76. Модель и механизм действия земельного рынка.

Определения (выбирайте, какое нравится):

1) Земельный рынок - совокупность сделок, совершаемых с землей как объектом гражданских прав. Гражданам и юридическим лицам — собственникам земельных участков - предоставлено право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) АО, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями.

2) Земельный рынок – совокупность юридически-правовых и экономических отношений, возникающих между субъектами такого рынка в процессе оборота земельных участков: их аренды, обмена, купли-продажи, залога, дарения и наследования.

3) Рынок земли – средство перераспределения земель между собственниками экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения, обеспечивающее:

• передачу прав на земельные участки от одного лица к другому;

• установление равновесных цен на землю в различных регионах;

• связь между собственниками недвижимости и покупателями с помощью экономической мотивации.

Система рынка земли

Рынок земли как саморегулирующаяся система включает такие основные элементы, как: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры. На рынке земли действуют четыре основных группы лиц: продавцы, покупатели, профессиональные участники и различные государственные органы.

Земельным участкам, как и рынку недвижимости в целом, присущи некоторые специфические свойства, в частности: сезонные колебания цен, большая дифференциация цен в зависимости от местоположения, развития инженерной инфраструктуры и экологических условий; сегментация рынка по экономическим возможностям покупателей и др.

В таблице рассматриваются особенности рынка земли.

Признак классификации	Виды рынков земли
Категория земель	- Сельскохозяйственных земель - Городских земель и жилищного строительства - Садоводческих и дачных участков - Гаражного строительства
Размер участка	- Крупных массивов земель - Мелких земельных участков
Территориальныйохват	- Местный и городской - Региональный и национальный - Международный
Степень ограничения конкуренции	- Олигополистический - Монополистический
Вид сделок	- Первичный, вторичный - Купли-продажи участков - Аренды земель - Земельных долей (паев)
Местоположение	- Город/пригород - Район города и т.п.
Форма собственности	- Частных земель – граждан, юридических лиц - Государственных и муниципальных
Тип рынка	- Организованный – биржевой, в процессе приватизации - Неорганизованный – индивидуальных продавцов и покупателей, др.

Основные же особенности определяются спецификой самого товара – земли. Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимости.

Земельные отношения включают в себя следующие важнейшие элементы:

• формы собственности на землю (частная, государственная, муниципальная, общинная и т. п.);

• отношения хозяйственного использования земли;

• формы управления земельными ресурсами (система политических, социально-экономических, правовых и административных мер, направленных на организацию их использования);

• способы и методы регулирования земельных отношений. Субъекты земельных отношений: Российская Федерация, ее субъекты, города федерального значения, автономные области, автономные округа являются субъектами правоотношений государственной собственности на землю. При этом следует учитывать, что, будучи субъектом федеральной собственности, Российская Федерация вместе с тем является субъектом права территориального верховенства и носителем государственного суверенитета. Согласно Конституции РФ суверенитет России распространяется на всю ее территорию, ее Конституция и федеральные законы имеют здесь верховенство.

Административно-территориальные единицы, не являющиеся субъектами Федерации, — районы, города, поселки городского типа, сельские населенные пункты — обладают правами муниципальной собственности на землю, находящуюся в пределах их границ (черты населенных пунктов). Объектом земельных отношений является:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков