24. Кадастровая оценка.

Государственная кадастровая оценка земли - это комплекс правовых, экономических и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату для целей определения платы за землю и осуществления государственного регулирования оборота земель.Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Основной целью проведения работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации является создание налоговой базы для исчисления земельного налога.Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, проводится с учетом ценового зонирования территории, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. Учитываются факторы сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границы кадастровых районов или кадастровых кварталов.

В основе методик определения кадастровой стоимости заложен удельный показатель кадастровой стоимости земель - расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1 м²) той или иной категории земель в целом или кадастрового квартала в составе категории земель по видам функционального использования земель.

Правила проведения Государственной Кадастровой Оценки Земель

1. Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке;

2. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения;

3. Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года;

4. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования;

5. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

6. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

7. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

8. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

9. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

10. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель. 11. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

12. Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

13. При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Оценка земельного участка, земли, природных ресурсов необходима для следующих целей:

• совершение сделки купли-продажи, дарения, мены, ренты, наследования, аренды

• получение кредита под залог земель (ипотеки), в том числе сельскохозяйственного назначения

• разрешение имущественных споров

• подготовка пакета документов для судебных приставов

• проведение приватизации имущества

• оценка инвестиционных проектов

• проведение страхования

• привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций

• проведение общей оценки стоимости предприятия при использовании затратного подхода (оценка недвижимости, как промежуточный этап)

• оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия

• определение размера ущерба, нанесенного недвижимому имуществу третьими лицами

• определение налоговой базы для исчисления налога на имущество

При оценке земли учитывают:

• местоположение, количественный и качественный состав коммуникаций

• возможность присоединения к существующим коммуникационным сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство

• данные инженерно-геологических исследований (состояние и свойства грунта для прогнозирования возможного строительства и затрат на него)

• данные инженерно-геодезических исследований (рельеф местности для прогнозирования возможного строительства и затрат на него)

• конъюнктуру рынка (характера конкуренции продавцов и покупателей)

• ожидаемую величину, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Рыночная стоимость земли со временем изменяется, поэтому оценка земельных участков проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

Оценка земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) осуществляется на основании:

• анализа рыночных данных о сделках купли-продажи

• ставки арендной платы

• цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки)

• сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре

• сведений об объектах социально-бытового обслуживания

• сведений о состоянии окружающей среды

• исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта

• ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Оценка сельскохозяйственных земель определяется исходя из:

• цен сделок купли-продажи или цены предложения на земельные участки

• интенсивности транспортного сообщения

• наличия коммуникаций на участке

• удаленности от основных центров инфраструктуры

• экологической обстановки в районе

• фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур

• сенокосов

• продуктивности пастбищ, многолетних насаждений

• структуры посевных площадей

• цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе

• необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

Оценка дачных участков проводится на основании анализа:

• цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам

• интенсивности транспортного сообщения

• наличия электрификации и газо- водоснабжения

• удаленности от основных центров инфраструктуры

• экологической обстановки в районе

Перечень документов и сведений, необходимых для оценки стоимости земельного участка:

• Документы, подтверждающие право субъекта землепользования на участок (собственность, аренда и т.п.). Если участок в аренде, то действующий договор аренды с приложениями и расчётом арендной платы на текущий год

• Кадастровый паспорт на участок

• Сведения о наличие обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (при наличии)

• Наличие улучшений, расположенных в границах земельного участка (здания, строения, сооружения, инженерные коммуникации: электро-, газо-, водоснабжение и т. д.) и сведения о них.