73. Процесс и технология оценки недвижимости.

Методологические основы оценки стоимости объекта недвижимости: существует 3 подхода к оценке: 1. Затратный подход – его смысл в том, чтобы посчитать все затраты ( его особенностью является то, что сначала определяется стоимость создания нового здания, а затем она уменьшается на величину износа в денежном выражении. Действительно, зачем платить больше если можно приобрести землю и построить равноценный объект недвижимости в приемлемые сроки); 2. Сравнительный подход (рыночный) – он лишь сравнивает оцениваемый объект с аналогами(сравнивают цены продаж, характеристики и т.д); 3. Доходный подход – показывает зависимость между прибылью которую принесет объект и его стоимостью (показывает , что будет в будущем).

Класс недвижимости:

- Специализированная – та недвижимость, которая в силу своего специального характера редко продается на открытом рынке, кроме случаев, когда она реализуется вместе с бизнесом.

- Неспециализированная – вся остальная недвижимость.

Существуют следующие методы оценки земельного участка (оценку проводят для анализа наиболее эффективного использования земли, и оценки стоимости недвижимости затратным подходом) : 1. метод прямого сравнения анализа продаж; 2. метод соотнесения; 3. метод капитализации земельной ренты; 4. метод остатка; 5. метод развития; затратный метод, 6. нормативный метод.

Выделяются следующие виды оценок:

Оценка для покупки или продажи;

Оценка для продажи в течение ограниченного периода времени;

Оценка собственности для ее использования в качестве обеспечения кредитных обязательств;

Оценка для составления финансовой, бухгалтерской отчетности, для пенсионного фонда, страховых компенсаций

Виды стоимостей.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражается какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить финансовые средства.

Стоимость в использовании (потребительская стоимость) отражает ценность объекта для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект не рынок. Сведения о потребляемой стоимости необходимы тогда, когда необходимо сравнить оцениваемый объект с аналогом.

Первоначальная (балансовая) стоимость – фактические издержки предприятия на приобретение или изготовление объекта, являющегося собственностью предприятия и числящегося на его балансе.

Стоимость замещения – определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов, современных материалов, конструкций, оборудования.

Восстановительная стоимость – стоимость воспроизводства объекта. Она определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций, материалов, такого же качества строительно-монтажных работ .

Утилизационная стоимость – стоимость собственности без учета стоимости земли, рассчитываемая как стоимость совокупности составляющих материалов без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже (на землю износ не начисляется).

Ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки в случаи, если объект должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов (активы, пассивы).

Принципы оценки.

1.Принципы пользователя:

- Принцип полезности – любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он м.б. полезен потенциальному владельцу.

- Принцип замещения – максимальная стоимость объекта определяется по наименьшей стоимости, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

- Принцип ожидания – стоимость объекта, приносящего доход определяется текущей стоимостью дохода, которые м.б. получены в будущем от владения недвижимостью.

2. Принципы оценки стоимости (собственности): 1. Принцип вклада (добавление к стоимости объекта кт обеспечивает повышение его стоимости в размерах превышающих фактические затраты); 2. Принцип уменьшающей или возрастающей отрасли (по мере добавления ресурсов к факторам производства доходы растут до определенного момента после чего отдача от ресурсов замедляется); 3. Принцип сбалансированности (все факторы производства должны быть сбалансированы, каждому виду производства соответствует свой оптимальный баланс факторов при котором МАХ прибыль) и т.д.

3. Принципы внешней среды: 1. Принцип зависимости (стоимости зависит от качества, местоположения и т.д.); 2. Принцип соответствия (МАХ стоимость образуется тогда, когда все элементы объекта полностью соответствую ожиданиям и потребностям рынка); 3. Принцип спроса и предложения; Принцип конкуренции.

4. Принцип наиболее эффективного использования: Это основной принцип оценки, он определяет выбор факторов, влияющих на стоимость объекта и одновременно определяет все принципы.

Вариант наиболее эффективного использования должен удовлетворять 4 критериям: законодательная разрешенность, физическая осуществимость, экономическая оправданность, максимальная доходность. Анализ наиболее эффективного использования проводится в два этапа: 1. Определение наиболее эффективного использования земельного участка как свободного; 2. Определение наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями.