Оценка земли и природных ресурсов Медведева Ольга Евгеньевна – профессор кафедры экономических измерений Государственного университета управления, г. Москва, доктор экономических наук

Тема данной статьи посвящена трем вопросам:

1.Что такое оценка природных ресурсов и как она связана с природной рентой?

2. Что надо сделать на институциональном уровне, чтобы измерять природную ренту?

3. Как связана природная рента с устойчивым развитием и благосостояние общества?

Оценка земли и природная рента

Оценка земли и других природных ресурсов является важнейшим направлением теоретических и прикладных исследований оценки стоимости имущества. Даже, скорее прикладным, так основные теоретические положения были разработаны в 18 веке классиками экономической теории – Адамом Смтом, Давидом Рикардо, Иоганном Генрихом фон Тюненом, и с тех пор не претерпели принципиальных изменений.

Почему важны прикладные или методологические исследования в сфере оценки природных ресурсов? В условиях, когда использование природных ресурсов приносит около 70% всех образующихся в стране доходов, надо, по крайней мере, знать, сколько эти ресурсы стоят. На макроуровне без ответа на этот вопрос невозможно грамотно выстраивать бюджетную, налоговую и финансовую политику страны, формировать нужные для общества тенденции развития, применять экономические инструменты, позволяющие повышать благосостояние населения и обеспечивать такое экономическое развитие, в ходе которого реальное богатство нации с течением времени не сократиться. На уровне отдельных людей и предприятий, использующих те или иные природные ресурсы без ответа на этот вопрос также невозможно принимать грамотные решения.

В экономике в широком смысле слова под землей подразумевают все природные ресурсы и связанные с ними блага, которые не созданы человеком, а дарованы Природой или Богом. Такая трактовка понятия земли совпадает с основными принципами оценки стоимости недвижимости, в соответствии с которыми под земельным участком понимается конус, который берет начало в центе Земли, а оканчивается в безвоздушном пространстве. Соответственно, стоимость земельного участка определяется всеми ожидаемыми доходами и выгодами от использования такого земельного участка. Оценка земли в этом смысле есть не что иное, как оценка природной ренты и ничего нового в этом вопросе со времен классиков не изменилось. А. Смит¹ определял ренту как "произведение природы, которое остается за вычетом и возмещением всего того, что можно считать произведением человека". В современной экономической науке под природной или земельной рентой понимается доход, который образуется при использовании земли (природных ресурсов) вследствие ее способности производить что-либо или удовлетворять потребность в определенных благах, не созданных человеком, за вычетом всех издержек, связанных с его получением. Традиционно считается, что рента возникает вследствие лучшего качества природных ресурсов (рента Рикардо²) и их лучшего местоположения (рента Тюнена³). Иногда природную ренту называют сверхдоходом или остаточным доходом от использования ограниченных природных ресурсов, который подсчитывается как разница между стоимостью произведенной продукцией и общими затратами на их производство, включая амортизацию основных фондов (возмещение капитала) и отдачу на капитал: R= (P-C)×Q, где R - рента, P- цена реализации, C - затраты, Q - количество реализованного продукта. Строго говоря, данная величина измеряет экономическую прибыль, а не остаточную ренту, так как не учитывает прибыль предпринимателя (М), которую надо включить в данную формулу: R+M=(P-C)×Q. Однако, сделать это не так просто, так как прибыль предпринимателя так же, как и рента, рассчитывается как остаточный доход или определяется из условий рынка. Часто эту величину подменяют нормой отдачи на капитал, то есть не учитывают в расчетах или учитывают в виде оплаты труда управляющих.

Далее эта величина капитализируется по приемлемой ставке процента (e) и получается капитальная оценка природного ресурса (лес, месторождение полезных ископаемых, нерестилище и др.) или земельного участка (V): V=R/e. Данная формула является классической и применяется в настоящее время повсеместно для оценки любых природных ресурсов и земельных участков, в том числе и застроенных.

Применительно к каждому типу природного ресурса термин «рента» уточняется добавлением определений лесная, горная, водная, земельная рента.

Приведем примеры расчета стоимости:

а) пашни;

б) участка леса;

в) месторождения полезного ископаемого;

г) земельного участка под зданием.