ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО
ПО ОБРАЗОВАНИЮ
(РОСОБРАЗОВАНИЕ)
Государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Уральская государственная
архитектурно-художественная академия»
(ГОУ ВПО «УралГАХА»)
Кафедра экономики и организации
проектирования и строительства
ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА
ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ ПЛАНИРОВКИ И ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА (ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА)
Учебно-методическое пособие
Екатеринбург
2011
Титаренко Н.В., Шатун В.Н. Технико-экономическая оценка проектных решений планировки и застройки микрорайона (жилого комплекса): Метод. указания. - Екатеринбург: Издательство УралГАХА, 2011.
Методические указания содержат методику технико-экономических расчетов и оценки архитектурно-градостроительных решений планировки и застройки микрорайона (жилого комплекса).
В приложениях приводятся выдержки из нормативных документов, удельные показатели стоимости строительства жилых зданий, показатели средней стоимости строительства объектов подсобного и обслуживающего назначения микрорайона, укрупнённые стоимостные показатели общественных зданий, показатели годовых эксплуатационных затрат по жилым зданиям и объектам подсобного и обслуживающего назначения микрорайона, ориентировочная стоимость работ по благоустройству, озеленению и инженерному оборудованию территории микрорайона.
Методические указания предназначены для использования студентами всех форм обучения при выполнении расчетных работ по дисциплине «Экономика и организация архитектурного проектирования и строительства».
Заведующая кафедрой экономики и организации проектирования и строительства профессор, к.э.н. С.М. Карпова.
Рецензент – профессор, кандидат архитектуры С.А. Дектерёв.
Методические указания рассмотрены, утверждены и рекомендованы к изданию на заседании кафедры экономики и организации проектирования и строительства 25.10.2011 г., протокол № 2 .
СОДЕРЖАНИЕ
|
|
Стр. |
1. |
Общие положения……………………………………………………………. |
|
2. |
Условия экономичности архитектурно-градостроительных решений планировки и застройки микрорайона (жилого комплекса)……………. |
|
3. |
Общая методика технико-экономической оценки проектных решений планировки и застройки жилого микрорайона (жилого комплекса)…… |
|
4. |
Рекомендуемая последовательность расчета ТЭП и технико-экономической оценки проектов проектных решений планировки и застройки микрорайона (жилого комплекса)……………………................. |
|
4.1. |
Баланс территории…………………………………………………………… |
|
4.2. |
Общие технико-экономические показатели ………………….……………. |
|
4.3. |
Сметная стоимость строительства ……………………………..................... |
|
4.4. |
Годовые эксплуатационные расходы ………………………………………. |
|
4.5. |
Приведенные (суммарные) затраты ………………………………………… |
|
4.6. |
Технико-экономическая оценка ……………………………………………. |
|
|
Литература …………………………………………………………………… |
|
|
Приложение 1. Минимальные расчетные показатели жилищной обеспеченности……………………………………………………………….. |
|
|
Приложение 2. Удельные размеры территории участков объектов и элементов благоустройства, размещаемых в микрорайоне………………... |
|
|
Приложение 3. Нормативная плотность жилого фонда микрорайона…… |
|
|
Приложение 4. Расчетная (нормативная) плотность населения на территории микрорайона………………………………………………….. |
|
|
Приложение 5. Минимальные расчетные показатели обеспечения объектами для хранения и обслуживания транспортных средств………… |
|
|
Приложение 6. Протяжённость инженерных сетей различной этажности застройки………………………………………………………………………. |
|
|
Приложение 7. Удельные показатели стоимости строительства жилых зданий …………………………………………………………………………. |
|
|
Приложение 8. Укрупненные стоимостные показатели общественных зданий …………………………………………………………………………. |
|
|
Приложение 9. Коэффициенты для учёта неблагоприятных условий строительства …………………………………………………………………. |
|
|
Приложение 10. Ориентировочная стоимость работ по благоустройству, озеленению и инженерному оборудованию территорий………………...... |
|
|
Приложение 11. Показатели годовых эксплуатационных затрат по жилым зданиям и объектам подсобного и обслуживающего назначения микрорайона…………………………………………………………………… |
|
Общие положения
Градостроительство является сложным многогранным процессом, в котором должны быть увязаны многочисленные и, зачастую, разнородные требования. Проектирование микрорайона связано с учетом целого комплекса требований: архитектурно-художественных, функциональных, инженерно-строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и других, с необходимостью создания в результате проектирования благоприятной экологической обстановки и рациональных социально-экономических условий проживания населения. Все эти требования должны быть удовлетворены при максимальном сбережении материальных и финансовых ресурсов. Это означает, что при проектировании жилого микрорайона следует добиваться оптимального комплексного решения архитектурных, функциональных и экономических задач.
В области градостроительного проектирования экономические вопросы имеют огромное значение, т.к. правильный подход к решению планировочных задач может дать значительную экономию инвестиционных ресурсов по строительству и эксплуатации градостроительных объектов.
Поиск оптимальных градостроительных решений планировки и застройки жилого микрорайона опирается на многофакторный технико-экономический анализ и оценку проекта, которые проводят с использованием соответствующей системы технико-экономических показателей (ТЭП).
Технико-экономическая оценка эффективности градостроительных решений выполняется студентами на основе учебных проектов планировки и застройки жилого микрорайона (жилого комплекса) с целью выявления соответствия показателей проекта нормативным требованиям и определения экономико-градостроительных преимуществ (недостатков) данного проектного решения по сравнению с проектами-аналогами.
Выполнение технико-экономических расчетов и оценка эффективности архитектурно-градостроительных решений должно способствовать:
- развитию экономического мышления у студентов;
- закреплению теоретических знаний, полученных студентами в процессе изучения дисциплины «Экономика и организация архитектурного проектирования и строительства»;
- приобретению студентами необходимых знаний по выполнению технико-экономической оценки принятых архитектурно-градостроительных решений по планировке и застройке жилого микрорайона (жилого комплекса);
- формированию практических навыков совершенствования архитектурных решений, принимаемых студентами при комплексном проектировании микрорайона, выполняемом по программе ведущей кафедры архитектурного проектирования.
2. Условия экономичности архитектурно-градостроительных решений планировки и застройки микрорайона (жилого комплекса)
При разработке проектов планировки и застройки жилых микрорайонов перед архитектором-градостроителем ставится сложная задача: достичь максимально возможного уровня выполнения заданных архитектурно-планировочных и социальных требований при условии не превышения нормативной или заданной иным способом величины капитальных вложений (ограниченных инвестиционных ресурсов). В этой связи важным является достижение экономичного проектного решения микрорайона (жилого комплекса), при этом необходимо учитывать требования эксплуатационной эффективности будущего градостроительного комплекса.
При формировании планировочной организации микрорайона и объемно-пространственной композиции застройки учитывают градостроительные условия и экономические факторы, группируемые по характеру влияния.
К «внешним» условиям относят:
принятый для данной территории, согласно генеральному плану города и ПЗЗ (правилам землепользования и застройки), вид разрешенного использования и тип строительного зонирования по этажности застройки;
организацию связей с общественными центрами и предприятиями культурно-бытового обслуживания районного и городского уровня;
организацию связей с линиями и остановками общественного транспорта, станциями метрополитена;
организацию связей с метами отдыха – парками спортивными комплексами и др.
К «внутренним» условиям относят:
экономические показатели ценности застраиваемой территории (номер ценового пояса, стоимость земельного участка);
привлекательность будущего микрорайона для проживания, т.е. «рейтинг» территорий, влияющий на соотношение «социального» и «коммерческого» жилья формируемой застройки;
рельеф территории застройки, влияющий на ее планировочную организацию и размещение застройки;
инженерно-геологические условия, определяющие возможности использования наземного и подземного пространства;
ландшафтные условия (наличие водоемов, зеленых насаждений и др.).
Основными факторами, влияющими на экономичность планировки и застройки жилых микрорайонов (жилых комплексов), являются:
- учет требований предъявляемых к выбору территории под будущее строительство микрорайона (компактность формы земельного участка и в то же время достаточные размеры для всех видов строительства с учетом перспектив развития; благоприятные инженерно-геологические условия; удобство присоединения к инженерным коммуникациям);
- целесообразное использование территории, что означает строжайшую экономию в расходовании городских земель, стоимость которых тем значительнее, чем больше город. Более рационально можно использовать территорию за счет повышения плотности застройки и плотности жилищного фонда, что находится в прямой зависимости от характера выбранных для застройки жилых домов – их этажности, конфигурации планов, планировки квартир. Увеличение плотности жилого фонда приводит к уменьшению затрат по освоению территорий, уменьшению расходов на строительство инженерных сетей, дорог, благоустройство территории, озеленение и, как следствие, к снижению затрат по городскому транспорту и эксплуатационных расходов по содержанию городского хозяйства.
- сбалансированность территории, т.е. правильное взаимоувязанное размещение всех функциональных элементов территории с соблюдением градостроительных норм потребности в площади территорий для размещения жилых зданий, объектов социального и коммунально-бытового назначения, элементов благоустройства.
- правильный выбор зданий для застройки и распределение жилищного строительства по типам жилья с учетом сложившейся структуры квартирного фонда, предъявляемых требований к уровню комфорта, прогнозируемой социально-демографической ситуации и доходов населения;
- комплексность застройки.
Таким образом, целесообразное и сбалансированное использование территории жилых комплексов предполагает правильно найденное соотношение площадей, отводимых под застройку зданиями и используемых под озеленение, спортивные площадки и т. п. при максимальной концентрации (плотности) застройки в пределах норм.
Перечисленные факторы взаимозависимы, поэтому рассматривать их в отдельности можно только условно.
Для повышения экономичности проектного решения принято использовать следующие приемы:
- формирование кратчайших и простейших по начертанию транспортных и пешеходных связей с привязкой к системе зеленых насаждений и рельефу;
- укрупнение предприятий культурно-бытового обслуживания, их комбинирование и кооперирование (при соблюдении радиусов пешеходной доступности);
- применение встроенных и встроенно-пристроенных в жилые дома предприятий культурно-бытового обслуживания;
- размещение ряда предприятий обслуживания в подземном или полуподземном исполнении (гаражи, автостоянки, приемные пункты прачечных, химчистки, ремонтные мастерские и др.).