- •Министерство образования Республики Беларусь
- •К.А. Шиманский
- •Cодержание
- •Введение
- •Основы оценочной деятельности.
- •1.1. Развитие оценочной деятельности в Республике
- •Беларусь.
- •1.3. Виды стоимостей и их назначение в оценке.
- •2. Цели и процедуры оценки.
- •2.1. Цели оценки и классификация собственности.
- •2.2 Процесс и процедуры оценки.
- •2.3 Основные принципы оценки.
- •3. Характеристика рыночных методов оценки
- •3.1 Затратный метод.
- •3.2.2. Метод (расчет) прямой капитализации доходов.
- •3.3 Сравнительный метод.
- •4. Практические советы оценки бизнеса
- •4.1. Цели и особенности оценки бизнеса.
- •4.2 Рыночные методы оценки бизнеса.
- •А. Метод накопления активов используется когда:
- •Б. Сравнительный метод – метод компании-аналога:
- •1) Выбор компании-аналога.
- •2) Финансовый анализ и сопоставление.
- •3) Выбор и вычисление оценочных мультипликаторов (коэффициентов).
- •4) Применение мультипликаторов к оцениваемой компании.
- •5) Внесение итоговых поправок.
- •6) Расчет стоимости бизнеса.
- •В. Доходный метод – метод дисконтирования будущих денежных потоков
- •1) Определение денежного потока.
- •2) Трансформация и нормализация бухгалтерской отчетности.
- •3) Прогноз валовых доходов и расходов компании.
- •4) Расчет будущих денежных потоков и остаточной стоимости.
- •5) Расчет ставки дисконта и коэффициента капитализации.
- •5А) Метод определения средневзвешенной стоимости капитала (wacc):
- •5Б) Метод кумулятивного построения :
- •6) Внесение итоговых поправок
- •7) Расчет стоимости бизнеса
- •4.3 Практические советы.
- •5. Методы оценки отдельных объектов собственности
- •5.1 Оценка нематериальных активов.
- •5.1.1 Общие положения оценки
- •5.1.2 Особенности оценки стоимости бренда
- •5.2 Особенности оценки стоимости земельных участков.
- •5.3 Международные стандарты оценки.
- •5.3.1 Международные стандарты оценки (мсо) как свод единообразных правил.
- •5.3.2 Международные стандарты оценки как кодекс поведения.
- •5.3.3 Ведущие международные организации оценщиков и стандарты.
- •Часть 2 «Оценка посадок многолетних растений, регулярно приносящих урожай» указывает на особенности оценки посадок многолетних растений, приводит возможные подходы к такой оценке.
- •5.4 Бухгалтерские аспекты продажи предприятия (бизнеса).
- •6. Практические ситуации оценки
- •6.1 Оценка ликвидационной стоимости предприятия.
- •6.2 Оценка рыночной стоимости имущества
- •6. 3 Переоценка основных средств методом сравнения
- •6. 4 Оценка стоимости объекта недвижимости.
- •6. 5 Подходы к оценке продаваемого бизнеса.
- •6.5.1 Анализ сферы деятельности оцениваемой компании
- •6.5.2 Анализ условий аренды имущества
- •6.5.3 Анализ конкурентных преимуществ компании
- •6.5.4 Оценка деятельности компании
- •6. 6 Оценка стоимости предприятия (бизнеса) методом
- •6.7 Оценка рыночной стоимости транспортных средств.
- •А. Оценка затратными методами
- •6. 8 Пример оценки имущества.
- •7. Тестовые задания.
- •Литература
6.5.3 Анализ конкурентных преимуществ компании
Арендуемое компанией здание А было построено несколько десятилетий назад как большой универмаг в одном из живописных и посещаемых мест города и до сих пор является одним из крупнейших торговых центров. Здание расположено в исторической оживленной части центра города. Развитая система общественного транспорта обеспечивает хорошую доступность торгового центра: поблизости проходят маршруты практически всех городских троллейбусов, автобусов и маршрутных такси.
Расположение в центре города, осуществление торговой деятельности в течение нескольких десятилетий, наличие огромных торговых площадей по реализации промышленных и продовольственных товаров, транспортная доступность, посещаемость туристами обеспечивают повышенный уровень конкурентоспособности торгового центра, размещенного в здании А, по сравнению с другими крупными торговыми центрами города. Высокий уровень конкурентоспособности и потенциальной доходности предприятия обеспечивается также вышеуказанными выгодными условиями договора аренды имущества.
В настоящее время в здании А действуют более 100 субарендаторов. Размер арендной платы в договорах субаренды составляет 90 000 руб. за 1 м2 торговой площади. Сравнительный анализ показывает, что ставки арендной платы по договорам субаренды в здании А установлены на достаточно конкурентоспособном уровне: обычный размер арендной платы в центре города составляет 90 000-100 000 руб. за 1 м2. Действующий порядок заключения с субарендаторами краткосрочных (на несколько месяцев) договоров позволяет при их повторном заключении устанавливать повышенный размер платы за субаренду в случае повышения стоимости коммунальных услуг и инфляционных ожиданий.
Здание Б расположено в несколько отдаленном крупном районе города, застроенном многоэтажными высотными домами улучшенной планировки. Район обеспечивается очень хорошим транспортным сообщением (несколько троллейбусных и автобусных маршрутов, а также ряд маршрутных такси). Несмотря на удаленность здания Б от центральной части города, сдача его площадей в субаренду также обеспечивает группе компаний «Торговый дом» существенный доход.
Уровень конкуренции среди магазинов и торговых центров города, предоставляющих услуги по сдаче торговых и складских площадей в субаренду, можно оценить как повышенный. Официальные статистические данные свидетельствуют о росте средней заработной платы, реальных располагаемых доходов населения, как следствие, наблюдается рост спроса населения на промышленные и продовольственные товары, оборота розничной торговли, общественного питания и платных услуг. При этом около 70 % оборота розничной торговли приходится на предприятия малого бизнеса и частных предпринимателей, значительная часть которых организует работу именно на арендуемых торговых площадях
Маркетинговый анализ показал, что в ближайшие годы в городе можно ожидать дальнейшего роста оборота розничной торговли и повышения арендной платы по договорам субаренды. Однако рост доходов по договорам субаренды будет ограниченным ввиду наличия повышенной конкуренции на данном рынке: несколько компаний приступили к активному строительству крупных торговых центров в городе. Однако все крупные строительные проекты требуют значительных капиталовложений и существенных затрат времени, а срок их окупаемости составит несколько лет — в то время как группа компаний «Торговый дом» обладает низким уровнем издержек и находится на стадии устойчивого развития.
Тем не менее, ввод в действие в ближайшее время новых торговых центров может серьезно повлиять на конкурентную ситуацию на рынке, сказаться на темпах прироста платы по договорам субаренды. В этой связи наличие у группы компаний «Торговый дом» возможности существенного снижения издержек (ввиду отсутствия необходимости значительных инвестиций в новое строительство, высокого уровня компенсации производимых неотделимых улучшений, а также стабильного и весьма низкого уровня арендной платы за арендуемое имущество) является весьма важным конкурентным преимуществом предприятия, позволяющим (при необходимости) удерживать ставки по договорам субаренды на конкурентоспособном уровне.