиционного проекта, в которой занимаются текущими задачами ближайшей перспективы на срок до 1 года, с учётом задач планирования на тактическом и стратегическом уровне.

Оперативное управление недвижимостью - управление недвижимостью (одного или нескольких комплексов) по поручению управляющего фондами на тактическом уровне специализированной управляющей организацией. При этом одновременно решаются задачи управления комплексом и проблемы потребителей. В управлении недвижимостью можно выделить административное управление, техническое управление и коммерческие управление с выполнением маркетинговых функций.

Операции с недвижимостью – процесс управления недвижимостью:

- Приобретение прав на недвижимость в результате - купли объекта недвижимости;

- получения права аренды по договору с собственником в результате аукциона, конкурса (тендера);

- в результате приватизации или деприватизации;

- обмена или мены;

- дарения;

- наследования;

- ренты;

- перевода жилого фонда в нежилой;

- выкупа;

- залога;

- ипотеки и прочего.

Определение комбинаций продуктов и рынка (КПР) - поиск оптимальных, наиболее рентабельных, сочетаний предлагаемых объектов и групп наиболее заинтересованных потенциальных потребителей (покупателей, арендаторов).

Организационные структуры управления школы системного подхода: дивизиональная, программно-целевая и единого стратегического управления.

Основные фундаментальные свойства недвижимости – неподвижность и материальность, или непотребляемость – свойства, на которых базируются все остальные её родовые и видовые признаки.

Оценщики – участники рынка недвижимости, имеющие специальную лицензию, подготовку и навыки, производят стоимостную оценку объектов недвижимости. Оценщик несёт юридическую ответственность за свою работу, должен быть независимым.

Первичный рынок недвижимости - относят вновь созданные объекты недвижимости или впервые вошедшие в рынок недвижимости.

Перепланировка и перестройка - метод повышения ценности земельного участка и объектов, размещённых на нём.

Планирование - непрерывный процесс анализа ситуаций и расчётов показателей от общего к частному (от стратегического к оперативному) и об частного к общему, с целью оптимизации затрат и выполнения поставленных задач.

Планирование – стадия инвестиционной фазы проекта, определяет последовательность выполнения работ, стоимость, сроки, исполнителей. На этом этапе разрабатывается структура проекта, выполняются проектные, опытно-конструкторские работы, рассчитывается потребность в ресурсах, выполняется подготовка к реализации. Назначаются руководитель проекта, и формируется его команда.

Планирование на тактическом уровне - фаза реализации инвестиционного проекта, в которой разрабатывают комплекс задач на основе стратегических планов на среднесрочную перспективу от 1 до 3 лет.

Планирование управленческих стратегий - разработка мероприятий по обеспечению реализации общей цели управления объектами недвижимости в долгосрочной, среднесрочной и краткосрочной перспективе.

Плановый ремонт – периодическое плановое обслуживание любых технических систем, помещений для поддержания нужного технического состояния их.

Портфель недвижимости – представленные на рынке недвижимости объекты, застройщики, инвесторы, пользователи.

Посредники – участники рынка недвижимости, помогающие участникам рынка найти друг друга, обеспечивающие законность проведения сделок. Являются гарантами при получении займа. В качестве посредников могут выступать агентства недвижимости, брокеры, проводящие консультации и операции по поручению клиента.

Потребители - арендаторы и собственники объектов недвижимости. Арендаторы, собственники связаны договором, по которому доход от инвестиций в объект обеспечивает арендатор.

Прединвестиционная фаза – фаза проекта, включающая в себя предварительное изучение жизнеспособности проекта, анализ исходной информации, прогнозирование, выбор площадки, предварительная финансово-экономическая оценка и пр.

Предпринимательская фаза жизненного цикла – фаза эксплуатации проекта и состоит из двух элементов управления: передача объекта собственнику и выбор способа извлечения прибыли.

Принцип возмещения издержек - принцип управления, применяемый хозяйствующими субъектами, работающими по фиксированным государственным расценкам, например эксплуатирующие организации типа ДЕЗ, ЖЭК и т.д. Расценки, по которым работают жилищно-эксплуатационные организации с населением, на сегодняшний день не покрывают затрат, в связи с этим государство возмещает издержки данным организациям.

Принцип единоначалия (термин по М.Веберу) – способ единоличного управления в классической школе.

Принцип соразмерности прибыли – принцип управления, характерный для хозяйствующих субъектов, выполняющих заказ общественных и государственных организаций. Например, заказчик при государственном органе власти стремиться максимально хорошо выполнить работу, но с минимальными издержками для бюджета.

Принцип удовлетворения потребностей – принцип управления, направленный на максимальное удовлетворение потребностей хозяйствующего субъекта или его клиентов.

Принцип управления – основные правила и положения, которыми должны руководствоваться как администрация предприятия в целом, так и отдельные руководители.

Принципы инвестиционной деятельности на рынке недвижимости:

- выбор объекта инвестиций;

- расчёт денежных поступлений (потоков) для реализации проекта;

- расчёт денежных поступлений (потоков) после реализации проекта;

- переоценка проектов с учётов возникающих рисков.

Принятие решений – завершающая стадия, результат всестороннего анализа при равновесии системы.

Проектное финансирование - типы фмнансирования, отличающиеся разной степенью рисков и величиной регресса на заёмщика:

- с полным регрессом на заёмщика и минимальным риском (малоприбыльные или не прибыльные государственные проекты);

- с ограниченным регрессом на заёмщика и распределением риска на всех участников проекта (поэтапное кредитование проекта);

- без регресса на заёмщика и 100% риском кредитора (самая дорогая форма кредитования для заёмщика.

Проектные организации - участник процесса управления недвижимостью, которые разрабатывают проект, проектно сметную документацию.

Проектный анализ – это:

- технический анализ, который оценивает место, сроки строительства, перспективность технологии строительства и производства, заложенных в проекте технических решений, определяется базовая смета затрат и график работ;

- организационный анализ, определяющий соответствие организационных структур целям и задачам проекта, определяющий методы и способы управления проектом, рекомендации по персоналу, взаимоотношения с внешним окружением;

- экологический анализ, определяющий влияние на окружающую среду данного проекта на всех стадиях от начала строительства до эксплуатации и ликвидации объекта;

- социальный анализ, определяющий влияние проекта на социальные аспекты жизни общества и граждан;

- коммерческий анализ, определяющий рынок деятельности инвестируемого объекта, его объём, потребности, прогноз сбыта и т.д.

- финансовый анализ, определяющий финансовую рентабельность проекта, возможность его реализации и финансовую устойчивость организации;

- экономический анализ, определяющий оценку партнёров и их финансовое положение, на основе балансов, банковских справок, любой позитивной и негативной информации, показателей финансовой деятельности;

- анализ эффективности инвестиций: чистой дисконтированной (текущей) стоимости – ЧДС, определение периода окупаемости инвестиций, определение внутренней нормы доходности проекта, расчёт индекса рентабельности.

Промышленная недвижимость – заводы, склады, офисы для управления, агропромышленная недвижимость, земельные угодья для растениеводства и животноводства.

Равновесие системы – это механизм стабилизации организационных процессов, его адаптации к изменяющимся внешним условиям.

Реализация - стадия инвестиционной фазы проекта,включает в себя тендер на право выполнения тех или иных работ, заключаются договора, проводится детальное проектирование, разрабатывается проект организации работ, система учёта и контроля выполнения работ, материально-технического снабжения. На данной стадии проводится мониторинг выполнения работ, прогнозирование вероятных тенденций, выполняется оперативный контроль за ходом и качеством работ, соблюдением графика производства работ и т.д.

Реконструкция – этап (процесс) управления, включающий в себя замену конструкций, изменение объёмно-планировочных решений, замену оборудования, установку нового.

Рекреационная недвижимость – курортная недвижимость, места отдыха, спортивные объекты.

Руководитель проекта (сервейер) - лицо, которому делегировали часть полномочий инвестор, заказчик, застройщик по управлению проектом.

Рынок – механизм, с помощью которого происходит обмен товарами, капиталом, услугами, информацией. Состояние рынка недвижимости отражает экономическое состояние общества.

Рынок недвижимости - информационное, экономико-правовое пространство с механизмом распределения объектов недвижимости между участниками рынка на основе спроса и предложения. Рынок недвижимости разделяют на первичный и вторичный.

Ситуационный подход к управлению – подходк управлению, учитывающий факторы окружающей внешней среды, внешних ситуаций, активно влияющих на открытые управляемые системы, которыми являются практически все организации.

Скалярный (линейный) принцип управления – управление при росте вертикальных связей, строгая иерархия, единоначалие.

Социально-политические факторы:

- Демография. Изменение демографической ситуации оказывает прямое влияние на рынок недвижимости. Ухудшение демографии понижает спрос на недвижимость, изменение возрастной структуры населения, его старение, изменяет структуру спроса, особенно на жильё. Прирост населения за счёт миграции из других регионов и стран также влияет на структуру спроса. Повышается спрос на дешёвое жильё, общежития. Соответственно растут цены на данные виды недвижимости. Снижение численности населения влияет на спрос на торговые и офисные помещения, понижает их стоимость;

- Месторасположение. На инвестиционную ценность значительно влияет и месторасположение недвижимости. В местах скопления народа спрос и цены на торговые помещения значительно выше. По этой же причине выше спрос в центре города. Спрос на жильё традиционно высок в местах с развитой инфраструктурой, в экологически чистых районах, в центре. На спрос на жильё влияют эмоционально-психологические факторы, престижность района. Управляющий фондами на тактическом уровне должен постоянно отслеживать факторы, влияющие на привлекательность недвижимости. Выбор месторасположения производственного предприятия обязательно должен учитывать наличие или возможность привлечения квалифицированных кадров.

Степень концентрации недвижимости – критерий оценки застраиваемой урбанизированной территории на предмет целесообразности нового строительства по экологическим, экономическим, психологическим, транспортным и другим факторам. Не связан с плотностью застройки территории.

Стратегическое планирование - фаза реализации инвестиционного проекта, в которой определяют конечные цели управления по решению политических, социальных, материальных задач на долгосрочную перспективу более 3 лет.

Субъект управления (управляющая система) - все элементы и подсистемы предприятий, объединений, министерств, обеспечивающие процесс управления, т.е. процесс целенаправленного воздействия на коллективы людей, занятых в управляемой системе. Субъектом управления (управляющей системой) являются юридические и физические лица, правовые нормы, законы, требования, влияющие на объект управления.

Существенные (родовые) признаки недвижимости – признаки, позволяющие отличить недвижимость от движимых вещей.

Сценарии возможного развития событий -возможные варианты решения проблем тактического управления:

1. Доведение комплекса до конца жизненного пути;

2. Продажа комплекса в целом или по частям.

Текущий непредвиденный ремонт - этап (процесс) управления, проводимый в случае аварийных ситуаций.

Текущий профилактический ремонт - этап (процесс) управления, проводимый на части конструкции, например ремонт кровли, окраски оборудования; и/или части объекта с определённой периодичностью, приметно 1 раз в 3 года.

Теория системного подхода - современная школа управления с полным анализом всевозможных влияющих факторов.

Технический паспорт – документ, объединяющий сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости. Технический паспорт выполняет информационную и рекомендательную функцию. Его задача передать информацию об объекте всем заинтересованным организациям, физическим и юридическим лицам – собственнику, управляющей организации, обслуживающим организациям. В состав техпаспорта входят чертежи, иная техническая документация, инструкции по обслуживанию. В тех паспорте фиксируется история проведённых ремонтов, модернизаций, замен оборудования – всего, что сможет помочь при проектировании нового ремонта (реконструкции) и т.п.

Тип проекта: технический, технологический, экономический, социальный, культурный и т.д.

Типы капитальных вложений – вложения, различающиеся целями вложений и минимальными нормами прибыли, при которых эти вложения оправданы:

- вынужденные вложения для повышения безопасности, надёжности производства, с целью исполнения государственных законов (норм прибыли нет);

- для обновления производственных фондов (мин. норма прибыли 12%);

- для сохранения позиций на рынке (мин. норма прибыли 6%);

- для экономии текущих затрат (мин. норма прибыли 15%);

- для расширения производства и увеличения доходов (мин. норма прибыли 20%);

- рисковые вложения в новое строительство и внедрение новых технологий (мин. норма прибыли 25%).

Традиционная (классическая школа )управления (по Ф. Тейлору) – первая система управления с разделением труда.

Управление – это принятие решений для достижения поставленной цели на основе анализа существующего положения дел, прогнозирования развития ситуации и воздействия на процесс с помощью планирования, организации и контроля.

Управление инвестиционным проектом – искусство и умение хозяйствующего субъекта распоряжаться материальными, денежными и прочими ресурсами в течение жизненного цикла проекта с максимальной эффективностью по стоимости, качеству и срокам.

Управлением портфелем недвижимости - совокупность процессов формирования и развития управленческих решений, обеспечивающих наивысшую отдачу (эффективность) от проводимой собственной стратегии и тактики по рациональному использованию активов.

Управляющий недвижимостью (менеджер) – юридическое или физическое лицо, занимающееся коммерческой эксплуатацией вверенного ему собственником объекта недвижимости, занимается техническим обслуживанием и ремонтом объекта, сдаёт в аренду свободные помещения и собирает арендную плату, ведёт финансовую и бухгалтерскую документацию, отчётность, принимает и увольняет работников, руководит персоналом, отчитывается перед собственником недвижимости.

Управляющий портфелем недвижимости (или управляющий инвестиционным портфелем недвижимости) – юридическое или физическое лицо, отвечающее за доходность доверенного портфеля (полностью или частично состоящего из объектов недвижимости), а также за разработку и выполнение стратегической программы управления, путём проведения сбалансированных инвестиций и изъятия средств с учётом распределения возможных инвестиционных рисков.

Участник рынка (субъектам рынка) - государство, физические и юридические лица, общественные организации, общество в целом. Среди субъектов рынка выделяют инвесторов, потребителей и кредиторов.

Фазы жизненного цикла инвестиционного проекта - прединвестиционная (начальная), инвестиционная и предпринимательская.

Финансовые инвестиции – вложения ценные бумаги, в проект.

Финансовый анализ - произведение расчётов денежных потоков и рисков, связанных с реализацией проекта, влияющих на конечный финансовый результат.

Формальная (жёсткая) система управления – управление построенное на строгой иерархичности при исполнении работы.

Функции управления проектом:

- управление целями проекта;

- управление рисками;

- управление качеством;

- управление стоимостью;

- управление временем;

- управление контрактами.

Функциональный принцип управления - разделение процесса труда на функции, специализация труда.

Функционирование рынка недвижимости – взаимодействие объектов недвижимости и участников рынка недвижимости в окружающей среде.

Функция управления - целенаправленный, специфический по характеру вид деятельности, который во взаимодействии с другими отличающимися от него (по направлению и характеру) видами деятельности объективно необходим для полноценного эффективного воздействия на управляемую систему.

Хозяйствующие субъекты - организации решающие общие или частные задачи по управлению недвижимостью.

Цель проектного анализа - определение степени целесообразности реализации проекта, ценности проекта.

Цель управления – основная категория управления, выражающая его исходный пункт и определяющая направление изменений в объекте управления.

Экономическая сторона анализа - включает в себя оценку состоятельности участников проекта, и оценку рынка предполагаемой деятельности объекта инвестиций.

Экономические и фискально-монетарные факторы:

- Инфляция. Инфляционное снижение доходов от имущественных комплексов. При ожидании высокой инфляции инвесторы более активно вкладывают средства в недвижимость;

- Уровень процентных ставок за кредиты. Высокие процентные ставки делают привлекательными вложения в ценные бумаги с фиксированным процентом. Вложения в вещные активы (недвижимость) в этом случае менее выгодна. И наоборот, при низких ставках за кредиты растёт спрос на недвижимость и, соответственно, растёт цена на неё;

- Экономический рост. Экономический рост в стране, рост ВВП. Это состояние экономики приводит к увеличению числа рабочих мест, росту потребления, к увеличению спроса на офисные помещения и, следовательно, к росту арендной платы и цен на них;

- Налоговое законодательство. Большое значение для инвестиций в недвижимость и её эксплуатацию имеет существующее законодательство. Оно влияет на принятие решений о целесообразности инвестиций в тот или иной вид недвижимости, влияет на приток денежных средств в экономику.

Эксплуатация – управление объектом недвижимости.

Эмпирический подход – способ управления на основе анализа событий.

Эскро (нейтральное третье доверенное лицо) – выполняет функции гаранта по соблюдению сторонами всех условий сделки. Оно выступает как депозитарий по хранению и передаче документов от продавца покупателю, как только продавцу будут выплачены деньги и выполнены все условия договора. Эскро принимает от продавца документы, а от покупателя деньги и хранит их до завершения сделки, тем самым, гарантируя её выполнение. В качестве эскро выступают специализированные фирмы по страхованию прав на недвижимость, банки, адвокаты, имеющие лицензию на такой род деятельности.

Этап извлечения прибыли – этап управления недвижимостью. Это может быть сдача в аренду построенного помещения, его продажа или самостоятельное управление и эксплуатация.

Этапы принятия решений на тактическом уровне: инвентаризация, анализ, разработка сценариев, расчёт будущих потоков денежных средств, выбор стратегии управления.

«Денежные коровы» - объекты, достигшие фазы зрелости и занимающие большую долю рынка, дающие наивысшие доходы при наименьших затратах. Такие товары обладают повышенным спросом (предложение товара ниже спроса) при минимуме затрат на сбыт.

«Дикие кошки» - перспективные объекты (товары), находящиеся в начальной стадии жизненного цикла, с наибольшей величиной прибыли в будущем, но требующие вложений для дальнейшего завоевания большей доли рынка.

«Звезды» - объекты в фазе роста жизненного цикла. Эти объекты приносят прибыль, которая расходуется на их же укрепление на рынке, объекты обладают относительно хорошим сбытом, но требуют инвестиций для расширения этой доли и обеспечения соответствия изменяющимся тенденциям. «Звёзды» занимают позицию, которая называется «денежным балансом». Как только рост предложения прекращается «звёзды» становятся «денежной коровой», поскольку она не нуждается в инвестициях для завоевания и сохранения значительного рыночного роста товара.

«Собаки» - объекты в фазе насыщения и упадка. Они не имеют ни большой доли рынка, ни высоких темпов роста. «Собаки», которые постепенно утрачивают свою долю на рынке, не представляют интереса для портфеля управляющей организации. Данные объекты нуждаются в инвестициях с большим рисковым потенциалом. Оптимальная стратегия для таких «собак» - максимальные доходы при минимальных затратах. Другим решением может быть уменьшение цены или изъятие части товара из обращения.