1.3. Виды стоимостей и их назначение в оценке.
Стоимость – не исторический факт, а оценка ценности товара или услуги в конкретный момент времени. Экономическое понятие стоимости отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель товара или услуг, в конкретный момент времени.
Стоимость – экономическая категория, которая определяет:
- расчетный денежный эквивалент, который покупатель готов обменять
на какой-либо предмет, имущество, объект оценки;
- расчетную денежную величину, отражающую представление о
ценности (полезности) имущества, в том числе имущественных прав,
исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности.
Стоимость не присуща конкретному объекту изначально, а является проявлением конкретных качеств и свойств.
Свойства стоимости:
Наличие спроса и предложения на рынке. Нет спроса – нет стоимости.
Полезность – является основой стоимости, хотя сама по себе не устанавливает ее величину. Нет полезности – нет стоимости.
Дефицитность – стоимость возникает только при наличии ограниченного предложения плюс полезность.
Передаваемость – юридическая возможность передачи прав собственности. Если объект нельзя продать как какой-либо эквивалент, то говорить о стоимости проблематично.
Вид стоимости, который определяется в каждой конкретной ситуации, называется базой оценки. Цели оценки часто определяют вид оцениваемой стоимости. В практике оценочной деятельности используются различные виды стоимостей.
Рассмотрим сущность стоимостей
Первоначальная стоимость – стоимость объектов основных средств, зданий и сооружений на момент ввода их в эксплуатацию.
Восстановительная стоимость – это стоимость объекта оценки, полученная в результате переоценки, проводимой по решению правительства.
Действительная стоимость – это восстановительная стоимость без стоимостной величины износа.
Балансовая стоимость объекта оценки, отраженная в бухгалтерском балансе.
Оценочная стоимость предприятия представляет собой сумму активов предприятия, доходов и расходов будущих периодов (за исключением курсовых разниц и суммы имущества, полученного безвозмездно) за минусом заемных средств и стоимости имущества, не принадлежащего предприятию на правах собственности, а также резервов предстоящих расходов, прочих доходов и расходов.
Скорректированная балансовая стоимость предприятия представляет собой балансовую стоимость после внесения изменений и дополнений в статьи актива и пассива баланса по результатам их оценки.
Утилизационная стоимость – это стоимость собственности (без учета стоимости земли), рассматриваемая как стоимость совокупности составляющих материалов, строительных элементов и конструкций без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.
Оценочная стоимость – это действительная (остаточная) стоимость с учетом коэффициентов рыночного фактора.
Рыночная стоимость – это расчетная сумма, за которую продавец готов продать собственность покупателю в коммерческой сделке, во время которой каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.
Рыночная стоимость отражает меновую стоимость, которую можно получить за товар на открытом конкретном рынке на дату оценки.
Расчет рыночной стоимости не предусматривает каких-либо специальных условий или обязательств (например, льготное финансирование, обременение договорами о продаже, либо аренде, уступок сделанных кем-либо). Рыночная стоимость понимается как стоимость собственности, рассчитанная без учета издержек и налогов, связанных со сделкой купли-продажи.
Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена продажи на открытом конкурентном рынке при соблюдении всех условий честной продажи, когда покупатель и продавец имеют полную информацию, действуют сознательно и разумно, на цену сделки не влияют побочные факторы.
Специальная стоимость – это рыночная стоимость с учетом дополнительных элементов или условий, влияющих на стоимость в силу физических, функциональных или экономических связей и финансовых причин. Это приращение или снижение стоимости собственности затрагивает какого-либо конкретного собственника или пользователя покупателя с особым интересом, а не рынок вообще. Одним из принципов специальной стоимости могут являться отдельные элементы стоимости действующего предприятия.
Специальная стоимость в конкретный момент времени, обычно указывает «дату оценки». Часто, указывается не только дата, но и цены, в которых приведен расчет. А в условиях Белоруссии, важное значение играет и курс доллара к рублю.
Стоимость на открытом рынке – это расчетная стоимость, за которую продажа права собственности была бы безусловно произведена на дату оценки за наличный расчет при соблюдении всех условий честной продажи, когда покупатель и продавец имеют полную информацию, действуют сознательно и разумно, на цену сделки не влияют побочные факторы.
Стоимость на открытом рынке включает элементы, которые собственность может иметь при альтернативном ее использовании, слиянии с другой собственностью или с другим правом в той же собственности, но ограниченной на практике ожиданием предложений по приобретению собственности на открытом рынке возможностями покупателей.
Стоимость в использовании (потребительская стоимость) – отражает стоимость объекта оценки для конкурентного пользователя, который может и не выставлять объект на продажу на конкретном рынке, а удовлетворяет свои потребности
Пример: Эмигрант хочет купить дом, так как в нем жили родные. Полезность этого дома для него больше, чем рыночная стоимость.
Стоимость при существующем использовании – это стоимость собственности, которая определяется для составления финансовой и бухгалтерской отчетности и используется для ведения бизнеса.
Расчетная стоимость реализации – это стоимость до вычета расходов на продажу, которую на дату оценки, можно обоснованно ожидать в будущей безусловной сделке продажи права в собственности, при соблюдении всех условий частной продажи, когда покупатель и продавец имеют полную информацию, действуют сознательно и разумно, на цену сделки не влияют побочные факторы.
Расчетная стоимость ограниченной реализации – это стоимость до вычета расходов на продажу, которую на дату оценки, можно обоснованно ожидать достижимой в будущей безусловной сделке продажи за ограниченный период при соблюдении всех условий честной продажи, когда покупатель и продавец имеют полную информацию, действуют созидательно и разумно, на цену сделки не влияют побочные факторы.
Расчетная стоимость быстрой реализации – стоимость, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения должного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости.
Стоимость аренды на открытом рынке – это стоимость о наилучшей арендной плате, за которую объект оценки может быть сдан в аренду на дату оценки за нормальный маркетинговый период и соблюдении всех условий честной сделки, когда арендатор и арендодатель имеют полную информацию, действуют сознательно и разумно, на цену сделки не влияют побочные факторы. При этом рассматривается не продление существующей аренды, а организация нового договора аренды.
Страховая стоимость – стоимость страхуемых частей недвижимости, которые могут быть разрушены или повреждены.
Налогооблагаемая стоимость – стоимость, рассчитанная в соответствии с принятой политикой налогообложения.
Под налогооблагаемой стоимостью может пониматься как часть рыночной стоимости используемой для массовой оценки с целью налогообложения недвижимости, так и величина равная рыночной стоимости, рассчитанная в соответствии с конкретными методиками и нормативами для целей наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Налоговая стоимость является основной для расчета налога на различные типы недвижимости и территории.
Инвестиционная стоимость – стоимость собственности для конкретного инвестора, предъявляющего свои инвестиционные требования к капитальным вложениям.
Пример: Купил разваленную ферму. Отдавали за бросовую цену (одну базовую), а он отдал в десятки раз больше. Инвестору нужна была ферма для разведения грибов, овец, гусей. И он уверен, что этот расход окупится. Это и была инвестиционная стоимость.
Факторы, влияющие на стоимость, подразделяются на физические, социальные, экономические, политические.
Физические: природные (ландшафт); создаваемые человеком (искусственные – улучшения, которые сделаны человеком).
Социальные: демография, образ и уровень жизни.
Пример: хороший дом, но на улице беспризорные дети. Такая собственность дешевле, чем в другой среде.
Экономические: доходы; занятость населения; доступность кредитов; уровень цен.
Политические: образование; безопасность; налоговая политика; национальная политика.
Стоимостью обладает не сам объект, а права на него. Если по каким-то причинам права владельца объекта станут более ограниченными или повысятся риски при совершении операций, то стоимость объекта также упадет, хотя физически с объектом не произойдет никаких изменений. Вот почему стоимость – это не только свойство самого объекта, но по большей части – функция правовых и финансовых отношений по поводу объекта. Поэтому оценщики различают несколько видов стоимости – кроме бухгалтерских понятий балансовой (первоначальной либо остаточной в зависимости от системы учета) и полной восстановительной стоимости активов различают инвестиционную, рыночную, залоговую, ликвидационную, страховую и другие виды стоимости.
Важную роль в управлении стоимостью играет понимание того, какие экономические или функциональные факторы оказывают наибольшее влияние на стоимость объекта.
Управление стоимостью компании – это такой метод управления, при котором все стратегические и оперативные управленческие решения направлены на максимизацию ее стоимости – самый комплексный показатель, оценивающий абсолютно все достижения компании. Тем самым система управления стоимостью компании ставит перед всеми работниками, от управляющих высшего звена до рабочих, одну общую цель – непрерывный рост ее стоимости.
Таким образом, управление стоимостью может стать ключевым инструментом повышения эффективности организации и ее оценки.
ПРОВЕРЬТЕ СВОИ
ЗНАНИЯ НА КОНТРОЛЬНЫХ ВОПРОСАХ
Какими законодательными актами регулируется оценка стоимости объектов гражданских прав?
В соответствии с какими стандартами проводится оценка стоимости объектов гражданских прав?
Какой орган управления в Республике Беларусь организует и формирует информационную и методическую базу оценочной деятельности?
Назовите и дайте характеристику методов оценки объектов гражданских прав?
Что является объектами оценки?
Назовите объекты оценки для предприятий как имущественного комплекса (бизнеса)?
Какие основные виды стоимостей используются в процессе оценки?
Какие элементы (объекты) включает недвижимое имущество?
Назовите основные свойства стоимости?
Укажите, когда рынок недвижимости считается эффективным?
Укажите, какие факторы влияют на стоимость?
Назовите основные случаи обязательной оценки?