79. Технико-экономические показатели, характеризующие эффективность недвижимости.

ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду при его стопроцентном использовании без учета всех потерь и расходов.

Действительный валовой доход (ДВД) – это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.

К резервам относят расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений здания.

Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме таблице.

Отчет о доходах и расходах

Показатели	Сумма, р.	Порядок расчета
ПВД		Исходные данные по вариантам
Убытки		5–10 % от ПВД, объяснить
ДВД
ОР:
– налог на имущество		2,2 % в год от величины инвестиций
– коммунальные расходы		5 % от ДВД
– расходы на управление		10 % от ДВД
– страхование		0,1 % от величины инвестиций в год
– обеспечение безопасности		15 % от ПВД
‑ резервы		2 % от величины инвестиций в год
ЧОД

ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Все расчеты показателей эффективности инвестиций необходимо выполнять с дисконтированными денежными потоками.

Дисконтирование служит для приведения разновременных экономических показателей к какому-либо одному моменту времени, обычно к начальному периоду, к моменту затрат.

Экономическая оценка проекта характеризует его привлекательность по сравнению с другими альтернативными инвестициями. При оценке эффективности инвестиций в объект недвижимости с учетом временного фактора используйте следующую систему показателей:

1. срок окупаемости;

2. чистая текущая стоимость доходов;

3. коэффициент рентабельности;

4. внутренняя ставка доходности проекта.

При оценке инвестиционной привлекательности проекта необходимо использование всех показателей, т.к. только совокупность расчетов позволит принять правильное управленческое решение.

Срок окупаемости определяется как ожидаемое число лет, необходимое для полного возмещения инвестиционных затрат. Рассчитывается по формуле

, (1)

где Ток ‑ срок окупаемости, лет;

Тn ‑ число лет, предшествующих году окупаемости;

Vj ‑ невозмещенные инвестиции на начало года окупаемости, р.;

Vn ‑ приток денежных средств в течение года окупаемости, р.

Срок окупаемости должен быть меньше периода пользования заемными средствами, устанавливаемого кредитором.

Чистая текущая стоимость доходов позволяет классифицировать инвестиционные проекты и принимать решения на основе сравнения затрат с доходами по инвестиционному проекту, приведенными к текущей стоимости, по формуле

, (2)

где ЧТСД ‑ чистая текущая стоимость доходов, р;

ПД ‑ суммарные приведенные доходы, р;

ПР ‑ приведенные затраты по проекту, р.

При рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается проекту с максимальной величиной данного показателя.

Коэффициент рентабельности позволяет сравнить инвестиционные проекты, которые различаются по величине затрат и потокам доходов. Выбор оптимального проекта основан на оценке эффективности единицы затрат. Коэффициент рентабельности необходимо рассчитать двумя способами:

1) , (3)

где КР ‑ коэффициент рентабельности, %;

ЧТСД ‑ чистая текущая стоимость доходов, р.;

ПР ‑ приведенные затраты по проекту, р.

2) , (4)

где КР ‑ коэффициент рентабельности;

ПД ‑ суммарные приведенные по проекту, р.;

ПР ‑ приведенные затраты по проекту, р.

В первом случае коэффициент эффективности измеряется в процентах и показывает уровень чистого приведенного дохода на единицу затрат. Во втором случае показатель является индексом, отражающим соотношение положительных и отрицательных денежных потоков по проекту.

Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП) представляет собой ставку дисконтирования, приравнивающую сумму приведенных доходов от проекта к величине инвестиций (затрат). ВСДП обеспечивает нулевое значение чистой текущей стоимости доходов. Полученная в процессе расчета ВСДП сравнивается с требуемой инвестором нормой дохода на капитал. Она должна быть больше, чем в случае безрискового вложения капитала.

Внутренняя ставка доходности проекта (ст.д.1+х) рассчитывается при помощи пропорции:

, (5)

где ПДmax ‑ максимальные суммарные приведенные доходы при ставке дисконта 1, р.;

ПДmin ‑ минимальные суммарные приведенные доходы при ставке дисконта 2, р.;

ЗП ‑ затраты по проекту, р.;

ст.д.1 ‑ ставка дисконта 1, %;

ст.д.2 ‑ ставка дисконта 2, %;

ст.д.1+х ‑ внутренняя ставка доходности проекта, %.

Проекты с максимальной величиной ВСДП более привлекательны, так как потенциально способны выдерживать большие нагрузки на инвестиционный капитал, связанные с возможным повышением риска.