- •Министерство образования Республики Беларусь
- •К.А. Шиманский
- •Cодержание
- •Введение
- •Основы оценочной деятельности.
- •1.1. Развитие оценочной деятельности в Республике
- •Беларусь.
- •1.3. Виды стоимостей и их назначение в оценке.
- •2. Цели и процедуры оценки.
- •2.1. Цели оценки и классификация собственности.
- •2.2 Процесс и процедуры оценки.
- •2.3 Основные принципы оценки.
- •3. Характеристика рыночных методов оценки
- •3.1 Затратный метод.
- •3.2.2. Метод (расчет) прямой капитализации доходов.
- •3.3 Сравнительный метод.
- •4. Практические советы оценки бизнеса
- •4.1. Цели и особенности оценки бизнеса.
- •4.2 Рыночные методы оценки бизнеса.
- •А. Метод накопления активов используется когда:
- •Б. Сравнительный метод – метод компании-аналога:
- •1) Выбор компании-аналога.
- •2) Финансовый анализ и сопоставление.
- •3) Выбор и вычисление оценочных мультипликаторов (коэффициентов).
- •4) Применение мультипликаторов к оцениваемой компании.
- •5) Внесение итоговых поправок.
- •6) Расчет стоимости бизнеса.
- •В. Доходный метод – метод дисконтирования будущих денежных потоков
- •1) Определение денежного потока.
- •2) Трансформация и нормализация бухгалтерской отчетности.
- •3) Прогноз валовых доходов и расходов компании.
- •4) Расчет будущих денежных потоков и остаточной стоимости.
- •5) Расчет ставки дисконта и коэффициента капитализации.
- •5А) Метод определения средневзвешенной стоимости капитала (wacc):
- •5Б) Метод кумулятивного построения :
- •6) Внесение итоговых поправок
- •7) Расчет стоимости бизнеса
- •4.3 Практические советы.
- •5. Методы оценки отдельных объектов собственности
- •5.1 Оценка нематериальных активов.
- •5.1.1 Общие положения оценки
- •5.1.2 Особенности оценки стоимости бренда
- •5.2 Особенности оценки стоимости земельных участков.
- •5.3 Международные стандарты оценки.
- •5.3.1 Международные стандарты оценки (мсо) как свод единообразных правил.
- •5.3.2 Международные стандарты оценки как кодекс поведения.
- •5.3.3 Ведущие международные организации оценщиков и стандарты.
- •Часть 2 «Оценка посадок многолетних растений, регулярно приносящих урожай» указывает на особенности оценки посадок многолетних растений, приводит возможные подходы к такой оценке.
- •5.4 Бухгалтерские аспекты продажи предприятия (бизнеса).
- •6. Практические ситуации оценки
- •6.1 Оценка ликвидационной стоимости предприятия.
- •6.2 Оценка рыночной стоимости имущества
- •6. 3 Переоценка основных средств методом сравнения
- •6. 4 Оценка стоимости объекта недвижимости.
- •6. 5 Подходы к оценке продаваемого бизнеса.
- •6.5.1 Анализ сферы деятельности оцениваемой компании
- •6.5.2 Анализ условий аренды имущества
- •6.5.3 Анализ конкурентных преимуществ компании
- •6.5.4 Оценка деятельности компании
- •6. 6 Оценка стоимости предприятия (бизнеса) методом
- •6.7 Оценка рыночной стоимости транспортных средств.
- •А. Оценка затратными методами
- •6. 8 Пример оценки имущества.
- •7. Тестовые задания.
- •Литература
6. 5 Подходы к оценке продаваемого бизнеса.
Предположим, что один из владельцев успешного бизнеса — группы компаний «Торговый дом» — считает необходимым продать свою долю в нем, составляющую 50 %. Каким образом оценить предварительную стоимость подобной сделки?
Вначале анализируется сфера деятельности и структура оцениваемого бизнеса, затем — влияющие факторы (конкурентные преимущества и факторы риска) и, наконец, применение метода дисконтированных денежных потоков при оценке бизнеса.
6.5.1 Анализ сферы деятельности оцениваемой компании
Компанией заключен договор аренды недвижимого имущества —трехэтажного здания А в центре города — для размещения универсального магазина, буфета и кафе сроком до 2050 г.
Помимо здания А, «Торговый дом» арендует также здание Б в отдаленном районе города — здание бывшего магазина «Промышленные товары», в котором также организована торговая деятельность.
Основным источником доходов компании являются доходы от сдачи арендуемого имущества в субаренду ряду фирм для организации розничной торговли широким ассортиментом промышленных товаров. Коэффициент использования торговой и складской площади в зданиях А и Б в среднем составляет 75 %, торговые места фирм-субарендаторов расположены весьма плотно. Вместе с тем ожидаемый в городе рост количества торговых площадей, сдаваемых в субаренду может привести к повышению требовательности покупателей к уровню обслуживания. Данный фактор представляет известный риск, поскольку может повлечь за собой в будущем некоторое снижение коэффициента использования площадей.
Расходы компании складываются из арендной платы за арендуемое имущество, расходов по содержанию здания (коммунальные услуги, охрана), расходов на оплату труда работников компании, административных накладных расходов, оплаты услуг сторонних организаций, налоговых платежей.
6.5.2 Анализ условий аренды имущества
Анализ действующей нормативно-правовой базы показал следующее:
а) величина арендной платы за арендуемое имущество определяется не в зависимости от рыночной ситуации, а установлена на основании решения собственника, и поэтому находится на весьма низком уровне (не более 20 тыс. руб. за 1 м2);
б) арендуемое имущество может сдаваться арендаторами в субаренду, при этом расчет арендной платы на сдаваемую в субаренду часть арендуемых площадей производится с повышающим коэффициентом;
в) если иное не указано в договоре аренды, величина арендной платы за арендуемое имущество подлежит корректировке раз в год с учетом официального изменения индекса инфляции;
г) величина арендной платы может быть снижена {на 50-100 %) в течение определенного срока для частичной компенсации произведенных арендатором неотделимых улучшений арендуемого имущества.
Анализ заключенных договоров аренды зданий А и Б показал следующее:
По зданию А арендатору (группе компаний «Торговый дом») установлен размер согласованных инвестиций в неотделимые улучшения указанного здания в сумме 5 000 млн руб. (при этом компенсация затрат по неотделимым улучшениям за счет снижения размера арендной платы производится в размере 90 %, что является весьма выгодным условием договора аренды). Данные инвестиции могут быть осуществлены в любое время в течение всего срока долгосрочной аренды (вплоть до 2050 г.). К началу 2007 г. освоено свыше 2 600 млн руб., или более 50 % указанной суммы; предприятием были произведены существенные неотделимые улучшения арендуемого имущества: замена кровли; надстройка новых несущих конструкций; замена окон; монтаж лестницы; реконструкция системы отопления и системы вентиляции; монтаж теплоизоляции; отделочные работы в торговом зале; облицовка сайдингом и др. Проведенная реконструкция здания позволила несколько увеличить торговые площади, пригодные к сдаче в аренду.
Сумма арендной платы за арендуемое здание А по договору составляет 29 500 тыс. руб. в месяц, или 350 млн руб. в год, и не может быть изменена арендодателем до 2050 г.; при этом договор аренды здания А составлен юридически грамотно, не несет юридических рисков для арендатора и нацелен на всемерную защиту интересов арендатора в случае попытки арендодателя оспорить данный договор в суде (например, при смене руководства).
Здание Б построено сравнительно недавно и имеет незначительный износ. Договор аренды здания Б заключен на типовых, обычных условиях и не содержит в себе особых преференций. Сумма арендной платы по зданию Б составляет 9 500тыс. руб. в месяц, или 110 млн руб. в год. Данная сумма может корректироваться не чаще одного раза в год с учетом изменения индекса инфляции.
Отметим, что выявленные факты (предоставление привлекательного имущества, здания А, в аренду на длительный срок, по низкой ставке арендной платы и с высоким уровнем компенсации неотделимых улучшений) являются уникальными в своем роде и представляют собой весьма значительное конкурентное преимущество оцениваемой компании.
Общая сумма арендной платы за арендуемое имущество по обоим зданиям в настоящее время составляет 39 000 тыс руб в месяц, или 470 млн руб. в год.