Прекращение и расторжение договора простого товарищества

Основаниями прекращения договора простого товарищества являются:

а) объявление кого-либо из товарищей недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

б) объявление кого-либо из товарищей несостоятельным (банкротом);

в) отказ кого-либо из товарищей от дальнейшего участия в бессрочном договоре простого товарищества (в этом случае соответствующее заявление должно быть подано не позднее чем за три месяца до предполагаемого выхода из договора);

г) расторжение договора простого товарищества, заключенного с указанием срока, по требованию одного из товарищей в отношении между ним и остальными товарищами;

д) истечение срока договора простого товарищества;

е) выдел доли товарища по требованию кредитора;

ж) смерть товарища, ликвидация или реорганизация участвующего в договоре простого товарищества юридического лица.

При выбытии участника из договора простого товарищества договор может быть сохранен в отношениях между остальными товарищами, если самим договором или последующим соглашением такое сохранение предусматривается.

Расторжение договора простого товарищества, заключенного с указанием срока или с указанием цели в качестве отменительного условия, между одним из участников и остальными товарищами возможно по уважительной причине с возмещением остальным товарищам реального ущерба, причиненного расторжением договора. Если такой причины нет, то возмещается как реальный ущерб, так и упущенная выгода.

Расторжение договора предполагает распределение имущества товарищества между его бывшими участниками. Переданное в общее владение и пользование имущество возвращается предоставившим его товарищам. Раздел остального имущества, находившегося в общей собственности товарищей, и возникших у них общих прав требования осуществляется в порядке, установленном ст. 252 ГК для раздела имущества, находящегося в долевой собственности.

С момента прекращения договора простого товарищества его участники несут солидарную ответственность по неисполненным общим обязательствам в отношении третьих лиц.

Ответственность по долгам товарищества сохраняется даже в отношении тех его участников, с которыми договор простого товарищества был расторгнут. Они продолжают отвечать перед третьими лицами по общим обязательствам, возникшим в период их участия в договоре, так, как если бы они оставались участниками договора.

Разновидностью простого товарищества является негласное товарищество. Негласным товарищество признается в том случае, если договором простого товарищества предусмотрено намеренное сокрытие информации о существовании товарищества от третьих лиц.

В отношениях с третьими лицами каждый из участников негласного товарищества отвечает всем своим имуществом по сделкам, которые он заключил от своего имени в общих интересах товарищей. В отношениях между товарищами обязательства, возникшие в процессе их совместной деятельности, считаются общими.

2. Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости

Договор участия в долевом строительстве – это соглашение, в силу которого одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор регламентирует Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее Закон)¹.

Сторонами договора являются:

- застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство;

- участник долевого строительства – физическое лицо, вкладывающее денежные средства в строительство.

Существенными условиями договора являются предмет, срок, цена, порядок оплаты предмета договора.

Предмет договора – это конкретный объект недвижимости, который получит участник долевого строительства (дольщик) от застройщика после ввода дома в эксплуатацию, то есть конкретная квартира или квартиры. Поскольку при заключении договора, как правило, дом только начинает строиться и квартиры, подлежащей передаче дольщику по договору долевого участия в строительстве, еще нет, возникают сложности с грамотным описанием предмета договора. Зачастую, строительные компании ограничиваются присвоением квартире строительного номера, указанием на количество комнат и их метраж. Этого недостаточно. Целесообразно указать строительные оси, в которых находится данная квартира, и сделать ссылку на план типового этажа с приложением его в качестве неотъемлемой части договора. На плане этажа необходимо отметить соответствующую квартиру. В этом случае не будет затруднений при определении жилого помещения, подлежащего передаче.

Цена договора может быть выражена в твердой сумме, не подлежащей пересмотру, либо поставлена в зависимость от каких либо условий.

В соответствии с п.4. ст.5 Закона в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

Пункт 5 той же статьи гласит, что в случае, если уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства поэтапно, то основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке будет нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца.

За просрочку платежей участник должен выплатить застройщику неустойку.

Застройщик обязан передать дольщику квартиру, качество которой соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Гарантийный срок на квартиру устанавливается договором и не может быть менее 5 лет со дня передачи предмета договора дольщику.

Если квартира имеет недостатки, которые делают ее непригодной для использования, дольщик вправе потребовать от застройщика:

1. устранения недостатков в разумный срок;

2. уменьшения цены договора;

3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Норма эта диспозитивная и поэтому может быть изменена сторонами договора.

Участник долевого строительства в одностороннем порядке может расторгнуть договор в следующих случаях (ст. 9 Закона):

• неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;

• прекращение или приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

• существенное изменение проектной документации строящегося многоквартирного дома, в том числе существенное изменение размера предмета договора;

• изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;

• неисполнение застройщиком своих обязанностей;

• существенное нарушение требований к качеству предмета долевого строительства.

В целях защиты прав участников долевого строительства, с момента заключения договора они приобретают право залога на строящийся дом и земельный участок, или соответственно, залога права аренды на него, если участок находится в аренде. Причем, залогом обеспечивается как возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, так и возмещение ему убытков или неустойки. Право залога прекращается с момента подписания участником долевого строительства передаточного акта на квартиру.

В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком¹.

В договоре должно быть четко оговорено условие о переуступке прав. Соответствующий договор уступки прав может быть заключен без согласия застройщика, если первоначальный участник долевого строительства (цедент) исполнил все свои обязательства перед застройщиком. В ином случае, обязательно согласие другой стороны.

Содержание договора составляют права и обязанности сторон. При этом обязанностями застройщика являются:

- осуществление всех действий по реализации инвестиционного проекта в целом, в том числе выполнение инвестиционных условий, обеспечение подключения построенного объекта к инженерной инфраструктуре, передача от имени всех участников инвестиционного процесса (инвесторов и (или) дольщиков) вновь построенных внешних сетей (объекты инженерной инфраструктуры) и объектов благоустройства на баланс специализированных эксплуатирующих организаций;

- завершение строительства в срок, предусмотренный договором;

- обеспечение выполнения работ на объекте недвижимости в соответствии с проектно-сметной документацией и действующими строительными нормами и правилами, а также обеспечение соответствия состояния и комплектации причитающейся участнику долевого строительства квартиры условиям договора;

- гарантирование соответствия качества квартиры условиям договора в течение не менее чем пяти лет со дня передачи квартиры участнику долевого строительства;

- уведомление участника долевого строительства о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта;

- обеспечение возможности участнику долевого строительства принять квартиру, соответствующую доле его участия в инвестиционном проекте;

- подготовка и передача участнику долевого строительства документов, необходимых для оформления права собственности на квартиру.

- несение риска случайной гибели и повреждения квартиры до ее приемки участником долевого строительства;

- осуществление расчетов с энергоснабжающими организациями за обеспечение объекта энергоресурсами за счет средств, входящих в цену договора;

- предоставление по требованию участника долевого строительства информацию о ходе реализации и сроках завершения инвестиционного проекта;

- организация товарищества собственников жилья для управления имуществом, созданным в процессе реализации инвестиционного проекта.

Обязанностями участника долевого строительства являются:

- внесение инвестиций на реализацию инвестиционного проекта и оплата;

- принятие квартиры, соответствующей его доле участия в инвестиционном проекте;

- представление застройщику замечаний в письменном виде по объему выполненных;

- принятие документов, необходимых для оформления права собственности на квартиру;

- согласование всех перепланировок, переоборудований, изменений в несущих конструкциях с застройщиком, проектной организацией, проектно-инвентаризационным бюро, иными аналогичными организациями, осуществляющими контроль за строительством и его соответствием проекту (риск производства указанных работ без необходимых согласований лежит на участнике долевого строительства);

- несение расходов по содержанию мест общего пользования и придомовой территории, а также по оплате коммунальных услуг.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Для регистрации договора необходимо представить следующие документы:

1. Если заявитель – инвестор:

- заявление;

- нотариально заверенную копию договора долевого участия в строительстве;

- нотариально заверенную копию инвестиционного договора;

- нотариально заверенную копию проектно-сметной документации строительства объекта недвижимости в части, содержащей поэтажную планировку строящегося объекта (где должно быть обозначено помещение, подлежащее передаче дольщику).

2. Если заявитель – участник долевого строительства:

- заявление;

- нотариально заверенную копию договора долевого участия в строительстве.

Помимо вышеперечисленных документов, при регистрации договора с первым дольщиком, дополнительно представляются:

- разрешение на строительство;

- проектная декларация;

- план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

Для регистрации права собственности на квартиру представляются следующие документы:

1. заявление;

2. документ об уплате государственной пошлины;

3) документ, удостоверяющий личность заявителя (ксерокопию) либо при подаче документов представителем:

- документ, подтверждающий полномочия представителя и удостоверяющий его личность, а также ксерокопию документа, удостоверяющего личность заявителя;

4) договор долевого участия в строительстве (подлинник) и его нотариально удостоверенную копию, а также документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших договор долевого участия в строительстве;

5) ксерокопию первоначального акта органа исполнительной власти о разрешении на строительство жилого дома;

6) документ, подтверждающий отвод (предоставление) земельного участка для строительства объекта, в виде подлинника или нотариально заверенной копии. Копия данного документа может быть также заверена уполномоченным лицом организации застройщика с приложением печати указанной организации;

7) проектную документацию, отражающую размер общей и жилой площади по объекту, а также характеристику помещений, входящих, в соответствии с проектом, в состав объекта в виде подлинника или нотариально заверенной копии;

8) нотариально удостоверенную копию Устава застройщика со всеми изменениями и дополнениями, если они имели место¹.