16. Залоговые операции и ипотека.

На бытовом уровне залоговые операции достаточно известны в связи с деят-ью ломбардов. В условиях рын-ой эк-ки подобные операции являются обыденными и в отношении деят-ти пред-тий. В настоящее время все большее число ком. банков требуют залога при выдаче долгос-ных кредитов; в этом случае предметом залога чаще всего выступают акции предприятия.

Залог представляет собой способ обеспечения обязательства, при к-ом кредитор - залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества. Залоговые операции регулируются законодательством.

Суб-ми зал-ых операций выступают залогодатель и кредитор. Залогодатель - лицо, которому предмет залога принадлежит на правах собственности или полного хозяйственного ведения. Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, имущественные права, иное имущество. В качестве залога может выступать доля собственника в имуществе, при этом не требуется согласие остальных собственников. Залогодержатель имеет право проверять наличие, состояние и условия хранения заложенного имущества. Порядок страхования заложенного имущества определяется договором.

Договор о залоге совершается в письменном виде по форме, установленной закон-вом по месту заключения договора; несоблюдение установленной формы договора делает его недействительным. Залог предприятия в целом или иного имущества, подлежащего гос. регистрации, должен быть зарегистрирован там, где зарегистрировано само имущество; при этом договор о залоге считается заключенным с момента регистрации.

Различают два вида залога:

а) заложенное имущество остается у залогодателя;

б) заложенное имущество передается во владение залогодержателю (заклад).

Выбор варианта может определяться типом заложенного имущества: например, ценные бумаги могут служить в качестве заклада, а действующее оборудование - не может. Первый вариант залога является более распространенным, поскольку позволяет залогодателю продолжать вести свою хозяйственную деят-ть и выполнить свои обязательства по договору.

Залог является рискованной операцией для залогодателя, тем не менее для многих предприятий он нередко является практически единственным способом получить долгосрочную ссуду в банке.

Залог предп-тия, строения, здания, сооружения, иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с земельным участком или правом пользования им, называется ипотекой. Договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению и регистрации в поземельной книге по месту вхождения объекта ипотеки. Ипотека предп-ия распространяется на все его имущество. По требованию залогодержателя предп-ие обязано представлять ему фин. отчетность. При неисполнении предп-ем обязательств залогодержатель вправе принять меры, предусмотренные договором, включая назначение своих представителей в органы управления предприятием и ограничение права распоряжаться имуществом и продукцией.

На сегодня основными участниками ипотечного рынка РФ являются: финансовые институты и организации; риэлтерские, оценочные и консалтинговые компании; агентства по ипотечному кредитованию; страховые компании; фонды жилищного строительства и ипотечного кредитования; учреждения, занимающиеся проблемами ипотеки.

Наиболее распространенной является ипотечная ссуда, условия которой предполагают равные взносы должника. Взносы ежемесячные - постнумерандо или пренумерандо. В договоре обычно устанавливается ежемесячная ставка процента, редко - годовая номинальная.

В осуществлении ипотеки при покупке (строительстве) объекта залога участвуют три агента: продавец, покупатель (должник), заимодавец (кредитор). Продавец получает от покупателя за некоторое имущество полную его стоимость. Для того чтобы расплатиться, покупатель получает ссуду под залог этого имущества и добавляет собственные средства. Задача заключается в определении размера ежемесячных погасительных платежей и остатка задолженности на момент очередного ее погашения вплоть до полного погашения долга.

Ипотечные ссуды выдаются на длительные сроки. Даже в стабильной экономике это связано с определенным риском, риском изменения процентной ставки на рынке кредитов. Некоторую страховку от такого риска обеспечивают условия ссуд, относящиеся к уровню процентной ставки.

Ссуды с периодическим изменением процентной ставки (rollover mortgage, RM). Схема этой ссуды предполагает, что стороны каждые три - пять лет пересматривают уровень процентной ставки.

Схема ипотеки с переменной процентной ставкой (variable-rate mortgage, VRM). Уровень ставки здесь "привязывается" к какому-либо распространенному финансовому показателю или индексу.

Особый вид ипотеки предназначен для заклада домов пожилыми владельцами. Он назван ипотекой с обратным аннуитетом (reverse-annuity mortgage, RAM). Операция напоминает продажу имущества в рассрочку.

Основной задачей при анализе ипотек является разработка планов погашения долга. Важно также уметь определить сумму остатка задолженности на любой момент процесса погашения.