6. 4 Оценка стоимости объекта недвижимости.

Объект оценки представляет собой единый объект недвижимого имущества, включающий:

земельный участок с кадастровым номером 62368ХХХХ, площадью 0,0619 га (под оцениваемым капитальным строением), расположенный по адресу: Минская обл., Минский р-н, садоводческий кооператив «ХХХ», право собственности на него (далее - земельный участок объекта оценки);

капитальное строение (дача), расположенное по адресу: Минская обл., Минский р-н, садоводческий кооператив «ХХХ», и право собственности на него (далее -капитальное строение объекта оценки).

Непосредственная близость данного населенного пункта к г. Минску обуславливает высокий спрос на подобные объекты недвижимости.

Объект оценки расположен примерно в трех километрах от МКАД г. Минска, транспортную доступность обеспечивает песчано-грунтовая дорога.

Определение стоимости объекта оценки недвижимости сравнительным методом

Исследование рынка и выбор объектов-аналогов. В нашем случае с целью выявления объектов-аналогов было проведено исследование рынка объектов-аналогов в Минском районе. Поиск объектов-аналогов проводился в сети Интернет. В результате анализа выявлено, что в Минском районе рынок объектов-аналогов достаточно хорошо развит.

Подробное исследование проводилось по поиску информации на сайте www.realt.by для последующего анализа, статистической обработки данных, выборки объектов-аналогов по экономическим, объемно-планировочных, техническим и прочим характеристикам.

Исследование рынка подобных объектов недвижимости показало, что развитие рынка происходит довольно интенсивно. Данный факт обусловлен ростом строительства, а также купли/продажи загородной недвижимости.

При поиске объектов-аналогов была выявлена основная зависимость стоимостей/цен объектов-аналогов по следующим основным критериям:

• расстояние от МКАД г. Минска, транспортная доступность;

• общая площадь капитальных строений объектов недвижимости;

• местоположение объектов недвижимости (окружение на местности - соседние постройки, тип административно-территориальных единиц (поселок, поселок городского типа, деревня));

• тип капитальных строений объектов недвижимости;

• благоустройство объектов недвижимости и прочее.

На основании выбранных объектов-аналогов была построена полиномиальная линия тренда, итоговые данные которой (R²=0,9533) говорят о корректности произведенной выборки, анализа статистических показателей, сравнения выбранных параметров и критериев.

Диапазон стоимостей/цен на объекты недвижимости колеблется

от 99 000 долл. США до 400 000 долл. США.

Основной упор в исследовании сделан на объекты-аналоги, расположенные по Логойскому направлению. По представленным объектам-аналогам диапазон стоимости 1 кв. м колеблется в пределах 905-1389 долл. США, среднее значение стоимости представлено в размере 1142 долл. США/1 кв. м.

Исходя из полученной информации было отобрано два объекта-аналога.

Выбранные объекты-аналоги:

1) Объект-аналог № 1 (дом, расположенный в Минской обл., Минский р-не, населенный пункт ХХХ);

2) Объект-аналог № 2 (дача, расположенная в Минской обл., Минский р-не, населенный пункт ХХХ).

В общем виде расчетная модель метода прямого сравнения продаж имеет следующий вид:

С = Ц,+К_Р, (1)

где:

С - стоимость объекта - аналога;

Ц, - цена продажи или стоимость предложения объекта-аналога;

К_Р - величина корректировки цены продажи или стоимости предложения.

В качестве элементов сравнения корректировок первой группы были выбраны следующие характеристики:

1) имущественные права;

2) условия финансирования сделки;

3) состояние рынка (время продажи)

4) условия продажи объекта.

Корректировки первой группы по объектам-аналогам не производились, поскольку предполагались равные условия с объектом оценки.

К корректировкам второй группы были отнесены технические характеристики:

1) срок службы капитального строения объектов-аналогов;

2) количество надземных уровней капитального строения объектов – аналогов;

3) группа капитальности объектов- аналогов;

4) общая площадь капитального строения объектов- аналогов;

5) строительная готовность капитального строения объектов- аналогов;

6) прочие условия объектов- аналогов.

Далее из скорректированной стоимости объектов-аналогов были выделены стоимости земельных участков объектов-аналогов. В качестве стоимости 1 кв. м земельных участков объектов-аналогов принималась стоимость 1 кв. м земель в садоводческом товариществе согласно Выписке о кадастровой стоимости земель садоводческого товарищества и дачного строительства № X от ХХХХ.

Таким образом, была получена стоимость капитальных строений объектов-аналогов. Дальнейшие корректировки применялись исключительно к полученной стоимости капитальных строений объектов-аналогов.

Далее к скорректированной стоимости капитальных строений объектов-аналогов была прибавлена стоимость оцениваемого земельного участка.

При определении стоимости объекта оценки методом сравнительного анализа продаж, учитывались веса скорректированных стоимостей объектов-аналогов в зависимости от величины внесенных корректировок.

Для оценки точности полученных результатов был рассчитан коэффициент вариации скорректированных цен продаж объектов-аналогов. Принято считать, что максимальное значение коэффициента вариации должно составлять К_V=0,3 или 30%. Полученное значение коэффициента вариации К_V=0,29 свидетельствует о сопоставимости объектов-аналогов, правильном выборе элементов сравнения и верном определении величин корректировок.

Проведенные корректировки по объектам-аналогам и определение рыночной стоимости объекта оценки в текущем использовании методом сравнительного анализа продаж представлены в таблицах 6.4.1-6.4.2

Таблица 6.4.1- Исходная информация по объекту оценки и объектам-аналогам для сравнительного метода (метода сравнительного анализа продаж)

Показатели	Объект оценки		Объекты-аналоги
1	2		3		4
			№1		№2
Адрес	Минская обл., Минский р-н, садоводческий кооператив "ХХХХХ"		Минская обл., Минский р-н, XXX		Минская обл., Минский р-н, XXX
Назначение капитального строения	Дача (садовый дом)		Дача		Дом
Год постройки	1995		1997		2007
Общая площадь капитального строения, кв.м	212,2		143,4		108
Площадь земельного участка, кв.м	619		600		600
Расположение земельного участка	Садоводческое товарищество		Садоводческое товарищество		Садоводческое товарищество
Стоимость 1 кв.м земельного участка, USD	2,95		2,95		2,95
Имущественные права на капитальное строение	собственность		собственность		собственность
Имущественные права на земельный участок		собственность		собственность		собственность
Условия финансирования объекта		типичные		типичные		типичные
Условия продажи объекта		рыночные		рыночные		рыночные
Количество надземных уровней капитального строения		2		2		1
Материал стен капитального строения		дерево/ обложено кирпичом		красный кирпич		блочный
Группа капитальности капитального строения		3		2		2
Автономное водоснабжение3		есть		есть		есть
Отопление		есть		есть		есть
Электроснабжение		есть		есть		есть
Газоснабжение		нет		нет		нет
Строительная готовность		100%		100%		80%
Прочие условия		рядом лес, живописное место		рядом лес, ландшафтный дизайн, пруд на участке, гараж		рядом лес, живописное место
Стоимость объектов-аналогов, USD				165 000		150 000

Таблица 6.4.2 - Корректировки по объектам-аналогам и определение рыночной стоимости в текущем использовании объекта оценки сравнительным методом

Показатели	Объект оценки	Объекты-аналоги
		№1	№2
Корректировка на имущественные права, USD		0	0
Корректировка на условия финансирования объекта, USD		0	0
Корректировка на состояние рынка (время продажи), USD		0	0
Корректировка на условия продажи объекта, USD		0	0
Скорректированная стоимость, USD		165 000	150 000
Стоимость земельного участка, USD	1 826	1770	1770
Стоимость капитального строения, USD		163 230	148 230
Скорректированная стоимость капитального строения, USD		163 230	148 230
Корректировка на срок службы капитального строения, USD		-6 529	-35 575
Скорректированная стоимость капитального строения, USD		156 701	112 655
Корректировка на количество надземных уровней капитального строения, USD		0	-5 633
Скорректированная стоимость капитального строения, USD		156 701	107 022
Корректировка на группу капитальности, USD		-9 402	-6 421
Скорректированная стоимость капитального строения, USD		147 299	100 601
Корректировка на общую площадь капитального строения, USD		70 671	97 061
Скорректированная стоимость капитального строения, USD		217 969	197 662
Корректировка на строительную готовность капитального строения, USD		0	39 532
Скорректированная стоимость капитального строения, USD		217 969	237194
Корректировка на прочие условия объектов-аналогов, USD		-5%	-5%
Скорректированная стоимость объектов-аналогов, Usd		208 897	227 161
Стоимость объекта оценки, USD		214 365
Стандартное отклонение		12 914
Коэффициент вариации		0,06
Абсолютная величина корректировок		86 602	184 223
Отношение величины корректировок к цене продажи		0,52	1,23
Обратная величина отношению величины корректировок к цене продажи	2,72	1,91	0,81
Удельный вес	1,00	0,701	0,299

214 000

1008

459 886 000

Стоимость объекта оценки с учетом округления, USD

Стоимость 1 кв.м объекта оценки, USD

Стоимость объекта оценки с учетом округления, руб.