1.1. Понятие договора аренды

1. Договор аренды (имущественного найма) относится к одному из старейших договорных типов, подробно урегулированных еще римским правом. С его помощью оформляется передача вещи во временное пользование лица, которое не имеет возможности или желания приобрести вещь в собственность. Экономическую основу отношений сторон договора аренды, таким образом, составляет возможность временного возмездного владения и пользования (либо только пользования) чужой вещью с получением в собственность плодов, продукции и доходов, полученных при использовании арендованной вещи (ius fruendi). Наличие или отсутствие ius fruendi в некоторых правопорядках служит критерием выделения различных видов договора аренды (соответственно аренды и найма).

2. Договор аренды представляет собой возмездный синаллагматический (двусторонне-обязывающий) договор, по общему правилу – консенсуальный. Реальным является только договор аренды транспортных средств, урегулированный непосредственно ГК РФ.

3. На основании договора аренды у его сторон появляются взаимные права и обязанности. Их набор может быть самым разным, определяясь условиями договора, но основными обязанностями сторон (которым корреспондируют соответствующие права другой стороны) выступают: обязанность арендодателя предоставить вещь, соответствующую условиям договора, во владение и пользование (только в пользование) арендатору; обязанность арендатора выплачивать арендную плату и возвратить вещь по окончании договора. Указанные права и обязанности сторон являются относительными (праву определенного лица корреспондирует обязанность другого определенного лица (лиц)).

4. После исполнения арендодателем обязанности по передаче вещи арендатору у последнего возникает право на владение и пользование (только пользование) арендованной вещью, относительно природы которого существуют две точки зрения:

   • Право арендатора на владение и пользование (пользование) представляет собой относительное (обязательственное) право (Суханов Е.А. Ограниченные вещные права // Хозяйство и право. 2005. № 1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга 2. Иоффе О.С. Общее учение об обязательствах // Избранные труды. Т. 3. СПб: Юридический центр Пресс, 2004. Тарасенко Ю.А. О выборе способа защиты прав арендатора // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5. С. 158).

   • Право арендатора на владение и пользование (пользование) представляет собой ограниченное вещное право, при этом между арендатором и арендодателем сохраняется и обязательственная связь. Арендатору, таким образом, принадлежит комплекс субъективных прав, вытекающих из одного юридического факта - договора аренды. (Змирлов К.П. Договор найма имуществ по нашим законам // Журнал гражданского и уголовного права. Кн. 2, 1884 г. С. 80. Куницын А. О силе договора найма имуществ // Журнал Министерства Юстиции: Год третий, 1861. Т.9. СПб: Типография правительствующего Сената, 1861. Пестржецкий А. О вещном характере найма недвижимых имуществ. // Журнал Министерства Юстиции. 1861. Т.7. СПб: Типография правительствующего Сената, 1861. Фрейтаг-Лоринговен А.Л. Материальное право проекта Вотчинного устава. Т.1. Юрьев: Типография К. Маттисена, 1914. Воронов А. Характер прав наемщика по договору имущественного найма // Журнал Министерства юстиции: Год седьмой, 1865. Т.23. СПб: Типография Правительствующего Сената, 1865. Агарков М.М. Указ. соч. С. 31. Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву // Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001. С. 371. Рыбалов А.О. О владении арендатора и хранителя // Арбитражные споры. 2005. № 2. Zimmerman R. The Law of Obligations. Roman Foundations of the Civilian Tradition. Oxford University Press, p. 382).

При изучении вопроса о содержании прав арендатора на владение и пользование арендованным имуществом необходимо также обратить внимание на следующие вопросы:

• На отсутствие единого понимания владения; (Латыев А. Объем понятия владения в современном гражданском праве // Арбитражные споры. 2005. № 2. Рубанов А.А. Понятие владения в советском гражданском праве: Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / А.А. Рубанов; Московский государственный университет им. М.В. Ломоносова. М., 1956).

• На различие понятий «владение» и «право владения (право на владение)»: (Морошкин Ф.Л. О владении по началам российского законодательства, 1837).

• Возможно ли пользование без владения? (Коновалов А.В. Владение и владельческая защита в гражданском праве. СПб: Юридический центр Пресс, 2004).

Право арендатора на владение и/или пользование вещью представляет собой пример так называемого конститутивного правоприобретения: арендодатель сохраняет за собой право собственности, но некоторые его правомочия «переходят» к арендатору; на основе права праводателя создается право с иным содержанием (более ограниченным): (Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву // Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001. С. 320). Собственник, передавший вещь в аренду, продолжает нести риск ее случайной гибели или повреждения в соответствии с общим правилом ст. 211 ГК РФ, которое является диспозитивным, т.е. стороны вправе возложить риск случайной гибели вещи на арендатора.

Об отличиях прав арендатора от сходных с ним прав, например, предоставляемых сервитутом (ст. 274, 277 ГК РФ), см.: Копылов А.В. Вещные права на землю. М.: Статут, 2000. С. 22, с. 43. В чем состоит отличие аренды от usus, ususfructus?

Поскольку арендатор становится владельцем и пользователем (либо только пользователем) вещи, он становится и субъектом некоторых публичных прав и обязанностей, связываемых законом с владением или пользованием этой вещью. Например, об ответственности арендатора или арендодателя за несоблюдение правил пожарной безопасности см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2006 г. Утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2006 г. По вопросу применения налоговых льгот см. Постановление Президиума ВАС РФ от 8 ноября 2006 г. № 6785/06. Об установлении частичной юрисдикции иностранного государства на российской территории, арендуемой этим иностранным государством см. ст. 13 Договора между Союзом Советских Социалистических Республик и Финляндской Республикой о передаче в аренду Финляндской Республике советской части Сайменского канала и о. Малый Высоцкий.