Пример расчета стоимости пашни на основе земельной ренты

Расчет проводится по формулам:

V = R /e, где V–стоимость участка пашни, R - земельная рента, рассчитанная как чистый операционный доход, получаемый при выращивании пшеницы, e –норма отдачи на капитал или ставка дисконтирования;

Rf= (P-C)×Q, где Р- цена реализации пшеницы, С- все затраты на выращивание пшеницы и норма прибыли на вложенный капитал, Q – урожайность пшеницы.

Урожайность пшеницы — 30 ц/га или 3000 кг/га.

Цена реализации пшеницы — 2,2 руб./кг.

Суммарные издержки по выращиванию пшеницы с учетом нормы прибыли — 1,5 руб./кг.

Ставка дисконтирования – 10%.

Чистый операционный доход по пшенице = 3000 кг/га × (2,2 – 1,5) = 2100 руб./га.

Стоимость пашни = 1350/0,1 = 13500 руб./га.

Пример расчета стоимости участка леса на основе лесной ренты

Расчет проводится по формулам:

V_f = R_f/e, где V_f – стоимость участка леса, R_f - лесная рента, e –норма отдачи на капитал или ставка дисконтирования;

R_f= (P-C)×Q, где Р - цена реализации круглого леса, С - все затраты на заготовку леса и норма прибыли на вложенный капитал, Q – объем заготавливаемого леса.

Объем леса, который ежегодно можно вырубать на оцениваемом участке земли (расчетная лесосека) – 100 м3.

Затраты:

- плата за лес на корню – 40 руб./м3;

- заготовка леса - 50 руб./м3;

- вывозка леса - 100 руб./м3.

Норма прибыли – 20%.

Цена реализации круглого леса – 500 руб./м3.

Ставка дисконтирования – 10%.

Для простоты расчета капитальные вложения в строительство лесовозных дорог и приобретение техники не рассматриваются, также как и другие статьи издержек.

Лесная рента = (500 руб./м3 – 40 руб./м3 -50 руб./м3 -100 руб./м3 - 0,20 ×190 руб./м3) ×100 м3 = 262 руб./м3×100 м3=26200 руб.

Стоимость участка леса =26200 руб./0,1 = 262000 руб.

Пример расчета стоимости золоторудного месторождения на основе горной ренты

Расчет проводится по формулам:

, где V_g – стоимость месторождения, Т- период освоения месторождения, i – годы освоения месторождения, R_g - горная рента; e – норма отдачи на капитал или ставка дисконтирования.

, где Р - цена реализации золота, С - затраты на добычу золота леса, К_g – коэффициент капитализации для горного оборудования, состоящий из нормы прибыли на капитал (10%) и нормы возмещения капитала (2%), Q – объем добычи золота.

Цена реализации золота - 11,4 долл. США/г .

Средние издержки - 9,7 долл. США/г.

Годовой объем добычи золота - 4000 кг;

Период отработки запасов - 20 лет

Стоимость горного оборудования с учетом износа - 20 млн. долл. США

Ставка дисконтирования -10%

Коэффициент капитализации для горного оборудования (норма прибыли + норма возмещения капитала или амортизация) - 12%.

Горная рента = (11,4 - 9,7 $/г)×4000 000 -0,12×20 000 000 $=4 400 000 $ или 4,4 млн.долл. США

Стоимость месторождения млн.долл. США.

Оценки земли в составе застроенного земельного участка техникой остатка также представляет собой расчет земельной ренты.

Пример расчета стоимости земельного участка под зданием

Расчет проводим по формулам:

V_L = R_L /e, где V–стоимость участка земли под зданием, R_L- земельная рента или остаточный доход, приходящийся на землю; e –норма отдачи на капитал или ставка дисконтирования;

R_L= (P-C)×Q-K_B×V_B, где Р- годовая арендная плата, С- операционные расходы по обслуживанию здания, Q – площадь сдаваемых в аренду помещений, К_B – коэффициент капитализации для зданий, состоящий из нормы прибыли на капитал и нормы возмещения капитала, V_B – стоимость здания с учетом износа.

Годовая арендная плата за помещения – 500 долл.США за 1 м2.

Операционные расходы - 100 долл.США за 1 м2.

Площадь сдаваемых в аренду помещений – 4000 м2.

Стоимость здания с учетом износа, рассчитанная затратным методом 1 000 000 долл.США.

Ставка дисконтирования -10%.

Коэффициент капитализации для зданий – 12% (10%+100%×1/50 лет).

Земельная рента =(500$/м2-100$/м2) ×4000 м2-0,12×1 000 000$ =1 480 000$ или 1,5 млн.долл.США.

Стоимость земельного участка под зданием = 1,5 млн.долл.США/0,1 =15 млн.долл.США.

Из приведенных формул также следует, что при оценке природных ресурсов, прежде всего, измеряются доходы от их использования, а вернее, согласно теории оценки, стоимость прав, дающих возможность получать эти доходы без относительно того, как эти права называются.

Собственник природного ресурса не всегда сам использует этот ресурс. Отсюда вытекает второй вопрос измерения ренты, связанный с ее распределением между собственником и пользователем, которому передан природный объект или ресурс для эксплуатации. И в этом случае надо оценивать как право самого собственника, так и право пользователя. В мировой практике подобного рода оценки получили название стоимости фригольда (арендодателя) и стоимости лизгольда (арендатора). В нашей стране необходимость проведения подобных оценок хорошо видна на примере распределения доходов от недр, когда нужно оценивать как доходы государства, так и доходы инвестора, осваивающего месторождение.