Простую письменную форму должны иметь:

1. Сделки юридических лиц между собой и с гражданами (ст.161 ГК), за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, а также сделок, которые могут быть совершены устно (например, договор перевозки пассажиров в городском транспорте, договор розничной купли-продажи и др.).

2. Сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в 10 раз установленный законом минимальный размер оплаты труда¹ (ст.14 ГК).

3. Сделки независимо от субъектного состава и суммы:

- учредительный договор, устав (ст.52, 98 ГК);

- сделки, связанные с продажей доли в праве общей собственности (ст.250 ГК);

- соглашение о неустойке (ст.331 ГК);

- соглашение о залоге (ст.339 ГК);

- соглашение о задатке (ст.380 ГК);

- соглашение о поручительстве (ст.362 ГК);

- соглашение об уступке требований и переводе долга, основанных на

сделке, совершенной в письменной форме (ст.389, 391 ГК);

- предварительный договор (ст.429 ГК);

- внешнеэкономический договор (п.3 ст.162 ГК);

- договор продажи недвижимости (ст.550 ГК);

- договор, предусматривающий обещание дарения в будущем (п.2 ст.574 ГК);

- договор дарения недвижимого имущества (п.3 ст.574 ГК);

- договор аренды имущества на срок более года (п.1 ст.609 ГК);

- договор аренды здания или сооружения (п.1 ст.651 ГК);

- договор доверительного управления имуществом (п.1 ст.1017 ГК);

- договор коммерческой концессии (п.1 ст.1028 ГК);

- договор найма жилого помещения (ст.674 ГК);

- договор транспортной экспедиции (ст.802 ГК);

- договор аренды транспортного средства (ст.633, 643 ГК);

- договоры по поводу лотерей, тотализаторов (взаимных пари) и других

основанных на риске игр (п.2 ст.1063 ГК);

- договор проката (п.2 ст.626 ГК);

- договор хранения с обязанностью хранителя принять вещь (п.1 ст.887

ГК);

- договор об отчуждении исключительного права (п.2 ст.1234 ГК);

- лицензионный договор (п.2 ст.1235 ГК)¹;

- договор авторского заказа (ст.1288, 1286, 1287 ГК).

4. Односторонние сделки юридических лиц и граждан (кроме тех, для которых законом установлена нотариальная форма, а также сделок, которые могут быть совершены устно):

- выдача доверенности (п.1 ст.185 ГК);

- подача иска (ст.195 ГК);

- предъявление претензии (п.1 ст.797 ГК);

- оформление индоссамента (п.3 ст.146 ГК);

- направление банку платежного поручения (п.1 ст.863 ГК);

- утверждение передаточного акта и разделительного баланса (п.2 ст. 59

ГК) и др.

Нотариальную форму должны иметь сделки:

1. В случаях, указанных в законе:

- доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п.2 ст.185 ГК);

- доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (п.3 ст.187 ГК)¹;

- доверенность на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок

с ним (п.1 ст.6 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями на 30 декабря 2004 года);

- договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п.2 ст.339 ГК);

- договор ренты (ст.584 ГК);

- уступка требования и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме (ст.389 и 391 ГК);

- завещание (ст.1124 ГК);

- соглашение между залогодержателем и залогодателем о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет ипотеки (ст.349 ГК, ст.55 Закона об ипотеке;

- соглашение об изменении (дополнении) регистрационной записи об ипотеке (п.2 ст.23 Закона об ипотеке);

- соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК);

- предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме (п. 2 ст. 429 ГК);

- брачный договор (ст. 41 СК);

- соглашение об уплате алиментов (ст. 100 СК);

- согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (п.3 ст.35 СК).

2. В случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п.2 ст.163 ГК).

Нотариальное удостоверение сделок осуществляется в соответствии с Законом РФ «Об основах законодательства о нотариате» государственными и частными нотариусами. При отсутствии в населенном пункте нотариуса необходимые действия совершают уполномоченные на это должностные лица исполнительной власти. На территории других государств функции нотариусов исполняют от имени РФ должностные лица консульских учреждений, уполномоченные на это. В случаях, установленных законом, к нотариальному оформлению сделки приравнивается ее удостоверение определенным должностным лицом: командиром воинской части, главным врачом больницы, капитаном морского судна и т.д. (п.3 ст.185 ГК).

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд вправе по требованию стороны, исполнившей сделку, признать сделку действительной. В этом случае последующие нотариальное удостоверение сделки не требуется (ст.165 ГК).

Наряду с рассмотренными формами совершения сделок, законом в ряде случаев предусмотрена дополнительная стадия их совершения – государственная регистрация. Так, подлежат государственной регистрации:

- договор об ипотеке (п.3 ст.339 ГК)¹;

- договор залога права аренды недвижимости (п.5 ст.5 Закона об ипотеке);

- договор купли-продажи жилых помещений (ст.558 ГК), доли в праве общей собственности на жилое помещение (ст.251 ГК);

- договор мены жилых помещений (п.2 ст. 567 ГК) и доли в праве общей собственности на жилое помещение (ст.251 ГК);

- договор купли-продажи предприятия (ст.560 ГК), в том числе в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий (п.1 ст.28 Федерального закона от 21 июля 1997 года №123-ФЗ «О приватизации государственного и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» (с изменениями на 23 июня 1999 года)), процедуры банкротства (ст.86 Федерального закона от 8 января 1998 года №6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»);

- договор мены предприятия (п.2 ст.567, 560 ГК);

- договор дарения недвижимого имущества (ст.574 ГК), доли в праве общей собственности на недвижимое имущество (ст.251 ГК), в том числе пожертвование (ст.582 ГК);

- договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, в том числе договор пожизненного содержания с иждивением (ст.584, п.2 ст.601 ГК);

- договор аренды здания или сооружения на срок не менее года (ст.651 ГК);

- договор аренды предприятия (ст.658 ГК);

- договор аренды здания, сооружения, предприятия, жилья, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (п.3 ст. 609, ст.624 ГК);

- договор субаренды здания и сооружения на срок не менее года, а также субаренды предприятия (п.2 ст. 615 ГК);

- договор финансовой аренды недвижимости (ст. 609 ГК);

- договор аренды (субаренды) нежилых помещений на срок не менее года (ст.1 и ч.2 п.6 ст.12 Закона о государственной регистрации, п.2 ст.651, п.2 ст.615 ГК, Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 года №53 "О государственной регистрации договоров аренды");

- договор аренды (субаренды) земельных участков на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 609, п.2 ст.615 ГК, п.2 ст.26 ЗК);

- договор безвозмездного пользования земельным участком на срок не менее года (п.2 ст.26 ЗК);

- договор аренды участков лесного фонда на срок не менее года (ст.32 Лесного кодекса (далее ЛК);

- договор безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст.36 ЛК; п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года №224);

- договор концессии участка лесного фонда¹ (ст.39 ЛК);

- договор коммерческой концессии (ст.1028 ГК);

- договор об отчуждении исключительного права (п.2 ст.1234 ГК);

- лицензионный договор (п.2 ст.1235 ГК),

- уступка требования по зарегистрированной сделке с недвижимостью (ст.389 ГК);

- перевод долга по зарегистрированной сделке с недвижимостью (ст.391 ГК);

- соглашение об изменении зарегистрированной сделки и зарегистрированного договора (п.1 ст.452 ГК, п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 года №59)²;

- отказ одаряемого принять в дар недвижимость (ст.573 ГК) (возможен только до передачи дара или по договору дарения в будущем);

• соглашение о расторжении зарегистрированного договора (п.1 ст.452 ГК);

- соглашение о новации обязательства по зарегистрированному договору (ст.414 ГК).

Нормы Гражданского кодекса, регламентирующие порядок заключения отдельных видов договоров по-разному определяют последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. Это является следствием того, что сам факт государственной регистрации в одних случаях является необходимым условием признания договора заключенным, а в других – условием действительности договора.

Так, в соответствии с п.3 ст.433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Отсюда следует, что договор, подлежащий государственной регистрации, но не подвергнутый таковой, должен рассматриваться как незаключенный, а не как недействительный.

Приведенная общая норма п.3 ст.433 ГК прямо касается договора купли-продажи предприятия (п.3 ст.560 ГК), договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК), договора дарения недвижимости (п.3 ст.574 ГК), договора ренты, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст.584 ГК), договора аренды здания или сооружения на срок не менее года (п.2 ст.651 ГК), договора аренды предприятия (п.2 ст.658 ГК) и др.

В отмеченных случаях незаключенный договор не порождает никаких прав и обязанностей ввиду несоблюдения порядка совершения сделки. Если же такая незаключенная сделка будет исполнена, то к ней по иску заинтересованной стороны должны применяться нормы о неосновательном обогащении (ст.1102 – 1109 ГК) и гражданско-правовой ответственности (ст.15, 393 ГК)¹.

Срок исковой давности в отношении неосновательного обогащения составляет три года.

Что касается действительности договоров в зависимости от факта их государственной регистрации, то закон связывает это, например, с договором об ипотеке (п.4 ст.339 ГК), договором коммерческой концессии (п.1 ст.1028 ГК), договором об отчуждении исключительного права (п.2 ст.1234 ГК), лицензионным договором (п.2 ст.1235 ГК).

В отмеченных статьях закона прямо указывается, что несоблюдение правил о государственной регистрации влечет недействительность соответствующих договоров. Аналогичные последствия влечет и несоблюдение требования о государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление (п.3 ст.1017 ГК).

Недействительным договор считается с момента заключения. В данном случае договор заключен, но за ним не признается значение юридического факта, в связи с чем он не может породить тот результат, который стороны имели в виду при его заключении. Тем не менее недействительный договор приводит к определенным юридическим последствиям, связанным с его недействительностью¹.

Как известно, недействительные сделки различаются в зависимости от того, требуется ли для признания ее недействительной решение суда (оспоримые сделки) либо сделка является недействительной независимо от такого решения (ничтожные сделки). В силу п.1 ст.165 ГК несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность. Срок исковой давности для предъявления требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки равен трем годам и исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки (ст.181 ГК).

Законом предусмотрены и такие последствия несоблюдения требования о государственной регистрации договора, которые следуют из факта уклонения одной из сторон от его регистрации. В этом случае в соответствии с п.3 ст.165 ГК другая сторона вправе добиваться по суду регистрации договора, совершенного в надлежащей форме. Решение суда является основанием для органа юстиции произвести регистрацию. Убытки, возникшие в связи с задержкой государственной регистрации, несет уклоняющаяся сторона.

В отличие от нотариального удостоверения, требование государственной регистрации сделки не может быть установлено соглашением сторон (за исключением договора о передаче имущественных прав на программу для ЭВМ или базу данных (п.5 ст.13 Закона «О правовой охране программ для ЭВМ и баз данных») и договора о передаче прав на использование охраняемой топологии интегральных микросхем (п.5 ст.9 Закона «О правовой охране топологий интегральных микросхем» (с изменениями на 9 июля 2002 года.))¹.