2. Цели и процедуры оценки.

2.1. Цели оценки и классификация собственности.

В выборе соответствующей стоимости для оценки решающее значение имеют цель ее выполнения и характеристики оцениваемой собственности.

Классификация основных целей оценки стоимости объектов гражданских прав имеет следующий вид, представленный на рисунке 2.1.1

Цели оценки

Ведение бухгалтерского учета и формирование финансовой отчетности

Купля-продажа предприятия, организации бизнеса как имущественных комплексов

Определение налогооблагаемой базы и налогообложения

Купля-продажа имущества должника, отчуждение государственного имущества

Определение кредитоспособности и стоимости залога при кредитовании

Купля-продажа недвижимости и недвижимого имущества, земельных участков

Привлечение инвестиций, оценка вклада собственника (учредителя)

Купля-продажа машин, оборудования, транспортных средств, материалов

Определение ущерба (стихийных бедствий, имущественного, экономического и др.

Реструктуризация, модернизация, реконструкция и проведение процедуры банкротства

Повышение эффективности бизнеса, управления, социального уровня

Отчуждение имущества, недвижимости

Оценка инвестиционного проекта бизнеса, нематериальных активов

Рисунок 2.1.1. Классификация основных целей оценки

Если объектом сделки купли-продажи, кредитования, аренды или лизинга, внесения пая является элемент имущества предприятия, то отдельно оценивается необходимый объект, например недвижимость, нематериальные активы машины и оборудование и т.д. для каждой цели оценки.

После выяснения цели оценки следует установить, к какому классу и категории относится оцениваемая собственность. При этом класс собственности указывает на отношение рынка к данному типу собственности, а категория устанавливает характер использования собственности владельцем.

По классу собственности ее можно подразделить на: специализированную и неспециализированную собственность.

Неспециализированная и специализированная собственность, в свою очередь, классифицируются на категории в зависимости от цели владения:

- для деятельности предприятий (бизнеса);

• для проживания владельца;

• в качестве инвестиции;

• в качестве товарных запасов;

• для целей освоения и развития.

При оценке предприятия или его доли в акционерном капитале необходимо учитывать любые соглашения о купле-продаже, ограничения, связанные с уведомлением об инвестировании, ограничительные статьи в соглашении и создании товарищества. Следует также учитывать, является ли оцениваемый интерес собственника капитала контрольным или миноритарным, и прочие подобные факторы, способные повлиять на результат оценки.

При оценке бизнеса как действующего предприятия оценщик должен также принимать во внимание стоимость при ликвидации, которая может оказаться выше стоимости этого предприятия как действующего бизнеса. Это возможно в том случае, когда оно имеет лишь минимальную прибыль или несёт убытки или, когда основные активы - как материальные так и нематериальные, например, интеллектуальная собственность, торговые марки, могут иметь существенную стоимость.

Оценщик должен распознать и хорошо понимать движущие рыночные силы для данного бизнеса, текущие тенденции бизнеса, доступность заемного и собственного финансирования , экономику спроса и предложения в данном секторе, масштаб и распространение эффективной фактической и предполагаемой конкуренции, географическое положение и социально-экономический профиль населения в данном регионе.

Хотя оценка бизнеса и оценка недвижимости имеют схожесть концепции, однако они сильно различаются по применяемым процедурам используемой информации, знаниям и опыту. Причина этого- большая разница в самих объектах оценки, в различии экономических факторов, влияющих на их стоимость. Оценка недвижимости включает оценку земли, зданий и сооружений и соответствующих прав.

Оценщик бизнеса должен быть знаком с общепринятыми принципами бухгалтерского учёта, с текущей финансовой документацией бизнеса, налоговым законодательством, законодательством о финансах компаний, уметь анализировать финансовую и статистическую отчётность компании. Оценка бизнеса часто требует внесения корректировки в финансовые отчёты или налоговые декларации, в том числе на особенности учёта товарных запасов, износа и амортизации, нефункционирующих активов. Оценщик коммерческой недвижимости, полагаясь на финансовые отчёты, интересуется текущим денежным потоком и оценками прироста капитала.

Большая разница между практикой оценки недвижимости и практикой оценки бизнеса заключается в том, что многие термины, вроде бы одинаково употребляемые в обоих случаях, фактически имеют разные значения. Это обстоятельство является причиной многих ошибочных результатов оценок. Например, «доход», который должен быть капитализирован в оценке бизнеса, обычно бывает очищен от начислений на износ и амортизацию, тогда как «доход», капитализируемый в оценке недвижимости, - нет. Недвижимость обычно повышается в стоимости, если её разумно эксплуатируют, а активы предприятия, такие как машины и оборудование, имеют тенденцию изнашиваться. Таким образом, важные оценочные термины, такие как чистый доход и денежный поток, имеют различные, хотя и всеми принятые, определения в зависимости от того, применяются ли они в контексте оценки бизнеса или недвижимости. Другой неоднозначный термин-это ''обоснованная рыночная стоимость” в терминологии недвижимости включает понятие наилучшего и наиболее эффективного использования. В оценке бизнеса ''обоснованная рыночная стоимость” более ориентирована на сделку: это цена, по которой можно ожидать сделки при условиях, существующих на дату оценки.

Оценка недвижимости практически не имеет дела с целой группой нематериальных активов бизнеса, таких как патенты, лицензии, торговые марки, авторские права, гудвилл, клиентура, контракты на работу, договоры о недопущении конкуренции и т. д. Чем больше прибыль компании зависит от ее нематериальных активов, тем более важны такие активы в стоимости бизнеса. Кроме того, оценщика бизнеса могут попросить отдельно оценить эти нематериальные активы.

Благодаря взаимодействию многих нематериальных и материальных активов, а также из-за способности рынков бизнес изменяется быстрее, чем изменяются рынки недвижимости, стоимость бизнеса обычно менее постоянна, чем стоимость недвижимости. Например, оценка недвижимости прямо не учитывает изменений в моде или стилях, которые могут серьёзно повлиять на величину стоимости бизнеса.

Недвижимость обычно оценивается, как свободная от долгов. При оценке бизнеса его стоимость обычно рассматривается как собственный капитал владельца (все активы минус все обязательства). Огромное большинство оценок недвижимости связано с ее использованием в качестве обеспечения для займов.

Значение местоположения в стоимости недвижности обычно гораздо важнее, чем в стоимости бизнеса. Компания может быть расположена в нескольких местах, и ее легко переместить. Оценка бизнеса исключительно важна для такой активной сферы, как слияния, поглощения, отторжения и покупки действующих предприятий и множества различных активов.

В оценке недвижимости существуют три общепринятых рыночных метода оценки стоимости: доходный, затратный и сравнительный. Стоимость действующего бизнеса почти полностью определяется его способностью приносить доход.