3. Характеристика рыночных методов оценки

Оценка стоимости объектов рыночным методом проводится с применением одного или нескольких методов оценки: затратного, доходного и сравнительного. Каждый из них отражает разные стороны оцениваемого объекта, опираясь на специфическую информацию, используемые процедуры оценки, наличие определённых условий оценки стоимости объектов гражданских прав.

Среди применяемых методов оценки лишь рыночных метод оценки может потребовать обращение заказчика к независимому профессиональному оценщику.

Рыночный метод применяется для следующих целей оценки:

а) продажи конкретному покупателю, включая продажу в процедуре

экономической несостоятельности (банкротства);

б) внесения акций (долей) в виде денежного вклада;

в) продажи на торгах (аукционе, по конкурсу);

г) передачи в залог (ипотеку);

д) наследования;

е) разрешения имущественных споров;

ж) реализации управленческих решений;

з) выхода (исключения) участника из хозяйственного общества.

К видам стоимости, определяемым рыночным методом, относятся:

рыночная; инвестиционная; ликвидационная; специальная.

Рыночный метод оценки используется как для независимой оценки с привлечением аттестованного оценщика, так и для обязательной оценки, обязанность которой установлена законодательством.

Случаи, в которых проведение оценки стоимости объектов гражданских прав являются обязательными, перечислены в п.21 Положения (Указа Президента № 615 от 13.10.2006 г.):

1) оценка стоимости выставляемого на торги имущества банкрота;

2) оценка стоимости имущества, передаваемого в залог в качестве

обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору;

3) оценка стоимости неденежного вклада, вносимого в уставный фонд

юридического лица;

4) оценка стоимости отчуждаемого государственного имущества, кроме

имущества, относимого к оборотным активам государственных

юридических лиц;

5) оценка стоимости недвижимого имущества, приобретаемого на

возмездной основе Республикой Беларусь, ее административно-

территориальной единицей, юридическим лицом государственной формы

собственности;

6) в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Обязательная оценка должна проводиться до совершения соответствующих сделок.

3.1 Затратный метод.

Затратный (имущественный) метод в оценке собственности базируется на восстановительной стоимости активов и рассчитывается как разница между суммой всех активов по балансу организации и текущей стоимости ее обязательств, или стоимости замещения объекта той же полезности за минусом всех видов износа.

В рамках затратного метода к оценке рыночной стоимости предприятий используются дополнительные методы (расчеты):

• метод (расчет) накопления активов;

• метод (расчет) скорректированной балансовой стоимости;

• метод (расчет) ликвидационной стоимости.

Расчет рыночной стоимости предприятия в рамках затратного метода основан на оценке стоимости собственного капитала, определяемого как разница суммы активов предприятия и стоимости всех его обязательств:

Кс=А - О (1)

где:

Кс – собственный капитал предприятия;

А - активы предприятия;

О - обязательства предприятия.

Различие расчетов затратного метода заключается в оценке стоимости активов предприятия, обусловленное различием целей и объектов оценки.

Расчет накопления активов заключается в оценке обоснованной рыночной стоимости каждого актива предприятия и вычитании из суммы активов предприятия стоимости всех заемных средств. Расчет предусматривает следующие этапы:

- определение рыночной стоимости необоротных активов;

- определение рыночной стоимости оборотных активов;

- оценка дебиторской задолженности;

- оценка стоимости заемных ресурсов;

- перевод обязательств предприятия в текущую стоимость;

- определение стоимости собственных источников путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

За основу расчетов принимается баланс предприятия на последнюю отчетную дату или на дату оценки.

Оценка основных средств предприятия по обоснованной рыночной стоимости осуществляется в зависимости от их вида.

Оценка недвижимости, основанная на затратном, сравнительном и доходном подходах, рассматривает вариант наилучшего и наиболее эффективного использования:

• затратный метод заключается в определении стоимости основанной на оценке затрат на строительство, на воспроизводство зданий и сооружений. Из расходов вычитается накопленный износ по зданиям и сооружениям;

• сравнительный метод заключается в определении стоимости основанной на выборе сопоставимых объектов, проданных в данном районе. Из этих данных выводится цена за единицу площади или объема, которая применяется к объекту оценки;

• доходный метод основан на ожидаемой будущей выручке, расходах и доходе, которые будут получены в случае сдачи недвижимости в аренду. Результат по данному подходу включает стоимость зданий, сооружений и земли.

Особенность оценки машин и оборудования основана на затратном, сравнительном и доходном методах:

• затратный метод заключается в определении стоимости, основанной на оценке затрат на воспроизводство машин и оборудования с учетом поправок на физической, функциональной, технической и экономический износ;

• сравнительный метод заключается в определении стоимости, основанной на выборе проданных, на вторичном рынке сопоставимых объектов. Путем корректировок стоимости проданных объектов приводится к стоимости объекта оценки.

• доходный метод основан на ожидаемой будущей выручке, расходах по эксплуатации и доходе, которые будут получены в случае использования оцениваемого объекта. Прогнозируемые денежные потоки дисконтируются либо капитализируются.

Оценка товарно-материальных запасов производится путем перевода их в текущую стоимость согласно учетной политике оцениваемого предприятия по формированию себестоимости продукции в соответствии с законодательством.

Дебиторская задолженность оценивается с учетом анализа периода возникновения при этом просроченная сумма по прошествии определенного срока частично или полностью списывается на убытки.

Расходы будущих периодов оцениваются по номинальной стоимости, если еще существует связанная с ними выгода.

Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость. Долговые обязательства к получению могут быть оценены путем дисконтирования будущей основной суммы и выплат процентов к их текущей стоимости, причем ставка дисконтирования должна учитывать риск, связанный со сбором будущих платежей.

Расчет скорректированной балансовой стоимости применяется аналогично методу накопления активов. При этом определение обоснованной рыночной стоимости проводится не по всем активам, а выборочно.

Выбор объектов, оцениваемых по обоснованной рыночной стоимости, производится по следующим критериям:

• значимость в производственном процессе оцениваемого предприятия;

• удельный вес в стоимости активов оцениваемого предприятия;

• значительные расхождения балансовой и обоснованной рыночной стоимости актива.

Рыночная стоимость оцениваемого предприятия (собственного капитала) рассчитывается как разница скорректированной балансовой стоимости активов оцениваемого предприятия и всех его обязательств.

Расчет ликвидационной стоимости предприятия применяется аналогично методу накопления активов. При этом из суммы обоснованной рыночной стоимости каждого актива предприятия помимо величины всех обязате6льств вычитываются суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия.

Процесс рыночной оценки предприятия методом ликвидационной стоимости включает следующие этапы:

• анализ бухгалтерского баланса с приложениями на последнюю отчетную дату, или на дату оценки;

• разработка календарного графика ликвидации активов, с учетом времени, необходимого для ликвидации в соответствии с законодательством;

• определение выручки (доходов) от ликвидации активов;

• уменьшение оценочной стоимости активов на величину прямых затрат на ликвидацию активов предприятия. К таким затратам относятся комиссионные вознаграждения, налоги, уплачиваемые от выручки, стоимость демонтажа и утилизации основных средств ( если их несет оцениваемое предприятие);

• прибавление (вычитание) прибыли (убытков) ликвидационного периода;

• уменьшение ликвидационной стоимости активов на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия.

3.2 Доходный метод.

Доходный метод предусматривает установление рыночной стоимости предприятия путем определения текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате распоряжения имуществом предприятия и возможности его дальнейшей продажи.

Оценка предприятия с применением доходного метода основана на следующих принципах:

• собственник не продаст предприятие по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов;

• стоимость инвестиций в предприятие зависит от будущих выгод которые получит от этого предприятия инвестор;

• потенциальный покупатель не заплатит за долю в предприятии больше, чем она может принести доходов в будущем.

Методы и расчеты, используемые в рамках доходного метода, можно разделить на две группы:

1)методы, основанные на пересчете будущих ежегодных доходов предприятия в текущую стоимость (методы дисконтирования доходов);

2)методы базирующиеся на накоплении средней величины дохода (методы капитализации доходов).

В основе всех расчетов лежит понятие дохода. В зависимости от выбора вида дохода различают методы дисконтирования прибыли, дивидендных выплат, денежного потока; а также методы капитализации нормализованной прибыли, выручки дивидендных выплат, нормализованного денежного потока.

Наиболее трудоемким и дорогим, но наиболее коррективным является расчет дисконтированного денежного потока. Его преимущество заключается в том, что в настоящее время прибыль и дивиденды не отражают в достаточной степени состояние белорусских предприятий, а также предпочтения инвесторов.

Ставки дисконтирования и ставки капитализации определяются по данным рынка и выражаются как процентная ставка по данным об альтернативных инвестициях или как ценовой коэффициент по данным об открытых сделках продаваемых объектов.

Связь между ставкой капитализации и ставкой дисконтирования обычно (упрощенно) выражается следующей формулой: ставка дисконтирования минус ожидаемый темп роста дохода равняется ставке капитализации.

Оценка бизнеса на основе доходного метода предполагает следующую последовательность процесса оценки:

• подготовить финансовую отчетность предприятия (компании) за прошлый период (т.е. нормализовать отчетность);

• определить прогнозные данные по выбранным показателям дохода;

• рассчитать ставку дисконтирования или коэффициент капитализации для потока дохода;

• определить стоимость бизнеса путем конвертиции будущих доходов в стоимость на дату отчета, используя методы дисконтирования и капитализации.

3.2.1. Mетод (расчет) денежных потоков включает следующие основные этапы:

• выбор модели денежного потока;

• прогноз выручки (доходов), расходов и инвестиций;

• расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода;

• определения видов и расчет величины рисков;

• выбор ставки дисконтирования;

• расчет текущей стоимости будущих денежных потоков;

• расчет рыночной стоимости предприятия в постпрогнозный период;

• расчет рыночной стоимости предприятия;

• внесение заключительных поправок.

Выработка прогноза денежного потока (на основе прогнозных отчетов о движении денежных средств) осуществляется на будущий временной период (прогнозный), начиная с текущего года.

Прогнозный период для оценки предприятия может составлять в зависимости от цели оценки и конкретной ситуации от 3 до 10 лет.

При прогнозировании принимается интервал в 1 год, для точности результата можно осуществлять дробление прогнозного периода на более мелкие интервалы: полугодие или квартал.

При анализе выручки (доходов) и ее прогнозе должны быть учтены следующие факторы:

• темпы инфляции – измеряются с помощью индексов цен, рассчитываемых в соответствии с законодательством Республики Беларусь, характеризующих среднее изменение уровня цен за определенный период;

• величина производственных мощностей – определяется исходя из информации представленной руководством оцениваемого предприятия. В случае прогнозируемого роста объемов производства, в прогнозе должен быть заложен рост, который не превышает возможности производственных мощностей предприятия;

• доля оцениваемого предприятия на рынке – необходимо определить тенденцию изменения доли реального рынка, удерживаемой оцениваемым предприятием с точки зрения спроса и потребностей конечных потребителей;

• спрос на продукции;

• общая ситуации в экономике, определяющая перспективы спроса;

• ситуация в конкретной отрасли с учетом существующего уровня конкуренции;

• планы предприятия.

Прогноз выручки (дохода) должен быть логически совместим с ретроспективными показателями деятельности предприятия и отрасли в целом.

При анализе и прогнозе расходов и затрат необходимо:

• учесть ретроспективные взаимозависимости и тенденции прошлых лет;

• изучить структуру расходов, в особенности соотношение постоянных и переменных;

• оценить инфляционные ожидания для каждой категории расходов; изучить единовременные и чрезвычайные статьи расходов, которые могут встречаться в финансовой отчетности за прошлые годы, но в будущем не встретятся;

• определить начисление амортизационных фондов исходя из нынешнего наличия активов и из будущего их прироста и выбытия, основываясь на учетной политике предприятия;

• рассчитать затраты на выплату процентов на основе прогнозируемых уровней задолженности;

• сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателями предприятий-конкурентов или с аналогичными среднеотраслевыми показателями.

Для оценки производственных расходов могут использоваться следующие данные:

• расходы за последний отчетный год;

• усредненная величина расходов за несколько лет;

• скорректированная величина расходов, полученная на основе консультаций со специалистами оцениваемого предприятия.

Оценка начисляемых амортизационных фондов основывается на учетной политике оцениваемого предприятия, разработанной в соответствии с действующим законодательством, с учетом будущих планов предприятия в области амортизационной политики.

При анализе и прогнозе инвестиций необходимо:

• спрогнозировать инвестиции с целью замены основных средств предприятия по мере их износа, приобретения и строительства новых активов для улучшения конкурентоспособности и (или) расширения производственных мощностей в будущем;

• учесть потребность и размеры собственных оборотных средств предприятия;

• учесть изменение остатка долгосрочной задолженности.

Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода проводится одним из следующих основных методов:

• прямой метод, основанный на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т.е. по бухгалтерским счетам;

• косвенный метод, анализирующий движение денежных средств по направлениям деятельности.

Определение ставки дисконтирования проводится следующими методами:

а) метод средневзвешенной стоимости источников (капитала). Средневзвешенная стоимость источников (капитала, рассчитывается как сумма взвешенных ставок отдачи на собственные источники и заемные (ставка отдачи на заемные средства является процентной ставкой банка по кредитам), где в качестве удельных весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре источников.

Средневзвешенная стоимость источников (капитала) рассчитывается по следующей формуле:

(2)

где:

W - средневзвешенная стоимость источников (капитала);

k_d - стоимость привлеченных заемных средств;

t_c - ставка налога на прибыль предприятия;

W_d – доля заемных средств в структуре источников предприятия;

k_p -стоимость привлечения акционерных источников

(привилегированные акции);

w_p - доля привилегированных акций в структуре источников

предприятия;

k_s - стоимость привлечения средств акционеров (простые акции);

w_s - доля обыкновенных акций в структуре источников предприятия.

б) метод оценки капитальных активов – применяется для денежного потока собственных источников (капитала) и использует следующие формулы для нахождения ставки дисконтирования:

1) для оценки открытого акционерного общества

R = R_f + b(R_m-R_f) (3)

Где:

R – требуемая инвестором ставка дохода ( на собственный капитал);

R_f – безрисковая ставка дохода;

b - коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране);

R_m – общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг);

2) для оценки закрытого акционерного общества

R = R_f + b(R_m-R_f) + S₁ + S₂ + C (4)

Где:

R – требуемая инвестором ставка дохода ( на собственные источники);

R_f – безрисковая ставка дохода;

b - коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране);

R_m – общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг);

S₁ - премия для малых предприятий;

S₂ – премия за риск для отдельного предприятия;

С – страновой риск.

Для определения ставки дисконтирования в качестве безрисковой может быть принята ставка по вложениям, характеризующаяся наименьшим уровнем риска.

Показатель общей доходности рынка представляет собой среднерыночный индекс доходности и рассчитывается на основе долгосрочного анализа статистических данных.

Расчет величины рыночной стоимости предприятия в постпрогнозный период основан на предпосылке о том, что предприятие способно приносить доход и по окончании прогнозного периода.

В зависимости от перспектив развития предприятия в постпрогнозный период используют следующие способы расчета его стоимости:

• метод накопления активов – может быть использован для крупного стабильно работающего предприятия, главной характеристикой которого являются значительные (более 50% от итоговой суммы баланса) внеоборотные активы;

• метод ликвидационной стоимости – применяется в случае, если в послепрогнозный период ожидается банкротство предприятия с последующей продажей имеющихся активов;

• метод предполагаемой продажи – заключается в пересчете денежного потока в показатели стоимости с помощью коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых предприятий.

Модель Гордона – суть модели сводится к тому, что годовой доход послепрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами роста. При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконтирования. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины накопленных за отчетный период амортизационных фондов и капиталовложений равны.

Расчет конечной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле:

(5)

где:

V_(term) – стоимость в постпрогнозный период;

CF_(t+1) – денежный поток за первый год постпрогнозного (остаточного)

периода;

i - ставка дисконтирования;

g - долгосрочные темпы роста денежного потока.

Конечная стоимость V_(term) по формуле Гордона определяется на момент окончания прогнозного периода.

Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в построгнозный период.

Текущая стоимость денежных потоков в течение прогнозного периода рассчитывается по формуле дисконтированного денежного потока:

(6)

где:

PV – текущая стоимость денежных потоков

С_k – денежный поток интервала прогноза (за 1 год)

I - ставка дисконтирования

N – прогнозный период (выраженный в интервалах прогноза)

К – порядковый номер интервала прогноза (1- первый год; 2- второй год и т.д.).

В случае интервала прогнозирования менее 1 года формула 5 корректируется с учетом интервала прогнозирования (месяц, квартал и т.д.).

Рассчитанную стоимость оцениваемого предприятия в постпрогнозный период приводят к текущим стоимостным показателям по той же ставке дисконтирования, что применяется для дисконтирования денежных потоков прогнозного периода.

Предварительная величина рыночной стоимости предприятия, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков представляется собой сумму двух следующих составляющих:

• текущей стоимости денежных потоков прогнозного периода;

• текущего значения рыночной стоимости предприятия в постпрогнозный период.

После определения предварительной величины рыночной стоимости предприятия для получения окончательной величины рыночной стоимости необходимо внести итоговые поправки:

• поправка на величину стоимости нефункционирующих активов;

• корректировка величины собственных оборотных средств – учет фактической величины собственных оборотных средств;

• поправка на контроль и ликвидность.

В результате оценки рыночной стоимости предприятия методом дисконтированного денежного потока получается стоимость контрольного (более 50% уставного фонда) ликвидного пакета акций. При оценке неконтрольного пакета (менее 50% уставного фонда) данным методом необходимо сделать скидку на неконтрольный характер. При расчете стоимости закрытого акционерного общества необходимо сделать скидку на низкую ликвидность.