Введение

Переход к рыночной экономике потребовал развития новых областей науки и практики, в том числе появилась потребность в новой области знаний и услуг – оценке стоимости объектов гражданских прав.

Особенность современного этапа развития рыночной экономики в Республике Беларусь заключается в необходимости и важности оценки стоимости предприятий как имущественных комплексов (бизнеса) для решения задач инвестирования в бизнес, привлечения капитала, залоговых операций, продажи на торгах, реализации управленческих решений. Сложность задачи оценки стоимости предприятия связана с неоднозначностью позиций специалистов по вопросам методологии определения рыночной стоимости объекта собственности, а так же с тем обстоятельством, что структура задач, которые призвана решить оценка многоотраслевая, многообразна и неоднородна.

Целью оценки является определение стоимости в процессе: купли-продажи предприятия (бизнеса) в целом или его доли, купли-продажи акций, определение кредитоспособности и стоимости залога при кредитовании; страхования активов, выручки, бизнеса, финансовых операций; налогообложения и определении налогооблагаемой базы; ведения бухгалтерского учета и формирования финансовой отчетности; формирования бизнес-планов и инвестиционных проектов, оценки вклада собственника (учредителя), проведения процедуры банкротства субъекта или продажи имущества должника и т.д.

Основные положения, инструктивные и методические материалы по оценке государственного имущества, оценке земель, стоимости предприятия и недвижимости активно формировались в условиях разгосударствления и приватизации государственной собственности Республики Беларусь, начиная с 1993 года.

Указом Президента Республики Беларусь «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» от 13 октября 2006 г. №615, изменений и дополнений к нему от 1 марта 2007 г. № 116 утверждены порядок регулирования оценочной деятельности и Положение об оценке стоимости объектов гражданских прав Республики Беларусь. Это подтверждает, что оценочная деятельность совершенствуется и находится на стадии развития, соответственно необходима в освоении новых знаний в области экономической оценки объектов при подготовке и переподготовке и повышении квалификации специалистов в высших учебных заведениях.

Главная цель учебного пособия – помочь слушателям, студентам и специалистам овладеть основными методами оценки и системой расчетов стоимости объектов гражданских прав для практического использования в конкретных условиях производственно-хозяйственной деятельности.

1. Основы оценочной деятельности.

0. 1.1. Развитие оценочной деятельности в Республике

1. Беларусь.

Крупнейшим собственником в Республике Беларусь является государство, которое определяет государственную политику в сфере экономики, управления государственным имуществом, активизации инвестиционных процессов. Недвижимое имущество составляет существенную долю богатства республики, поэтому оценочная деятельность является одним из главных направлений государственной политики.

Собственность на недвижимость и операции с ней, такие как купля-продажа, ипотека, налогообложение, обуславливают необходимость определения стоимости недвижимого имущества. И оценочная деятельность при этом является одним из основных аспектов обслуживания рынка недвижимости.

Важнейшее место в оценочной деятельности занимают организационные проблемы, охватывая регулирование оценочной деятельности, стандарты оценки, договорные отношения, профессиональное образование оценщиков и этику профессиональной оценочной деятельности.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Республике Беларусь, только начинает развиваться, хотя потребность в оценке имущества рыночными методами возникла еще в 1993-1997 гг. В нормативных актах понятие «рыночная стоимость» появилось значительно позже. Методические рекомендации по оценке недвижимости и имущественных прав на нее были утверждены коллегией Министерства по управлению государственным имуществом и приватизации Республики Беларусь (протокол от 27 ноября 2000 г. № 26).

В 2002 г. Правительством Республики Беларусь приняты постановления о проведении оценки земель населенных пунктов и о порядке проведения оценки, переоценки земель, земельных участков.

В 2004 г. введены в действие Инструкции по оценке рыночной стоимости предприятий и об оценке и порядке продажи предприятия и иного имущества должника, находящегося в процедуре экономической несостоятельности (банкротства), утвержденные постановлениями Министерства экономики Республики Беларусь. Указанные инструкции базировались на оценке имущества рыночным методом, что позволяло оценщикам при оценке имущества определять как рыночную стоимость, так и другие виды стоимости в зависимости от цели оценки.

Важнейшим шагом в развитии оценочной деятельности стало принятие Указа Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» (далее – Указ № 615). Указом определены компетенция Президента Республики Беларусь, Совета Министров Республики Беларусь и Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь (далее – Госкомимущество) и других органов государственного управления в области оценочной деятельности, утверждено Положение об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь. Данным Положением установлены объекты гражданских прав, подлежащие оценке, определены методы оценки, основания оценки, перечень документов, предоставляемых заказчику по результатам оценки, требования к содержанию этих документов, установлены случаи обязательного проведения оценки, права и обязанности исполнителя оценки, его ответственность за убытки, причиненные в результате осуществления оценочной деятельности, требования к оценщикам.

В развитие Указа № 615 Правительством Республики Беларусь приняты постановления о методах оценки объектов гражданских прав при осуществлении с ними определенных видов сделок и (или) иных юридических значимых действий; нормах для оценки жилых домов, садовых домиков, дач, примыкающих к ним строений, а также расположенных отдельно от них хозяйственных (подсобных и дворовых) построек и гаражей; некоторых вопросах применения Указа № 615; об утверждении Положения о порядке проведения аттестаций оценщиков и Положения о порядке ведения государственного реестра оценщиков.

Указанные нормативные правовые акты устанавливают порядок аттестации физических лиц на право проведения независимой оценки объектов оценки, выдачи им свидетельства об аттестации оценщика, его дубликата, внесения изменений в свидетельство, продления и прекращения действия свидетельства, а также методы оценки объектов гражданских прав при совершении с ними определённых видов сделок, нормы для оценки жилых домов, садовых домиков, дач, иных построек.

Указам № 615 предусмотрены разработка и утверждение государственных стандартов Республики Беларусь по оценке объектов гражданских прав:

СТБ 52.0.01 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения»;

СТБ 52.1.01. «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка предприятий как имущественных комплексов (бизнеса)»;

СТБ 52.2.01. «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка земельных участков»;

СТБ 52.3.01. «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка капитальных строений (зданий и сооружений), не завершённых строительством объектов, изолированных помещений как объект недвижимого имущества»;

СТБ 52.4.01. «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка машин, оборудования, инвентаря, материалов»;

СТБ 52.6.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка транспортных средств».

Государственный стандарт Республики Беларусь СТБ 52.5.01-2007 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка объектов интеллектуальной собственности» был разработан Государственным комитетом по науке и технологиям и утверждён постановлением Государственного комитета по стандартизации.

В 2007-2008 гг.постановлениями Госкомимущества утверждены инструкции по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества; оценка предприятий как имущественных комплексов (бизнеса); о порядке проведения оценки имущества, находящегося в государственной собственности; по кадастровой оценке земель населённых пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов, земель, расположенных за пределами населённых пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов.

В 2009 г. по поручению Госкомимущества Научно-исследовательским республиканским унитарным предприятием по землеустройству, геодезии и картографии «БелНИЦзем» подготовлены и утверждены Методические рекомендации по оценке дорожных транспортных средств, оценке водных судов и оценке воздушных судов. Кроме того, организацией подготовлены и утверждены примерные формы документов (заключений и отчётов по оценке), составляемых по результатам независимой оценки капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений. Указанные Методические рекомендации и примерные формы документов, составляемых по результатам оценки, рекомендованы оценщикам для применения при проведении оценки.

В целях повышения качества оценочных работ Госкомимуществом в декабре 2008г. создан Интернет-ресурс «Цены на недвижимость в Беларуси» (http://pr.nca.by), предназначенный для предоставления на безвозмездной основе оценщикам недвижимости сведений о ценах купли-продажи объектов недвижимости из договоров купли-продажи, зарегистрированных в едином государственно регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Интернет – ресурс создан в увязке с реестром цен, регистром стоимости государственного земельного кадастра, единым государственным регистром недвижимого имущества, прав на него и сделок и ним. Имеющаяся в Интернет-ресурсе информация позволяет оценщикам в полной мере использовать сравнительный метод при оценке недвижимости и опираться в своих расчётах на информацию обо всех зарегистрированных сделках с недвижимостью на соответствующей территории.

Для регулирования и совершенствования оценочной деятельности, обеспечения прав и законных интересов граждан и юридических лиц при проведении оценки недвижимого имущества, для предотвращения подделок и махинаций с заключениями об оценке, обеспечения прозрачности и публичности рынка недвижимости, повышения качества оценочных услуг в 2009 г. начато создание Автоматизированной информационной системы государственной регистрации заключений об оценке недвижимого имущества и ведения единого цифрового архива оценочных документов в Республике Беларусь.

Система позволит обеспечить государственную регистрацию заключений об оценке недвижимости; сбор и хранение заключений об оценке и основных показателей, использованных при оценке; анализ оценочной деятельности в республике; предоставление информации о произведённых оценках и оценочных показателях участникам рынка недвижимости.

При Государственном комитете по имуществу создан Экспертно-консультативный совет по оценочной деятельности. Его решено создать с целью выработки и формирования единых принципов и подходов в оценке объектов гражданских прав в Беларуси, а также совершенствования оценочной деятельности (постановление Госкомимущества от 13 ноября 2009 г. № 64). В соответствии с положением о совете его решения будут носить рекомендательный характер.

В его функции входит большое количество задач, в том числе подготовка предложений по совершенствованию технических и иных нормативных правовых актов в области оценки, по развитию системы контроля качества оценочных услуг и по созданию единой системы информационного обеспечения, а также обобщение практики оценки, рассмотрение спорных вопросов в оценке по обращениям физических и юридических лиц и другие.

Членами совета могут являться представители Госкомимущества, а также с их согласия представители госорганов, различных организаций (государственных, научных, общественных, занимающихся оценкой), банков, высших учебных заведений, научных учреждений и иные представители профессионального и научного сообщества.

Таким образом, за короткий период в республике создана нормативная правовая и техническая база, позволяющая аттестованным оценщикам (по всем видам объектов оценки в республике аттестовано более 800 человек), проводить оценку на должном уровне.

1.2. Основные положения и понятия оценки.

Государственную политику в области оценочной деятельности определяет Президент Республики Беларусь. Совет Министров реализует государственную политику в области оценочной деятельности и определяет методы оценки стоимости объектов гражданских прав.

Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь:

• ведет государственный реестр оценщиков;

• представляет интересы Республики в международных организациях по вопросам оценки стоимости объектов гражданских прав;

• осуществляет иные полномочия в области оценочной деятельности в соответствии с законодательством.

Оценочная деятельность базируется на специфической терминологии и понятиях, используемых на практике.

Оценка – процесс и результат определения стоимости объекта оценки.

Процесс оценки – определенная последовательность процедур, используемая для получения стоимости.

Оценочная деятельность – предпринимательская деятельность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, связанных с оказанием услуг по оценке.

Оценщик – физическое лицо – специалист, имеющий специальное образование, аттестованный в установленном порядке и занимающийся практической оценочной деятельностью.

Обязательная оценка – оценка, обязательность проведения которой установлена законодательством. Обязательной оценкой являются:

а) при продаже в процессе конкурсного производства имущества лица, признанного банкротом;

б) при предоставлении в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору (имущества, передаваемого в залог);

в) при внесении неденежного вклада в уставный фонд юридического лица;

г) при совершении сделки, предусматривающей отчуждение государственного имущества.

Внутренняя оценка – оценка, проводимая самостоятельно юридическими или физическими лицами на основании собственного решения без привлечения исполнителя оценки с использованием данных бухгалтерского учета, информации о стоимости приобретения объекта оценки или стоимости аналогичных объектов.

Независимая оценка – оценка, проводимая исполнителями оценки на основании гражданско-правовых договоров.

Результаты независимой оценки представляются заказчику в форме заключения об оценке и отчета об оценке. Стоимость объекта оценки, указанная в заключении об оценке, может использоваться только в соответствии с целью оценки.

Заключение и отчет об оценке должны быть подписаны оценщиком и скреплены его личной печатью, а также подписаны и скреплены печатью руководителя и юридического лица исполнителя, содержать дату их подписания.

Метод оценки – способ расчета стоимости отдельного вида объекта оценки на дату оценки.

Стоимость объектов оценки в Республике Беларусь может определяться:

1)индексным методом путем применения коэффициентов к первоначальной (восстановительной) или остаточной стоимости имущества;

2) методом балансового накопления активов на основании данных бухгалтерского учета на дату оценки;

3) рыночным методом на основе:

а) определения затрат, необходимых для воспроизводства либо

замещения объекта оценки с учетом износа (затратный метод);

б) сравнения объекта оценки с аналогичными объектами, сходными с

подлежащим оценке объектом по основным экономическим,

техническим и иным характеристикам с учетом индивидуальных

особенностей (сравнительный метод);

в) расчета доходов, ожидаемых от использования объекта оценки

(доходный метод);

4) методом пересчета валютной стоимости путем определения стоимости объекта оценки в валюте, если объект оценки приобретен за иностранную валюту;

5) методом кадастровой оценки с использованием сведений, содержащихся в государственном земельном кадастре (для земельных участков).

Способ оценки – совокупность приемов, используемых для расчета стоимости.

Цена – денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая, уплаченная за имущество, товар, услуги, объекты гражданских прав.

Затраты (расходы, издержки) – денежное выражение величины ресурсов, требуемых на создание или производство объекта оценки, продукции, оказание услуг, выполнения работ и их реализацию или приобретение.

Объекты оценки – предприятия как имущественные комплексы (бизнес), капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, незавершенные строительством объекты, земельные участки, машины, оборудование, инвентарь, транспортные средства, материалы и другое имущество, а также объекты интеллектуальной собственности.

Для целей оценки предприятий как имущественных комплексов (бизнеса) выделяются следующие объекты оценки: предприятие как объект прав; предприятие как имущественный комплекс; коммерческая организация; доля в уставном фонде юридического лица; акция; пакет акций; недвижимость.

Предприятие как объект прав представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие как имущественный комплекс представляет собой объект недвижимости, зарегистрированный в органах государственной регистрации в порядке, установленном законодательством.

Коммерческой организацией является организация, преследующая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и (или) распределяющая полученную прибыль между участниками.

Доля в уставном фонде юридического лица представляет собой часть вклада в уставный фонд, приходящаяся на каждого участника, которая предоставляет права на участие в управлении юридического лица, получение части его прибыли в виде дивидендов и части имущества, оставшегося после расчета с кредиторами, или его стоимости в случае ликвидации юридического лица.

Совокупность долей участников хозяйственного общества составляет уставный фонд общества, который гарантирует права кредиторов.

Акцией является бессрочная эмиссионная ценная бумага, свидетельствующая о вкладе в уставный фонд акционерного общества и удостоверяющая в соответствии с законодательством и уставом акционерного общества права ее владельца на участие в управлении обществом, получение части его прибыли в виде дивидендов и части имущества, оставшегося после расчета с кредиторами, или его стоимости в случае ликвидации акционерного общества.

Пакетом акций является совокупность акций, принадлежащих одному владельцу.

Недвижимость – обычный участок земли, включая пространство над и под ним с неотъемлемыми природными элементами и улучшениями. Верхняя граница определяется экономической целесообразностью (например: аэропорт – высота недвижимости определяется высотой полетов и обследования окружающей среды).

Недвижимое имущество – земельные участки и все что прочно с ними связано: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого невозможно без ущерба его назначению, в том числе здания, сооружения, предприятие как имущественный комплекс и др.

Здания – один из видов сооружений, входят в состав недвижимости.

Земельный участок – часть недвижимости в виде участка территории, определенного в юридическом описании оцениваемой недвижимости.

Природные элементы - деревья, холмы, водоемы и т.д.

Рынок недвижимости классифицируют по видам прав собственности.

Собственность – совокупность прав на владение, пользование, распоряжение и присвоение дохода от недвижимости.

Собственник – физическое или юридическое лицо, имеющее на законном основании право собственности.

Сервитут – юридически закрепленное право кого-либо на использование каким-либо образом объекта недвижимости, находящийся во владении другого лица.

Титул - документ, удостоверяющий законное право собственности на недвижимость.

Право на недвижимость – имущественные права, связанные с пользованием, владением и распоряжением недвижимостью.

Право собственности – право по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться каким-либо имуществом, передавать свои полномочия другому лицу, использовать свое имущество в качестве залога или обменять его иными способами, передавать свое имущество в собственность или в управление другому лицу, а также совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону.

Передача прав собственности – надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия, приватизации.

Имущественное право – вещное право: право использования какого-либо имущества определенным образом, право на получение дохода от использования имущества, например от сдачи в аренду.

Продавец недвижимости – юридическое или физическое лицо, имеющее законное право продажи недвижимости. Продавцом недвижимости может быть собственник, либо законодательно установленное юридическое лицо.

Рынок недвижимости – это совокупность институтов и процедур, обеспечивающих процесс сведения вместе покупателей и продавцов недвижимости, подготовку и проведение сделок с особым товаром: отдельные права и совокупность прав на недвижимость.

Рынок недвижимости имеет различные циклы активности. Активность зависит от: прогнозируемой демографической обстановки; покупательной способности населения и других факторов.

Например: при низких доходах может быть много пустых площадей и перенаселенность существующего жилья. При повышении доходов избыток пустых площадей быстро исчезнет. Цены начинают расти. По мере роста дохода становиться выгодно строительство отдельных домов, затем многоквартирных. В условиях депрессии новое строительство стимулируется льготным финансированием. Строительство отдельных домов становится выгодным из-за становления личных капиталов – люди строят жилье себе. Затем достаток растет у второй имущественной прослойки, и выгодным становится строительство нового жилья. Темпы строительства увеличивают спрос на землю. По мере роста темпов строительства возникает избыток предложения. Условия кредитования ужесточаются. Ставки увеличиваются. Появляются платежи по кредитам, увеличиваются затраты на эксплуатацию, что ведет к экономическому спаду вследствие уменьшения прибыли. Дальнейшее строительство становится невыгодным. Количество свободных площадей увеличивается, арендная плата уменьшается. Первыми разоряются те, кто делает бизнес на сдаче недвижимости в аренду. Затем следует период депрессии, и цикл повторяется.

Рынок недвижимости считается эффективным если:

! все товары и услуги сконцентрированы в одном месте;

! на рынке обращаются стандартные типы недвижимости;

! отсутствуют сезонные колебания;

! сделки купли-продажи имеют простое финансирование и

юридическое оформление;

! нет жестких законодательных ограничений.

Международная финансовая ситуация может существенно повлиять на развитие рынка недвижимости. Например, изменение процентных ставок на кредиты на международных финансовых рынках приводят к соответствующему изменению цен на внутренних рынках недвижимости. Оценщик должен быть в курсе современных тенденций развития мировых рынков недвижимости, чтобы прогнозировать тенденции изменения ситуации на внутреннем рынке.

Определяющим фактором внутренней ситуации является позиция правительства, в руках которого находятся в том числе и налоговые рычаги, позволяющие регулировать распределение денежных потоков в национальной экономике. Законодательство, стимулирующее привлечение в том числе ипотечного капитала, создание зон экономического благоприятствования, увеличения числа рабочих мест, усиление защиты частных инвестиций – вот неполный перечень возможностей стимулирования рынка недвижимости.

Ситуация на местном рынке еще в большей степени влияет на развитие локального рынка недвижимости, определяя в конечном итоге перспективы развития. Плодородие земли, особенности рельефа и климата, инженерное оборудование и ухоженность ландшафта, наличие средств связи и коммуникаций, стиль жизни и привычки населения, потенциал для развития собственности – эти и многие другие факторы могут повлиять на решение инвестора.

Рынок недвижимости требует участия специалистов в различных областях знаний, быстро и профессионально обеспечивающих эффективность решений процедурных и технических вопросов на всех стадиях жизненного цикла недвижимости.